東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

こんにちは。管理人のコンドーです。今日は管理業者さんが見積書を持ってきてくれた工事や清掃などを採用するかどうか、という話です。

例えば小規模なものでは共用部分の縦樋の排水管の洗浄を行おうとする時や防犯カメラを設置する時、大規模なものでは立体駐車場の塗装を改修するという時には、理事会で企画して管理業務の委託会社が見積もりを持ってきて工事金額を提示してくれるのが一般的だと思います。

多くの場合はマンションを新築した時のゼネコンや、管理業者さんのつながりのある工事業者が見積りをしていると思いますが、この見積金額が相場より高いのではないか？という疑問が管理組合の皆さんから意見が出るケースも多々あるようです。特に実際の工事をするのは下請けの業者なのに、管理会社の子会社が元請となって見積りしている時は相場より高めの見積書だと思うのは容易です。

管理業者の関連会社の見積もりが全て高い訳ではありませんが、聞くところによると10%程度のキックバック・バックマージンを管理会社が要求している実態もあるそうで、その場合はキックバック分は単純に割高になっているはずです。もっと凄い話では、元請さんとの契約金額に25％乗せた金額を管理組合に提示していた例も聞いた事があります。

しかし、その提案の見積書の金額が高いのか妥当なのかの判断は、理事会の役員さんでは判断つきかねる場合も多いと思います。しかし理事会で別な見積書を用意するのでは何のための管理業務の委託か分からなくなりますし、工事業者さんに来てもらって見積もりしてもらうとしても、果たしてどの程度までの工事が必要なのか、役員さんが仕様を伝えるのにも専門知識がいる事でしょう。

見積金額が疑問な場合は、少なくとも管理業者さんに複数の見積もりを取ってもらう事が肝要です。しかし実態としては、複数の見積り（相見積り）を受注予定の一社が作成しちゃう事も多いです。受注予定の会社が見積書を複数作って、別な会社に社判だけ貰いにいくのです。私の経験した顕著な例では、見積書の書式も項目も全く一緒で（苦笑）、施工単価だけが違って（当て馬の方が5〜10%高い施工単価）いるというのを渡されたことがあります。

大規模な工事なら（数百万〜）建築や設備の設計事務所に設計を委託することも効果的でしょうが、その場合は設計事務所の設計費用は当然必要です。信頼できる設計事務所なら問題は無いのですが質の悪い設計事務所だと、管理業者と同様に工事業者に見積もりをさせて（時には図面まで書かせて）本命の施工会社に工事が決まったらバックマージンまで取っている所もあるので注意が必要ですけど。

しかしそんなことばかり言っていると何も出来なくなってしまいます。どこか第三者的に見積書を取ったり、審査したりできる相談所も必要なのかなぁと思っています。ちなみに当サイトではこれからも、皆さんから見積書や契約した工事の情報を集計していきますし、個別のご相談もお受けしております。そして調べられる範囲になりますが、私が相場と思える金額もお出ししていきたいと思います。

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（本ブログは記事の賞味期限が長めです。この記事は07年の1月のものですが、数ヶ月たってもコメントをお待ちしております。偶然見てくださった方も、何かありましたらコンタクト頂けると幸いです。）

こんにちは。風邪気味の管理人＝コンドーです。今日は管理費と管理業務委託費について考えたいと思います。

皆さんの管理組合で集めている月々の管理費の支出の内訳はどのようになってるでしょうか。ここで「管理費の80％が管理業務委託費だ。管理費が高すぎるのではないか」と、ただそこだけを議論しても栓の無い話です。それは管理業務でどこまでお任せしちゃうかという委託方法に大きく関わってきます。

委託する部分が少なければ当然に委託費は安くなりますし、エレベーターの点検・管理まで管理業者に手配させれば、その分が高い委託費になります。

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では、委託費の中での項目の具体例は実際どうなっているでしょうか？私の住む某マンション（26戸）の例を挙げてみます。

（収入）

　年額管理費収入：2,800,000円

　駐車場使用料：2,900,000円（管理費に充当）

　合計：5,700,000円

（支出）

　管理業務委託費：3,500,000円

　電気・水道代：1,040,000円

　その他：300,000円

　損害保険料：280,000円

　予備費：240,000円

　合計：5,360,000円

ぶっちゃけ、上記の様な収支となっております。駐車場使用料が管理費会計に組み込まれているという問題がありますが（それは別の機会に記事にします。）、管理費会計は黒字ですし大筋では大丈夫なラインであろうという気がしています。

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続いて、管理業務委託費についてです。管理業務委託費の占める割合は支出に対して65％です。エレベーターの点検から清掃まで管理の全部をお任せしていて65％ですので、管理組合が専門業者さんに直接契約しているところではもっと割合は下がると思います。ですので、65％というのは完全に委託しちゃった場合の目安の数字にはなるのではないでしょうか。そしてその委託業務費の内訳は、

　管理員業務費：1,135,000円

　機械警備費：312,000円

　定期清掃費（年6回）：420,000円

　特別清掃費（年1回）：48,000円

　昇降機（1台、POG契約）：420,000円

　消防設備点検・管理費：120,000円

　給水設備点検・管理費：72,000円

　長期修繕計画策定費：84,000円

　定期報告費用：24,000円

　出納・会計業務費：308,400円

　管理手数料：334,800円

となっております。支出に占める管理業務費の割合の多寡や、各項目が高いか安いかは業務の仕様によると思いますので、皆さんのマンションの金額をどしどしコメントください。皆さんと情報を共有したいと思っておりますし、サンプルがまとまったところで統計も取ってみたいと思います。