東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

大学の研究室では、『鉄筋コンクリート構造物の地震応答性能』で卒論を書きました管理人のコンドーです（本当）。マンションの耐震性能について昨今話題になっているのは改めて私が言うまでもないので、その辺は割愛いたします。今日考えますのは、マンションの耐震改修（耐震診断・耐震補強）を実際に管理組合の方がやろうとすると、どういった流れになるのかという事です。

この耐震診断とかいう話は、例えば建築士の設計事務所に話を持ち込んでも、構造計算を中心にやっている事務所以外では全く話になりません。でも、耐震診断・耐震補強設計というのは大きいお金が動きますので、話を持ち込まれた設計事務所はお客さん（管理組合の役員）を逃さないように「ウチでもできますよ。任せてください。」と言うでしょう。しかし、実際は構造系の設計事務所に下請（協力事務所）に出すでしょうね。

ではさっそく全体像から追ってみましょう。
まず、耐震診断から耐震改修（耐震補強）工事に至るまでのフローです。

１、耐震診断をします。その結果、補強が不要でしたらメデタシメデタシです。
２、補強が必要な結果が出たら、耐震改修設計（耐震補強計画）をします。
３、改修工事費があまりに高額だったら、建替えと費用対効果を比較します。
４、改修して住み続ける事になったら、いよいよ耐震改修工事の実施です。

それでは続いて、耐震診断〜耐震補強設計〜耐震補強工事までの各段階について大事なことをコメントしていきます。

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最初は耐震診断です。ここではまず、耐震診断を契約する前段階で、管理組合の方針について確認しておきたい事があります。

　　・悪い数字が出た場合の資産価値の減少（風評被害）は覚悟してください。

きつい話ですが、実際にある話です。現行の構造基準より低い数字が出れば、中古でそのマンションを買おうとする方は減ります。皮肉な事に、もっと古いけど耐震診断をしていない物件に流れるかもです。

　　・修繕積立金の積立額に合わせた改修は無理です。

これもきつい話ですが、大規模改修の時にも役員さんから出される話です。工法を選ぶ・工種を削るなどしてコストを抑えるのは当然ですが、耐震診断によって出された数字が低いほど耐震補強工事は高額になりますので、耐震診断の前の段階で工事費のお約束はできません。

特に前段について補足ですが、一般に1981年6月以前に着工された建物は現在より緩い構造基準で設計されていますので、耐震性能が現在の水準に達していたらラッキーという位なのです。しかし、私の知っているクライアントでも「（耐震性能で）悪い数字が出ると困るから耐震診断はしない」という方はいらっしゃいます。しかし建物の実態は変わらないわけですから、耐震診断をやると決めたらその結果としての耐震補強まで行うか、諦める保留するか、建替えを検討するかの判断まですることの腹を決めなければなりません。

一気に説明しましたが、この判断の時点ですでに難しいですね。ですので耐震診断は設計事務所に話を持っていく前に管理組合へのガイダンス的な、建築構造の知識がある人のサポートがあると心強いと思います。ほぼ断言できますが、管理業者のフロントさんにこの辺の知識がある方は皆無です。建築の設計事務所さんでも耐震改修の経験がある方は1/3以下なんじゃないかと思いますので。

このようにして、まず手始めに耐震診断を行います。耐震診断は構造が強ければ地元の設計事務所でも充分できます。

耐震診断の費用は、静岡県方式とか人件費の積上げによる方式とか複数ありますが、数式とかが面倒なのでここではその説明は省きます。ご興味のある方はメールください。

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続いて耐震補強設計です。耐震診断で残念ながら悪い数字が出た場合です。
これは耐震改修の設計を行い、建物のどこを補強して耐震性能を上げるかの設計です。

この段階でも設計者が管理組合と相談したい事項があります。
それは、

　　・近々、大規模修繕や増築の予定はありますか？

というのも耐震改修工事は大掛かりなものになり、一般的に内外装のリニューアルも一緒に行われます。ですので工事費を無駄なく設計するために、アルミサッシを改修しようと予定していたとか、床下の横引きの配水管まで大改修しなくちゃならん時期だ、というのは設計する側も是非知りたい事項です。

　　・耐震改修の公的な評価を得たいですか？

これが何を意味するかと言うと、耐震診断・耐震補強は自前で勝手にやっても構わないのです。1階のピロティに耐震壁を一枚作るのも立派な耐震補強工事です。そういった任意の耐震診断・耐震補強を行っている建物は、福島県内にもいくつかあると思います。
しかし、公的機関の『お墨付き』をもらう事も可能です。福島県では(社)福島県建築設計協会に耐震診断の判定、耐震改修の評価を依頼します。手数料は診断で10〜20万円、補強計画で10〜30万円位だったと思います。

特に、後段の公的機関による評価を得る事は一度よく検討いただきたいところです。というのも、耐震診断・耐震補強計画を評価されるという事は、学識経験者によるチェックを得られるだけではないメリットがあるからです。

↓公的機関による評定を受けるメリット

公的機関の評価を得ることで（後述の）特定行政庁の認定を受けられるのですが、その認定を受けると上記の表にあるようなメリットがあります。

ここでおさらいとして、認定を受ける場合の耐震診断と耐震補強計画の手続きの順番は分かりにくいので整理します↓

・上段の耐震診断を契約してから判定所の交付を受けるまでに早くて半年程度はかかると思います。
・下段の耐震改修の方も、耐震補強計画をして評価書を得るまでに半年、内外装の改修する設計までまとめて認定を受けるのには一年程度かかるんじゃないでしょうか。その間は担当の役員さんは変われないでしょうから大変かもしれません。

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続いて、耐震補強工事の契約に移ります。先ほどの耐震補強設計の時に、どこと設計を契約したら良いかという話をしなかったのですが、そこを含めてお話します。

