東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

管理人のコンドーです。先日、国会会議録でマンション円滑化法の見直し要望の発言を見た記憶がありますが、早速このような記事です。下記の記事を読売新聞では28日朝刊の一面に取り上げていて、唐突さというか突っ走り具合に少々違和感を感じました。

老朽マンション、建て替え３２棟止まり…円滑化法制定５年
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070528-00000001-yom-soci

5月28日3時7分配信 読売新聞

　老朽マンションの建て替え促進を目的に２００２年６月に制定されたマンション建て替え円滑化法を利用して建て替えられたのは、全国で１０件３２棟にとどまっていることが、国土交通省の調査でわかった。

　手続きが進行中なのも２１件５９棟だけで、建て替え促進の「切り札」と考えていた国などの期待は裏切られた。老朽マンションとされる築３０年以上の建物は全国で約１万棟５６万戸に上り、耐震性に問題のある住宅も多い。制定から５年を迎え、建て替えだけに頼るのではなく、補修などを含めた対策の抜本的な見直しが急がれる。

　調査は、国交省が都道府県を通じて３月末現在で実施。建て替え完了・進行中３１件（２２９３戸）のうち２４件を首都圏が占め、ほかも仙台、大阪、広島、福岡各市など大都市に集中する。複数棟の一括建て替えは１１件あり、最大は東京都大田区の８棟３６８戸。

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ペット好きの私には心温まるニュースがあったので、加筆します。

ペット可マンション普及率70％を突破　不動産経済研

5月31日17時24分配信 住宅新報

　不動産経済研究所は５月31日、首都圏における「ペット飼育可能なマンションの普及率」に関する調査結果を発表した。

　それによると、06年の年間ペット可マンションの供給は５万5,511戸（05年は54,178戸）となり、普及率は74.5％（同64.4％）となった。98年の調査開始以来、初めて普及率が７割を突破した。

　ペット飼育可能なマンションの供給は99年は、2,709戸、普及率3.1％だったが、加速度的に増え続け、02年には普及率３割を超え、04年には５割を超えた。

　普及率は全エリアで70％超となり、一番多いのは東京都下で80.1％。

こんにちは、管理人のコンドーです。ただ今、3回に渡って大規模修繕工事の契約手法について書いています。 初回 は、改修工事の契約方法と特徴をお話しし、 第2回目 はデザインビルドという契約手法をご提案しました。最終回は、デザインビルドでの注意点を中心に、改修工事の注意点について述べます。

結論から言いますと、デザインビルドや見積工事に限らず、改修工事での一番のポイントは、第三者監理（*補足）を導入することです。私は小さな工事であっても、積極的に第三者監理を取り入れるべき、という考えです。管理組合側の視点で工事を監視してくれるコンサルタントが必要です。

大規模修繕等で一般的に行われる、共用廊下の床シートの修繕や手すりの塗装改修など、元々の機能の回復がメインの工事であれば、設計事務所への設計の委託は、コストのかけすぎという意見もありますが、その場合でも第三者による工事の監理は有効です。

特に、デザインビルドや見積工事においては、工事の設計も受注者側が行います。施工者が自ら設計して施工する、ここにデザインビルドの長所である技術提案が生じるのですが、第三者監理を置かないと、技術提案された契約内容の遂行が確認できません。悪いケースを想定すると、契約前の技術提案は素晴らしかったのに、実際の施工では違う建材が使われていた、なんてこともあるかもしれません。この懸念は、見積工事でも一緒です。

一つだけ第三者監理を取り入れる際の心配は、費用面の負担です。金額の大きい工事であれば、第三者監理の委託費は工事費の低減に吸収されますし、その効果も目に見えます。小さい工事の第三者監理も効果はやはり目に見えますが、元々の工事金額が小さいだけに、費用の吸収までは難しいかもしれません。

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続いて、第三者監理に期待できるその他の効果です。

第三者監理をするコンサルタントの業務は、契約内容の履行を監視するのがメインですが、大きい改修工事になるほど、工事にまつわる問題が複雑になります。そこで、円滑な工事と、さらなる費用対効果（Value for Money）を向上させるために、以下の委託もしたいところです。

　・管理組合・住民からの工事中の要望の取りまとめ
　・工事中の状況を見て、コスト減の設計変更の提案

前段の「工事中の要望の取りまとめ」は、管理組合の役員さんでも可能ですが、その作業はかなりの苦労がを想像できます。一般的には元請さんに住民対策をやってもらう事が多いですが、施工者に費用負担が発生するほど調整が複雑であったり、言った言わないという問題や対立感情が生じそうな場合には、第三者に委託するとスムーズです。

