こんにちは、管理人のコンドーです。ただ今、3回に渡って大規模修繕工事の契約手法について書いています。
初回 は、
改修工事の契約方法と特徴をお話しし、
第2回目 はデザインビルドという契約手法をご提案しました。最終回は、デザインビルドでの注意点を中心に、
改修工事の注意点について述べます。
結論から言いますと、デザインビルドや見積工事に限らず、
改修工事での一番のポイントは、第三者監理（*補足）を導入することです。私は小さな工事であっても、積極的に第三者監理を取り入れるべき、という考えです。管理組合側の視点で工事を監視してくれるコンサルタントが必要です。
大規模修繕等で一般的に行われる、共用廊下の床シートの修繕や手すりの塗装
改修など、元々の機能の回復がメインの工事であれば、設計事務所への設計の委託は、コストのかけすぎという意見もありますが、その場合でも第三者による工事の監理は有効です。
特に、デザインビルドや見積工事においては、工事の設計も受注者側が行います。施工者が自ら設計して施工する、ここにデザインビルドの長所である技術提案が生じるのですが、第三者監理を置かないと、技術提案された契約内容の遂行が確認できません。悪いケースを想定すると、契約前の技術提案は素晴らしかったのに、実際の施工では違う建材が使われていた、なんてこともあるかもしれません。この懸念は、見積工事でも一緒です。
一つだけ第三者監理を取り入れる際の心配は、費用面の負担です。金額の大きい工事であれば、第三者監理の委託費は工事費の低減に吸収されますし、その効果も目に見えます。小さい工事の第三者監理も効果はやはり目に見えますが、元々の工事金額が小さいだけに、費用の吸収までは難しいかもしれません。
続いて、第三者監理に期待できるその他の効果です。
第三者監理をするコンサルタントの業務は、契約内容の履行を監視するのがメインですが、大きい
改修工事になるほど、工事にまつわる問題が複雑になります。そこで、円滑な工事と、さらなる費用対効果（Value for Money）を向上させるために、以下の委託もしたいところです。
・管理組合・住民からの工事中の要望の取りまとめ
・工事中の状況を見て、コスト減の設計変更の提案
前段の「工事中の要望の取りまとめ」は、管理組合の役員さんでも可能ですが、その作業はかなりの苦労がを想像できます。一般的には元請さんに住民対策をやってもらう事が多いですが、施工者に費用負担が発生するほど調整が複雑であったり、言った言わないという問題や対立感情が生じそうな場合には、第三者に委託するとスムーズです。
また、現場の状況を見てコスト縮減の設計変更を提案するのも、委託したい業務です。
改修工事は、現場が当初の想定と違うことが多々あるからです。これを元請さんに任せようとしても、コストが減る方の提案は、ほとんど期待できません。
建設業界ではVE（Value Engineering、バリュー・エンジニアリング）と言っていますが、当初の額から減額できた50％を発注者に、20％をコンサルタントに、30％を施工者に、などと取り分を決めて減額のモチベーションを上げる手法が採られます。
（*補足）
細かい話になりますが、建築工事や建築の法律に詳しい方から、「第三者監理というのは工事監理者ではないのか」という疑問がありそうなので、補足します。
今回取り上げた「第三者監理」は、「工事の施工者と別に設け、請負契約の履行をコンサルティングする技術者で、工事監理者であるかを問わない。」と定義します。
定義の中で、「工事監理者であるかを問わない。」というところが怪しい表現ですが、原則的には、
・設計者 ・・・工事の設計をする。設計責任を負担する。
・工事監理者 ・・・工事が設計通り行われてるかを監理する。監理責任を負担する。
・施工者の現場代理人・主任技術者 ・・・工事する。施工責任を負担する。
と分担され、法律でそれぞれの役割の責任が明確にされています。
ただ、デザインビルドや見積工事では上記の三つの役割は、全て同じ施工する会社が行います。従って、いくら法律で責任が明確にされていても、同じ会社の中では役割が果たされるか疑問です。例えば、施工がまずいことになっても、工事監理者は（法律で定められている）発注者に報告する義務を果たさないと予想されます。
その他の工事監理者の法定の業務には、設計図書と現場の相違が無いように監理する、工事監理報告書を発注者に提出する、というものもありますが、施工者が工事監理者を兼ねる場合では、工事監理報告書を作成すらしない現場もあります。作成する場合でも、元請さんの会社の体質や現場代理人さんの人柄によるところが大きく、悪いケースでは下請けさんの職長に各工種は任せてしまって、主要な工程の検査で写真に写るだけ、という人もいます。
そこで、上記の第三者監理が必要になります。デザインビルドや見積工事では設計から施工まで同じ施工者が行いますので、建築士法上の監理責任も同じく施工者に付してしまう事は、受注側の責任に逃げ場がなくなるのでおススメです。一般的には監理責任を付すことでのコストアップは無いでしょう。さらに、そこに第三者監理を設け、契約の履行を監督します。この場合の第三者監理は工事監理者ではありません。
一方、設計と施工が分離されている契約方法の場合は、施工者と別に置く第三者監理が工事監理者を兼ねます。一般的には、設計をした設計事務所に委託されますが、国などの公共工事を見ていると、近年は、設計したところではない事務所と工事監理を契約するケースも増えています。
以上、長い補足でした。
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