耐震改修設計と耐震補強工事の契約の選択肢は、

　　・設計を設計事務所、施工をゼネコン

耐震補強に関してはあんまりおすすめでは無いです。なぜかというと、耐震補強の技術というのは、ゼネコン各社が競い合っている分野で、技術の進歩が設計事務所の知識より先を行っているからです。さらにゼネコン各社は補強技術で特許を取っていて（例えば飛島建設のトグル制震工法）しかも多数あるので、そのマンションに最適な工法を設計事務所が提案してこない可能性もあります。

　　・ゼネコン主導（設計も施工も同じゼネコン）

意外に良いかもしれないです。それでも設計に入る前にゼネコン各社の提案を受けて評価・比較してから契約するのはもちろんです。ただ注意したいのは、耐震補強は責任施工といって命に関わる大事な工事です。しかも耐震補強以外の工種もたくさんあるので、建築士による第三者監理かコンサルタントを入れるのが大事だと思います。

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最後に行政によるサポート（補助金）について簡単にご説明します。国土交通省では耐震診断も耐震補強も補助メニューを作っていまして、マンションも対象になっているようです。しかし各自治体で国交省補助の事業化は進んでないようです。（福島県内でもマンションへの補助はまだのようです。）あとは自治体独自の財源でも補助事業を行っています。（調査中ですが福島県内では無いようです。参照：横浜市）東北には1981年以前のマンションは少ないのでしょうが、、、しかし、こういうのは管理組合が集まって提言や要望をしないと行政は動いてくれないでしょうね。

補助金申請の申請者が管理組合の理事長というのは仕方ないのでしょうが、ただ、想像するに実際のところは輪番で今年だけ理事長になられた方が耐震補強工事の補助金を受ける手続きをされるのは、私が考えてもちょっと気の毒です。相手はお役所ですから、一筋縄では補助金はくれません。敵が納得する資料を揃えないと、書類に受理のハンコすらも押してもらえないことは容易に想像できます。

ここ数年、静岡県・宮城県などで話題になっている木造住宅の耐震診断・耐震補強は、住んでる人が一般の方ですし規模も小さいので補助申請や採択は簡単なようですが、マンションとなると申請書類を作るのにもちょっとした手間がかかりますしね。

少し長くなりましたがこの辺で概略の説明を終わります。もっと詳しく説明せい、という方はコメントかメールいただければ調査いたしますのでよろしくお願いします。

こんにちは。管理人のコンドーです。今日は管理業者さんが見積書を持ってきてくれた工事や清掃などを採用するかどうか、という話です。

例えば小規模なものでは共用部分の縦樋の排水管の洗浄を行おうとする時や防犯カメラを設置する時、大規模なものでは立体駐車場の塗装を改修するという時には、理事会で企画して管理業務の委託会社が見積もりを持ってきて工事金額を提示してくれるのが一般的だと思います。

多くの場合はマンションを新築した時のゼネコンや、管理業者さんのつながりのある工事業者が見積りをしていると思いますが、この見積金額が相場より高いのではないか？という疑問が管理組合の皆さんから意見が出るケースも多々あるようです。特に実際の工事をするのは下請けの業者なのに、管理会社の子会社が元請となって見積りしている時は相場より高めの見積書だと思うのは容易です。

管理業者の関連会社の見積もりが全て高い訳ではありませんが、聞くところによると10%程度のキックバック・バックマージンを管理会社が要求している実態もあるそうで、その場合はキックバック分は単純に割高になっているはずです。もっと凄い話では、元請さんとの契約金額に25％乗せた金額を管理組合に提示していた例も聞いた事があります。

しかし、その提案の見積書の金額が高いのか妥当なのかの判断は、理事会の役員さんでは判断つきかねる場合も多いと思います。しかし理事会で別な見積書を用意するのでは何のための管理業務の委託か分からなくなりますし、工事業者さんに来てもらって見積もりしてもらうとしても、果たしてどの程度までの工事が必要なのか、役員さんが仕様を伝えるのにも専門知識がいる事でしょう。

見積金額が疑問な場合は、少なくとも管理業者さんに複数の見積もりを取ってもらう事が肝要です。しかし実態としては、複数の見積り（相見積り）を受注予定の一社が作成しちゃう事も多いです。受注予定の会社が見積書を複数作って、別な会社に社判だけ貰いにいくのです。私の経験した顕著な例では、見積書の書式も項目も全く一緒で（苦笑）、施工単価だけが違って（当て馬の方が5〜10%高い施工単価）いるというのを渡されたことがあります。

大規模な工事なら（数百万〜）建築や設備の設計事務所に設計を委託することも効果的でしょうが、その場合は設計事務所の設計費用は当然必要です。信頼できる設計事務所なら問題は無いのですが質の悪い設計事務所だと、管理業者と同様に工事業者に見積もりをさせて（時には図面まで書かせて）本命の施工会社に工事が決まったらバックマージンまで取っている所もあるので注意が必要ですけど。

しかしそんなことばかり言っていると何も出来なくなってしまいます。どこか第三者的に見積書を取ったり、審査したりできる相談所も必要なのかなぁと思っています。ちなみに当サイトではこれからも、皆さんから見積書や契約した工事の情報を集計していきますし、個別のご相談もお受けしております。そして調べられる範囲になりますが、私が相場と思える金額もお出ししていきたいと思います。

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（本ブログは記事の賞味期限が長めです。この記事は07年の1月のものですが、数ヶ月たってもコメントをお待ちしております。偶然見てくださった方も、何かありましたらコンタクト頂けると幸いです。）

今回の記事は（参照URL　これからのマンション管理を考える）を読んで非常に影響を受けていますので、是非そちらもご覧下さい。

思想とか哲学とかいう程の内容ではないですが、今日はセンシティブなことを書いてみようと思ってる管理人のコンドーです。個人的に心を痛めている問題です。

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原則的な話ですが、区分所有法は分譲マンションにおける皆さんの共同の問題を所有権の観点から解決しましょう、と定めたものだと思ってます。そのマンションという箱に住む占有者の問題も、所有権者に権利義務を与えることで整理できるだろうという意図が見えます。しかし本当にそのルールだけでマンションの問題がうまく納まるでしょうか？分譲マンションといっても、投資用であったり賃貸割合が高く所有者がほとんど住んでいないマンションも、同列で扱えるのでしょうか？