また、現場の状況を見てコスト縮減の設計変更を提案するのも、委託したい業務です。改修工事は、現場が当初の想定と違うことが多々あるからです。これを元請さんに任せようとしても、コストが減る方の提案は、ほとんど期待できません。

建設業界ではVE（Value Engineering、バリュー・エンジニアリング）と言っていますが、当初の額から減額できた50％を発注者に、20％をコンサルタントに、30％を施工者に、などと取り分を決めて減額のモチベーションを上げる手法が採られます。

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（*補足）
細かい話になりますが、建築工事や建築の法律に詳しい方から、「第三者監理というのは工事監理者ではないのか」という疑問がありそうなので、補足します。

今回取り上げた「第三者監理」は、「工事の施工者と別に設け、請負契約の履行をコンサルティングする技術者で、工事監理者であるかを問わない。」と定義します。

定義の中で、「工事監理者であるかを問わない。」というところが怪しい表現ですが、原則的には、
　・設計者　・・・工事の設計をする。設計責任を負担する。
　・工事監理者　・・・工事が設計通り行われてるかを監理する。監理責任を負担する。
　・施工者の現場代理人・主任技術者　・・・工事する。施工責任を負担する。
と分担され、法律でそれぞれの役割の責任が明確にされています。

ただ、デザインビルドや見積工事では上記の三つの役割は、全て同じ施工する会社が行います。従って、いくら法律で責任が明確にされていても、同じ会社の中では役割が果たされるか疑問です。例えば、施工がまずいことになっても、工事監理者は（法律で定められている）発注者に報告する義務を果たさないと予想されます。

その他の工事監理者の法定の業務には、設計図書と現場の相違が無いように監理する、工事監理報告書を発注者に提出する、というものもありますが、施工者が工事監理者を兼ねる場合では、工事監理報告書を作成すらしない現場もあります。作成する場合でも、元請さんの会社の体質や現場代理人さんの人柄によるところが大きく、悪いケースでは下請けさんの職長に各工種は任せてしまって、主要な工程の検査で写真に写るだけ、という人もいます。

そこで、上記の第三者監理が必要になります。デザインビルドや見積工事では設計から施工まで同じ施工者が行いますので、建築士法上の監理責任も同じく施工者に付してしまう事は、受注側の責任に逃げ場がなくなるのでおススメです。一般的には監理責任を付すことでのコストアップは無いでしょう。さらに、そこに第三者監理を設け、契約の履行を監督します。この場合の第三者監理は工事監理者ではありません。

一方、設計と施工が分離されている契約方法の場合は、施工者と別に置く第三者監理が工事監理者を兼ねます。一般的には、設計をした設計事務所に委託されますが、国などの公共工事を見ていると、近年は、設計したところではない事務所と工事監理を契約するケースも増えています。

以上、長い補足でした。

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今日は、前回（大規模修繕の契約方法。デザインビルド方式にしてみませんか。（1/3））に続いて、大規模改修工事の契約手法の提案をいたします。

私が思うことですが、改修工事というのは多くの工種の集合体です。外壁改修を例に採ると、モルタルやタイルの浮きの調査、下地の洗浄や下地処理、左官工事やタイル工事、部位によってはエポキシ樹脂の注入といった工種ですが、それぞれの規模は小さいものです。

それでも、小さい工種が集まった大規模改修工事の工事規模は数千万であったり、数億であることも珍しくありませんので、工事を請負う元請の建設会社は名の通ったゼネコンであることもあります。しかし、多くの場合、各工種を担う下請さんは地元の小さい施工業者がメインだったりします。

つまり、発注側に、施工方法をきちんと理解し熱意を持って工事をサポートする技術者がいれば、請負契約を結ぶ対象となる施工業者は、地元にも多くあるのです。ネームバリューが無くとも信頼できる施工者と契約できれば、工事金額が大きくても良い改修工事ができると、私は考えます。

契約交渉への参加者が多くなるということは、それだけ多くの技術提案や、妥当な工事金額への収斂も見込めます。

それでは、その契約を結ぶための具体的な仕組みとして、デザインビルド方式（仮称）について述べます。

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デザインビルド方式とは、ヨーロッパや韓国の公共事業で実績のある契約手法です。

工場等といった、デザイン性を求められない建物で多く採用されていて、設計・施工を施工者が一括して請負う方法です。日本でも地方自治体のごみ焼却工場などの環境施設の契約で採用される例があります。

発注者側（管理組合側）が要求する性能や仕様を提示して、具体的なところは応札する企業に選定を任せる、というのが大筋です。工事の目的や大枠は守ってもらうけれど、細かい施工方法や材料の選定は施工者側の提案をもらうことで、工事の完成度を上げ、余分なコストをカットすることを意図しています。