例えば一つ例示しますと、自分が住まなくなって賃貸に出すマンションや、ましてや当初から投資用の目的の住戸であったら、所有権者は『居住性』をそのマンションに求めるでしょうか。私は、投資家は経済性（賃貸収入）をより重視して、居住性は『二の次』にすると思います。むしろ投資家は「居住性を高めて収益性が上がるなら」その努力は怠らないと思いますが、家賃は往々にして立地と部屋の面積が重要なファクターですので、ルール的な居住性が重視されることは今まではありませんでした。そして、これからもきっとないでしょうね。

住んでいて起きる問題。それは実際に住んでいること＝区分居住という問題です。区分所有じゃなくて区分居住。それってマンションにとってとても大事なくくり方だと思っています。区分所有法じゃなくて区分居住法。そういう居住面からの切り口のルールも必要だと思っています。

でも今は、そういうのは当事者間の問題であるから民法やらの法律にのっとって解決せい、ということになっています。しかし皆さんご存知のように、敷地に立体的に住むことは居住者間の問題は避けられないものです。

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そういった『区分居住』の問題は誰が音頭をとるかと考えると、、、管理組合ではないですよね。同じように管理業者でもないです。今の仕掛けでは当事者（居住者・占有者同士）が問題自体は解決しようとしますが、蓄積した区分居住の問題の音頭をとるまでは誰もしないでしょう。

ここで上下階の騒音問題を仮に取り上げると、上階の音が下階に伝わっているわけですが、それがマンション全体で頻繁に起こっている場合、そうすると検討したいのは床の遮音性能の仕様がどうなのかということも出てきます。古いマンションである程度仕方ないケースもありますし、分譲時の設計図書に偽りが無いか疑われる場合もあるでしょう。

その場合にはマンション内の情報を集積しておけば、専有部分の改修の時には床の仕様は皆さんでこうしましょうね、という規約を決めることは可能です。

別な例をもう一つ挙げますと、窓の結露。壁の結露。公団や公営住宅では上階の結露水が下階にもれてる事故も頻発しています。結露の原因のなる温度の損失は大体は開口部からであることが大半ですので、そういった情報を集積して、このマンションではこう住むと結露が減りますよとか、開口部の改修の仕様はこうしましょうという規約の設定も可能です。

それではそういった情報の集積作業は誰がやれるでしょうか？先程、上下階の騒音問題や水漏れ問題は「当事者間で」解決するといった通りで、今の仕掛けでは管理組合が介入しないのです。

個別の占有者間の問題だといえば「当事者同士で解決せい」となる。だけど皆んなで共有すべき問題だとなれば管理組合も介入するべき。だけど、その境界がどこにあるのかは誰にもわからない。区分所有法上の問題も当事者同士の問題もとりあえず受ける、本当はそんな組織がマンションには必要なのだと思います。

こんにちは、管理人のコンドーです。ご相談をいただきました。このご相談は、私が紹介した本（マンション管理はこうして見直しなさい）の中で『駐車料収入の大部分を管理費会計に組み入れているマンションは危ない』とあったことについてのものです。

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Ｑ：『駐車場使用料が管理費に充てられていると何が問題ですか？』

私の考えは、
Ａ1：『機械式駐車場のメンテナンス料金は高額なので、積立てておかないと将来的に財務が厳しくなる可能性があります。』

Ａ2：『（駐車場会計が無く）修繕積立金を使う時に、駐車場を使用していない方が不公平感を抱かれないか心配です。』
です。

Ａ1については、お読み頂いたとおりです。ですが、それだけではそっけないので私の今後の課題として、福島・東北での機械式駐車場のメンテナンス料金の相場を調べて、改めてご報告したいと思います。

ではＡ2についてです。実は最近、私も自分の住むマンションの長期修繕計画を眺めていたのですが、購入前には気付かなかった事がいくつか見えました。その中の一つが今回の駐車場使用料についてです。参考にそれを紹介いたします。

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私が住んでいるところは駐車場は平置きなのですが、その駐車場のアスファルト舗装の修繕費用が、長期修繕計画に見積もられていませんでした。最初の長期修繕計画は分譲時にディベロッパーが作ったものなので、標準管理規約に準じて作成されたものだからこうなったのでしょう。

規約の一般例とされる標準管理規約が示すところでは、本来は駐車場使用料というのは駐車場の管理に充てられる事になっています。そして余りは修繕積立金に積み立てる、となっています。しかし分譲時に管理費や修繕積立金が表面上出来るだけ安く見えるように、駐車場使用料を管理費に組み込むのはマンション販売での常套句です。駐車場使用料を負担するのは消費者に理解されているからなのでしょう。

そして、私の住むマンションも最近の例に漏れず駐車場資料は管理費会計になっていて、とすると駐車場を補修するための財務根拠は今のところありません。

アスファルトの舗装面積自体は500〜600m2程度なので、オーバーレイ（凹んだ所にアスファルトを舗装する）でも、剥がして舗装し直す方法でも金額はたかが知れているのですが、その費用の負担をどこでするのかなぁ、と思ったのです。

きっとその時には、「マンションの共用部分だから修繕積立金で直そう」という話になると思います。しかし、駐車場を使用していない方もお住まいになっていまして、「駐車場使用料は周辺の相場より安い。駐車場を使っている人はその利益を受けているのに、共用部分だからといって修繕積立金で直すのは納得がいかない。」というご意見もありそうです。それもごもっともです。すると、「駐車場を使用している人達で負担しましょう」という話も出るしょう。

しかし、その改修しようという年に駐車場を使っていた人たちで頭割りする、となりそうですがそれも不合理な話です。理事会や総会でそんな話になったら、きっと舗装の修繕をする課題は次期に繰り越しになるでしょうね。

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この話に近いかもしれないので、エレベーターの使用料を1階の人が納めないことについての是非の解説がこちらにあります。

区分所有法第19条によると、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」とあります。ではこれで「修繕積立金からの拠出で一件落着」としたいところですが、私のマンションの管理規約では「駐車場使用料はその管理にあてるほか、云々」とあり、問題をさらに複雑にしています。。。

この話に突っ込んでいくと、月々の駐車場使用料がマンション近隣の相場より安い場合は、「管理組合が損をして、駐車場を借りている人が得をしている」構図が見えてきます。駐車場の充足率が100％で全住戸が借りていれば問題は無いですが、駐車場が足りないマンションや車を持たない住戸がある場合は、「駐車場を借りない人が損をして、駐車場を借りる人が得をする」という分かりやすくて危険な構図が浮かび上がってしまいます。

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やはりマンションの問題は、法律がかなり整備された現在でも、マンションごとの具体例をみれば問題は様々です。さらに共同して住むという側面からも不用意にわだかまりを残さないことを心がけたいですので、将来をよく想定して前もって規約の整備をすることが必要、と認識を新たにしましたところです。

こんにちは、管理人のコンドーです。今日は少し小面倒くさいお話で恐縮ですが、『理事会の代理出席』というお題でお話したいと思います。

簡単に言えば、管理規約に『マンションに同居する親族』や『一親等の成人に達した親族』などによる代理出席が可能とされているか、という問題です。
理事会は1〜2ヶ月に1度程度の開催と推測しますが、全てに役員になられた組合員であるご自身が出席できるところは珍しいと思います。

標準管理規約では、そういった『代理出席』という条項は定められていないので、区分所有法が改正されたときに標準管理規約を見習って管理規約を改正された管理組合でも、代理を認める条項は無いかもしれません。
問題が起きなければそれでもいいのですが、例えば総会に次年度の予算案を議案として上程する時の理事会が、規約で認められていない代理出席によるものだったりすると、総会でそこ（総会の議案として無効）を指摘されたときに大変まずいです。

この条項を定めることのメリットは、代理出席による理事会を法的に成立させておくだけでなく、、管理組合や理事会へのご家族の理解を頂くこと、又は理事会に出席されたご家族同士の住民間のコミュニケーションという面でも一役買ってくれることです。是非、次回の管理規約の改正には盛り込まれることをおすすめします。

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当方では、（誠におこがましい話で恐縮ですが、）皆さんのマンションの管理規約の評価みたいなのを行っております。規約全体を私に送るのは抵抗もあると思いますので、気になさっている条文だけでも教えていただければ、検討いたします。
どうぞご協力をよろしくお願いいたします。

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（20070214追記）
この記事は「ツッコミどころ」が満載でして、ちょっと問題がありました。皆様から頂いているコメント（そちらの方が記事よりタメになります。）や、参照URLを含めてご覧いただけると幸いです。ワタクシ、もっと精進いたします。

こんにちは。少しクライ気分になっている管理人のコンドーです。前回、自分の住むマンションの長期修繕計画を見ていて何点か気付いた、と申しましたがその続編です。

気付いたことというのは、修繕積立金の値上げは割とすぐやってくる、ということです。現在の修繕積立金（仮に5,000円としましょう）を長期修繕計画の25年間値上げしないと、累計で（仮に）1億円！弱の積立金の残高不足が生じるようです。

（仮に←しつこい）1億円って！もちろん半端じゃない金額です。単純に住戸数で頭割りしても、、、数百万です。思わず「あああ」と声が出てしまいました。しかしここにはもう一つ隠された罠もあります。それは「借入金の金利」が加味されていないことです。もちろん25年という期間で考えればインフレ率もありますし預入金に利息もつくので、この際今日の話題では目をつぶることにしますが。

それでは何年目にどれくらい値上げすればいいかというと、当初の金額（5,000円）に対して、5年後に+20%（6,000円）、10年後に+250%（12,500円）、15年後から+300%（15,000円）とすれば、だいたいイーブンに持っていけるようです。

購入前には「5年後なんてしばらく来ないし、収入も増えているであろう」と楽観していたのですが、結構5年は早く近づいてくるようです。しかも収入は上がりませんでした（涙）。

泣き言を言っても始まらないので、前向きに考えることにします。収入は限られているわけですから、やはり支出を抑えることしか対策はありません。

併せて修繕積立金の根拠となっている長期修繕計画も詳細に検討したいと思います。もしかして長計（長期修繕計画）が甘めだったとしたら、もっと修繕費が必要ですので。
さらに大規模修繕や金額の大きい改修などの設計や発注方法まで適正に選択できればかなり金額を抑えられるのでしょうね。

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当方では、（誠におこがましい話で恐縮ですが、）皆さんのマンションの長期修繕計画の評価を行っております。なぜか長期修繕計画は数ページしかない簡単なものだと思いますので、スキャナでマンションを識別できる情報を消してメールで送っていただく、又はメールで連絡を取り合って郵送か手渡しなど、方法はお任せいたします。

私は建設業がメインですので建物の長期修繕計画の内容については理解しているのですが、マンション用はまだ不慣れなので、勉強をしながら解説を付けたいと思います。
どうぞご協力をよろしくお願いいたします。

こんにちは。管理人のコンドーです。今日はマンションを購入する時に、巷であまり言われていないポイントをご紹介いたします。特に地方都市では参考いただけるんじゃないかと思います。また、建替えが近づいているような中古マンションにも当てはまると思います。

まず、地方のマンションの背景です。例えば仙台市を除いた東北地方ですが、市街地の周囲には土地が余っています。私の住む福島は最近もマンションがたくさん建っていますが、一方では市街化区域内でも郊外ではなんぼでも土地が余っています。正直なところ、ここと同じお金で戸建てが買えるんだから郊外の戸建てでもいいんじゃないですか？と思わなくもないマンションの物件もあります。

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ところで近年の経済状況を見ると、首都圏を始めとした三大都市圏は地価が上昇に転じ、マンション用地の需要増加が顕著です。一方、地方では地価はまだ下落続行中です。それでも首都圏のマンション開発は敷地が枯渇してきた感もあるのか、ディベロッパーの開発の熱い視線が地方にも向けられています。

私の住む福島県内でも幾つものディベロッパーが毎年数棟のマンションを新築・分譲しています。正直なところ、こんなに需要があるのかなという気もしますが、中心市街地に近い物件では高額なものから売れているという情報もあります。しかし、さすがに竣工前から全戸完売というマンションはあまり無いようで、完成後には完成前の値引きより多く値引かれて分譲されています。余談になりますが、地方都市では住みたい階数の希望があるとか角部屋がいいとかの希望が特別無い場合は、完成を待ってから大きく値引き交渉されるのがお得かもしれませんね。

さて本題ですが地方都市のマンションの選ぶポイントです。古めの中古マンションにも当てはまるので、建替えを含めた長い目で見た資産価値のポイントという事になるかもしれません。
マンションの資産価値というと一番は立地（地価）が大きなファクターですが、『地方都市の地価が今後上昇に転じるか』についてはかなり主観が入ってしまうので判断は控えます。ですので地価は大きく変動しないという前提で、地方都市でマンションを購入する場合に私ならこの辺をチェックする、というお話しをしたいと思います。

それは敷地が建替えにアドバンテージがあるかです。
　・用途地域は何か？（都市計画法）
　・その他の地域・地区の指定があるか。（都市計画法・建築基準法）
それを主に上記の二点からそれでは各項目を紐解いていきます。

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・用途地域は何か？（都市計画法）

　　商業地域・近隣商業地域

用途地域というのは、敷地に建てられる建物の用途を制限するものですが、この「商業地域・近隣商業地域」という商業系の用途地域は競争力のある用途地域です。一般的に商業地域は建蔽率・容積率が用途地域の中では最強です。商業地域の建蔽率は一般に80％で、容積率は200〜1,300％までの数値が定められています。これはどういうことかというと、例えば2,000m2の敷地があってそこにマンション1棟を建てようとする時は、建築面積（大雑把に屋根の面積）が敷地の建蔽率の80％の1,600m2と結構ぎっしり建てられるということです。下のほうの階を屋根付き駐車場にして、上階に住戸を持ってこようとかの計画もしやすいです。さらに容積率が800％の土地だとすると、敷地の800％の16,000m2まで延床面積（大雑把に住戸の面積）を計画できます。すると先ほどの建築面積が1,600m2でしたので10階建てが建てられるようだ、となるわけです。これが容積率が400％だと５階建ての8,000m2までしか建てられない、となります。 ちなみに近隣商業地域は建蔽率は60〜80％で、容積率は100〜500％です。具体的に福島市では商業地域の容積率は400〜700％、近隣商業地域の容積率は200〜400％の範囲で場所ごとに定められています。

　　第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・

　　第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域

これらはマンションの敷地として一般的な用途地域です。上記の商業地域なんては、商業の利便を増進するための地域ですから、大雑把に言うと工場みたいなのはダメだけど風営法の対象のキャバレーみたいなのでもOKですよっていう地域です。しかし、そういう地域は都市の健全な発展と秩序ある整備を図る都市計画上は制限されてしまうので、駅周辺や繁華街や主要道路沿いに定められていて、市街化区域全体に占める面積の割合としては少ない用途地域です。一方で、この住居系と言われる用途地域は、良好な住居の環境を保護しましょうっていう地域ですので、繁華街のど真ん中とかには定められません。これら（一中高・二中高・一住・二住・準住居）は建蔽率が30〜80％、容積率は100〜500％までの数値が定められています。

ですので商業地域ほどの大規模・高層な建替えは計画できません。建替えを視野に入れた土地の価値としては、商業地域ほどの競争力はないです。しかし、マンションに一般的な用途地域なので、住環境としては優れています。長所短所を差し引いてどうかと申しますと、地方都市の市街地の喧騒なんてたかが知れていますので、私はあくまで建替えだけの面ではデメリットの方が大きいと思います。
なお、市街地の発達に伴って用途地域が変更される可能性はあります。田んぼに国道のバイパスが通ったとかで、沿線の住居系だった用途地域が商業地域になるなんて事も珍しくないです。

・その他の地域・地区の指定があるか。（都市計画法・建築基準法）

これは、壁面線の制限があるとか、厳しい地区計画があるかです。商業地域で（後述の）建蔽率が100％なのに、地区計画で壁面線の後退の指定が敷地境界から4ｍなんていう地区では、実際は建蔽率は使いきれません。

防火地域内かも大事です。防火地域内では、耐火建築物を建てる場合は建蔽率が10％割増しというか緩和されます。さらに街区の角地だったりするとさらに10％の建蔽率の割増しがあったり、合計で敷地の100％（敷地ぎりぎりいっぱい）まで建物を建てられるケースもあります。その角地の緩和には、自治体（特定行政庁）ごとに基準があり、福島市では道路の幅が6ｍ以上であるといったの条件があります
また、建物の設計によっては地区計画などで容積率の割増が受けられる地区もあります。

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この辺りが注目したいところです。もうお分かりのことと思いますが、この建蔽率・容積率の上限が大きい程、敷地に建てられるマンションも大規模なものが可能だからです。それはつまり、建替え時に等価交換方式などを選択した時に、分譲できる住戸が増える＝元からの所有者の負担が少なくて済む、というメリットがあります。マンションに建替えないとしても、商業地域のような高度利用が可能な 敷地は魅力が高いです。

建蔽率の上限が大きいと、建替え時に建築面積の大きい建物が計画できるだけでなく、横方向への増築も可能です。エレベーターが足りなかった5階建てのマンションにエレベーターを増設するとか、あまり考えにくいですが住戸を増築するとかも可能です。

↑現在の建蔽率が40％で上限が60％だと、、、

同様に容積率の上限が大きいと、建替え時に延床面積の大きい建物が計画できます。商業地域の敷地で容積率の上限が400％に対して、今は200％で5階建てしか使ってない場合は、倍の10階建ての規模まで建築が可能です。

↑現在の容積率が200％で上限が400％だと、、、

蛇足ですがその他の点では、よっぽど市街地であれば、隣地に同じ頃に建てられたマンションがあるのも良いかもしれません。同じ時期に建替えを迎えるでしょうから、隣地のマンションの敷地と一体化させて再開発するのも見込めると思います。

新築のマンションを買う時ばかりではなく、思い切って建替えが見込まれるような古い中古を買おうという時に、この辺りも検討されてはいかがでしょうか？

管理人のコンドーです。私は日経さんからは定期購読しまくり（日経アーキテクチュア・日経新聞）で、日経のは文庫やら別冊やらもクオリティが高いと思っています。この本はマンション管理ガイド（現在3部作）の1冊で、この『資産を守る実践編』の他には、『運営から修繕、建替えまで』（読了）と、『防災・防犯編』（未読）がありますので、そちらもいずれご紹介したいと思います。

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すぐに役立つマンション管理ガイド (資産を守る実践編)

AMAZONでの 商品の説明

マンションの資産価値を守るための実践的なノウハウを提供。より快適に過ごせるためのアイデアや、先駆的な改修例を数多く紹介。マンション居住者が、よりよい管理を実現するための具体的な方法を示す。

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（以下、読書感想）

実務的な本なので、主な内容を中にご紹介します。

●マンション再生に向けて

・マンション再生＝マンションの修繕や建替えや防犯、の様な広義的なものと定義して広範に説明してますが、.理事長経験者が語る精神論みたいな面が多くて、役に立つ内容は少ない特集です。

●管理新時代の到来

・長期修繕計画と修繕積立金の算出方法／修繕・改修の資金調達法／「マンションみらいネット」の仕組み／ＮＰＯで先行するマンション管理評価の手法

・「マンションみらいネット」は私もまだ良いものなのか役立たずなのか、判断を保留している代物ですが（近いうちにみらいネットで記事を書く予定です）、その解説とかをしてます。これを読んでも、まだみらいネットの魅力は伝わりませんでしたが。

・資金運用についても記事がありますが、残念ながら特に大した内容はありません。

●大規模修繕の実際

　・コンサルタントの選び方／建物の躯体劣化と雨漏り・結露・落下対策の実際／住みながら工事の対策／ベランダ・バルコニーの工夫

・写真が多いので、「ジャンカって何？」みたいな基礎的な疑問には有用だと思いましたが、建築的には基本的な事項ばかりです。

●設備更新の最新事情

・エレベーター・排水設備の更新ノウハウ／マンションのＩＴ化／地上波デジタル放送への対応

・私は設備が弱いので嬉しい企画でした。この本の中で一番面白かったです。企画の中で、『地上波デジタル放送への対応』が特に面白かったです。今度記事にしたいと思っていますが、中高層のマンションが近隣の建物に電波障害を起こしている場合で、地デジに対応する時に起きる問題やらの解決方法が興味深いです。

●資産を守るソフトの研究

・自主管理／管理組合細則　すぐに使えるテンプレート集

・自主管理をしている管理組合のデータはとても参考になります。自主管理をしているけど管理費が高めのところ、やっぱり管理費が安いところ。この辺の実例は中々見る機会がないのでは無いかと思います。

・また細則のテンプレート集は、『防犯カメラ運用細則』『名簿作成に関する細則』『宅配ボックス使用細則』な『専用庭・・・』と、今までお手本がなかった細かい実体的なものへの細則なので、その辺でお困りの方にはお役立ちだと思います。

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こんにちは、管理人のコンドーです。いきなりですが、理事会は年に何回くらい開催されていますか？ちなみに私のマンションでは
【頻　度】1回/2ヶ月
【出席率】1/2から2/3
【時　間】30分くらい（早い時は20分くらい）
【内　容】特に問題は起きていない（と思う）ので、あっさり。です。
ちなみに去年の役員さんも同じくらいの頻度だったようです。役員の皆様には週末やらの貴重な時間を割いていただいて、大変ありがたく思っております。

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ところで上記の理事会の開催状況が分かるのも、マンション管理業の会社から理事会の議事録が各戸配布されるからで、これは大変ありがたいです。ところで「理事会の議事録は各戸配布って管理規約でなっていただろうか？」と思い規約を確認すると、、、なって無かったです。管理業務委託書にも記載が無い。

とすると、もし配布されていない理事会の議事録があったとしても仕方ないのでしょうか、、、それは困るので、何か管理規約を改正する際には提案してみようと思います。

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ところで、マンション管理の教科書を見たら、理想的な理事会の開催頻度は1回/月という数字がありました。マンションの規模や築後の年数にもよるでしょうが、それ位だと一般的に十分な頻度なのでしょう。

でも限界がある実態も知っています。輪番制で仕方なく役員になった方が管理組合の運営に熱心に時間を割けないのもある程度致し方ないと思います。そんな時、役員さんの中にお一人でも熱心な方がいらっしゃればいいのですが、もしお一人も熱心な方がいない場合は、前年まで継続して協議していた課題がその年で切れてしまうのが一番心配です。

それがみんなが同じ意識で『区分所有者』してるわけじゃないって現実です。しかし、理事会で話されるべき議題なんて、保留したまま次の役員に引き継げば良いというのはちょっと悲しいです。誰かに委託してでも、自分の任期は全うしたいものです。

でも管理業者さんは出来れば継続協議になっているような面倒な問題には関わりたくないでしょうから、議論が切れてしまえばこれ幸いとうやむやになってしまうと思います。

これを防ぐ方法として、役員の任期を2年にして、半数ずつ改選というのも解決策の一つです。また、外部のマンション管理士さんなどのコンサルタントを入れ、問題の継続を図るというのも確実な方法ですね。

こんにちは、管理人のコンドーです。今日は本の感想文です。

amazonでの本の内容の紹介で、「駐車料収入の大部分を管理費会計に組み入れているマンションは危ない」という説明に目が留まりました。私の住むマンションがまさしくソレなのです。

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マンション管理はこうして見直しなさい

　　amazonでの商品の説明

・分譲マンションに住むすべての人に贈る衝撃の管理見直しマニュアル。マンション管理は質の時代へ。

・「駐車料収入の大部分を管理費会計に組み入れているマンションは危ない」「管理会社の良し悪しを見分けるチェックポイント20」等、マンション管理を見直すにあたって重要な点を図表や実例を用いて紹介する。

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この本の著者は、（株）ソーシャルジャッジメントシステムの代表取締役です。本の中で時折、自社の紹介が入るのは確かですが、amazonのレビューで言われるほどは私は気になりませんでした。

基本的なこの本のスタンスは、マンションの管理で重要な役割を果たすのは良くも悪くも管理業者だ、というものだと思います。マンションの管理の主役はもちろん管理組合ですが、実働部隊は管理会社である、と。そして管理組合は自分達も勉強したり、コンサルタントを使って、管理業者の仕事の良し悪しを見分けていきましょう、という論調です。

私もそのスタンスに賛成ですので、違和感なく読みました。最も興味深い記事だと思ったのが、「管理会社の収益構造」です。これについては決算をwebで公開している管理会社がいくつかありますので、私もそのうち真似して分析したいと思いました。

それと、著者の会社の実例として管理委託費の見直し（値下げ）例が6例載っています。委託業務内容の見直し方や、値下げ交渉の手順、リプレイスについても併せて載っていますので、即戦力になる本だと思います。

こんにちは。管理人のコンドーです。当ブログでは、寄せられたご質問にもお答えする企画を考えています。ご質問の方法は、各記事のコメント欄でＯＫです。非公開にしたい場合は、サイドバー（ＰＣからしか見られないかもしれません）のメールフォームか、condo.lab＠gmail.com　までメールを頂けると受信いたします。

どんな問題にも必ずお答えできる自信はありませんが、努力してなるべくお答えします。また、私がお答えするより適切なサイトがある場合は、そちらのＵＲＬをお伝えしたりします。

「管理組合って抜けることは出来ますか？」というような基本的なご質問でもＯＫです。ちなみにその質問の答えは「分譲マンションを持っている限り無理」です。

また、もっとご訪問の方々には私よりもっと詳しい方もいらっしゃると思いますので、その方々からのコメントも頂けるととても嬉しいです。では、今後とも当ブログをよろしくお願いいたします。

管理人のコンドーです。やっとこスタートを切れた当サイトですが、早速皆様にお願いがあります。皆様のマンションの管理規約や業務委託契約書を拝見させていただけないでしょうか？是非、ご検討をよろしくお願いします。

当方の資料とさせていただくだけでなく、標準管理規約との比較コメントや、業務委託費の相場との比較をお伝えしていきたいと思っております。

ご理解いただける場合は、下記のメールアドレスからコンタクトをお願いいたします。もちろん貴マンションの名称やお名前は消していただけます。ご了承を得ずに公開もいたしません。

condo.lab@gmail.com

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また、近いうちに私の住んでいるとあるマンションの管理規約を何処とは特定できないようにご紹介し、その問題点をあげる企画なども行いたいと思います。

こんにちは、管理人のコンドーです。今回は、私が以前にマンションの役員を担当した時に買って読んだ本のご紹介です。

この本は日経アーキテクチュアの別冊と申しましょうか、マンション管理ガイド（現在3部作）の1冊で、この『運営から修繕、建替えまで編』の他には、『資産を守る実践編』（読了）と、『防災・防犯編』（未読）がありますので、そちらもいずれご紹介したいと思います。

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すぐに役立つマンション管理ガイド~運営から修繕、建替えまで

amazonでの商品の説明

管理会社との付き合い方やトラブルへの対処法といった日常的な場面から、大規模修繕、建替えまでをカバー。分かりやすい解説と豊富な事例を通じ、現場で培った勘所を紹介する。管理費や修繕金の費用対効果の考え方など、基礎知識から始まって、管理組合役員に欠かせない実務情報までが満載。

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結論から言うとこの本は非常におすすめです。管理組合の役員さんに一冊ずつお持ちいただきたい位です。実務的な本ですので、目次に沿って感想を述べていきたいと思います。

　　●マンション暮らしの基礎知識

・管理規約から会計・理事会の運営までを基本的な内容から具体的な問題までが説明されていて、すでに盛りだくさんな内容です。
例えば、「修繕積立金は安いからといって良い訳ではない」というような基本の問題にもコメントされています。

　　●管理会社との正しい付き合い方

・管理を委託する『以前』に管理組合が検討すべきこと、という本質的ですが忘れられている原則を丁寧に解説してくれています。
また、管理業者の変更についてもどの辺を準備したら良いかが説明されています。

　　●大規模修繕「成否」の鍵

・大規模修繕の具体例を時系列で、企画〜アンケート〜調査診断〜設計〜工事の契約〜施工、と各ステップで大事にしたいポイントが挙げられています。工事の契約の場面では、金額の比較だけで施工者を決めることのデメリットについて述べるなど、さすがに建築業界の雑誌の視点だと思います。

　　●管理組合の運営

・『総会の進行マニュアル』が詳しいボリュームです。本当に新規の役員さんがしっかり仕事をしようという時にお役立ちの一冊だと思います。また、管理規約の改正例にいたっては、標準管理規約の穴も指摘されていて参考になりました。

　　●防犯と防災の心得

・（一般的な話だったので省略します）

　　●グレードアップ改修

・受水槽室、変電室の廃止・転用／エレベーターの増設工事／専有部分の浴室床防水の実施例が掲載されています。

　　●会計監査の問題と対策

・実は私も最近興味を持っている問題が、この『マンションの管理組合の会計』です。それについてwebでも詳しい情報を公開してくれているフィールズ共同公認会計事務所が会計基準まで披露しています。

　　●トラブル回避術

　　●マンション建替え

　　●3000人アンケート

・（この辺は一般的な綺麗な話だけだったので割愛します）

といった密度の濃い内容です。少しでもマンションの管理組合というものに興味を持たれている方が読まれれば、今時のマンション問題を幅広く理解されるのではないかと思いました。

こんにちは。風邪気味の管理人＝コンドーです。今日は管理費と管理業務委託費について考えたいと思います。

皆さんの管理組合で集めている月々の管理費の支出の内訳はどのようになってるでしょうか。ここで「管理費の80％が管理業務委託費だ。管理費が高すぎるのではないか」と、ただそこだけを議論しても栓の無い話です。それは管理業務でどこまでお任せしちゃうかという委託方法に大きく関わってきます。

委託する部分が少なければ当然に委託費は安くなりますし、エレベーターの点検・管理まで管理業者に手配させれば、その分が高い委託費になります。

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では、委託費の中での項目の具体例は実際どうなっているでしょうか？私の住む某マンション（26戸）の例を挙げてみます。

（収入）

　年額管理費収入：2,800,000円

　駐車場使用料：2,900,000円（管理費に充当）

　合計：5,700,000円

（支出）

　管理業務委託費：3,500,000円

　電気・水道代：1,040,000円

　その他：300,000円

　損害保険料：280,000円

　予備費：240,000円

　合計：5,360,000円

ぶっちゃけ、上記の様な収支となっております。駐車場使用料が管理費会計に組み込まれているという問題がありますが（それは別の機会に記事にします。）、管理費会計は黒字ですし大筋では大丈夫なラインであろうという気がしています。

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続いて、管理業務委託費についてです。管理業務委託費の占める割合は支出に対して65％です。エレベーターの点検から清掃まで管理の全部をお任せしていて65％ですので、管理組合が専門業者さんに直接契約しているところではもっと割合は下がると思います。ですので、65％というのは完全に委託しちゃった場合の目安の数字にはなるのではないでしょうか。そしてその委託業務費の内訳は、

　管理員業務費：1,135,000円

　機械警備費：312,000円

　定期清掃費（年6回）：420,000円

　特別清掃費（年1回）：48,000円

　昇降機（1台、POG契約）：420,000円

　消防設備点検・管理費：120,000円

　給水設備点検・管理費：72,000円

　長期修繕計画策定費：84,000円

　定期報告費用：24,000円

　出納・会計業務費：308,400円

　管理手数料：334,800円

となっております。支出に占める管理業務費の割合の多寡や、各項目が高いか安いかは業務の仕様によると思いますので、皆さんのマンションの金額をどしどしコメントください。皆さんと情報を共有したいと思っておりますし、サンプルがまとまったところで統計も取ってみたいと思います。

ご訪問ありがとうございます。はじめまして。管理人のコンドーと申します。

かく言う私もマンションに住む一人です。とりあえずは快適に暮らさせてもらっています。しかし、マンション生活の深部を見ると、そこには色々な問題が潜んでいます。それらの問題を見ると、社会構造的な問題がいわば縮図的に現われている場合（高齢者がお独りで住まれるとか）や、専門知識が無いと逆にこちらが悪者になってしまう場合（敷地内の迷惑駐車への対応とか）もあります。

そういった問題も、「そういうのは偶然同じマンションになった住人同士で解決してください」、それが今の区分所有法です。でも、それはちょっと現実的じゃないです。そんな時に少しでも参考になったらと思いこのブログを作ってみました。

気軽なことから深刻なことまで、『困った』という時に当サイトで情報の交換をしたり、体験談をご披露していただけると嬉しいです。鮮度が大事な記事を書いているわけではないので、古い記事でもお気軽にコメント下さい、大歓迎です！コメント、全部読んでます。

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目次

　* 皆様へのお願い

管理人から皆さんへの企画モノの参加のお願いです。ただ今（H19年中）は、皆さんのマンションの管理規約・委託契約書・長期修繕計画を募集しております。

　* 管理費・修繕積立金

マンションとは切っても切り離せないお金の問題です。資産価値に直結しますから、マンションを賃貸に出してる方にもご覧いただきたいです。

　* 理事会の運営

輪番制でまわってきた役員。面倒に感じられていることと思います。ご心配やご不満を教えてください。また、積極的に理事会を運営されてる役員さんもお疲れ様です。お悩みをお聞かせください。

　* 寄せられたQ&A

当ブログでは、皆さんからのご意見・ご質問を常にお受けしています。寄せられたご質問で私の考えたことを述べているコーナーです。

　* 管理方式について

劇的な管理費の圧縮が見込めることを信じて、一括委託・総合委託・自主管理・部分自主管理・・・新しい管理方式の研究を行っています。

　* 長期修繕計画

絵に描いた餅。修繕積立金がこんなに上がるなんて。そう思われた方、思われる前の方にご覧いただきたいです。私のマンションの具体例を載せてます。

　* 管理規約について

単なるマンション内のルール、というには余りにも奥が深い管理規約です。裁判でも重要な証拠資料になりますので、規約の設定は広範囲なご検討を。

　* 法律と判例

裁判なんてならないのが一番ですが、判例には生活上のトラブルや区分所有法の深い解釈など、法律の行間を教えてくれるものが沢山あります。そこから学んだことを書いています。

　* マンションで思ったこと

マンションに住んでいて思った雑感や、マンション生活の未来予想図などを時に熱くなりながらアップしています。私自身の困りごともあるかもです。

　* リンク集・参照URL

私も毎日のぞいて勉強させてもらってるサイトのご紹介です。世の中には既に先人の知識が集積されています。

　* このブログについて

このブログや、管理人のコンドーについての補足です。

　* 日常生活で困った！

生活紛争、日常生活でのトラブルのご相談をお聞かせください。（私は皆さんの管理組合ではないので、）専有者間の問題もお聞かせください。

　* 参考書の紹介

マンション管理関係の本と、建築・設備の改修、内装リフォームの本を中心にご紹介しています。私も日々勉強です。