大規模改修工事は、既存の防水や外装の復旧や更新がメインであり、意匠的なデザイン性を求めることは少ないため、このデザインビルドを導入できると考えます。

しかし、契約前に事業者の提案をよく検討しないと、「安かろう、悪かろう」の工事なってしまう危険があります。また、同じく契約前に、工事の施工方法や仕様材料についても詰めておかないと、（一部の業者さんだけだと思いますが、）いざ現場ではやられ放題という恐れもあります。

デザインビルド方式での採用では、
　・受発注側双方で、契約前に工事の内容を確定すること
　・受注側がしっかり施工すること
　・発注側が施工をきちんとチェックすること
がポイントです。

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（補足）
このデザインビルドというのは、日本では従来からある契約手法である「仕様書発注（性能発注）」と「プロポーザル（又は簡易コンペ）」とのいいとこ取り、です。その二つの契約手法を分析すると、

仕様書発注（性能発注）は、発注側の要求する水準を入札前に提示する仕様書に盛り込み、それを満たすことを条件として応札者が価格競争する競争入札方法です。入札時はあくまで価格競争だけであり、技術提案などは行われません。

仕様書発注（性能発注）の特徴は、
　・価格競争が行われる。
　・設計図書を作る費用を抑制できる。
　・発注後の変更が柔軟。
　・工事のチェックを相当しっかりしてないと、現場ではやられ放題。
といったことが挙げられます。

続いて、プロポーザル（簡易コンペ）は、発注側の要求する水準を募集要項に盛り込み、事業者はそれを満たす案を提示してプロポーザルに参加する方式です。契約価額は、その中で最優秀案に選ばれた事業者と発注者が交渉して決め、もし価格交渉が決裂した場合は次点の事業者と価格交渉します。発注者は、すでに最優秀者のプランに一番魅力を感じていますので、価格交渉のイニシアチブは事業者側にあると言えます。

プロポーザル（簡易コンペ）の特徴は、
　・価格競争が無い。
　・事業者の持つ技術の中から、最新の提案を受けられる。
　・参加する側に計画の費用がかかる→応募者が減る。
　・その分の経費が契約価額にのせられる。
といったことが挙げられます。

デザインビルド方式は、仕様書発注方式の特徴から「発注者の手間の最小化」と「価格競争」を採用し、プロポーザル方式の特徴から「技術提案」を採用した、いいとこ取りの契約方式です。

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それでは 最後 に、デザインビルド方式を採用する場合の注意点について述べます。

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管理人のコンドーです。私も勉強させてもらっております、 メルすみごこち事務所 さんが、マンションの大規模修繕セミナーを開催されます。定員１２人との事で、参加者の方と開催者側の方との距離が近く、充実した情報交換が予想されます。

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マンション大規模修繕セミナーを都内で開催　メルすみごこち事務所
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070518-00000005-jsn-ind
5月18日18時36分配信 住宅新報

　マンション管理士事務所の「メルすみごこち事務所」は６月９日、大規模修繕工事〜資産価値アップ〜セミナーを東京都渋谷区恵比寿にある「カフェカルフール」ＡＢ室で開く。

　自宅マンションが大規模修繕工事を控えている人やマンションの管理運営に興味がある人などが対象。時間は、午後１時30分〜５時（予定）。大規模修繕に関する４人の専門家が、それぞれのテーマで講演する。

　講演内容は、工事の裏側から大規模修繕を成功に導くポイントを解説する『知っておきたい大規模修繕工事の裏側』（13時30分〜）など。参加費１人2,500円。定員12人。会場所在地は、東京都渋谷区恵比寿４の６の１恵比寿ＭＦビル（ＪＲ山手線恵比寿駅徒歩３分）。

　セミナー参加者の中から２人に、一級施工管理技士による１日外観目視診断サービス（平日限定）を実施する特典を用意。

価格上昇による買い控え、在庫調整、景気上昇を見込んだ売り渋り、マンション用地の減少。強弱感が対立している昨今です。

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４カ月連続で前年実績割り込む　不動産経済研
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070518-00000001-jsn-ind
5月18日18時36分配信 住宅新報

　不動産経済研究所はこのほど、４月の首都圏マンション市場動向を発表した。それによると、４月の新規発売戸数は4,090戸（前年同月比9.3％減少）で、４カ月連続前年実績を割り込んだ。

　新規発売戸数に対する契約戸数は3,037戸で、月間契約率は74.3％（同8.2ポイント下落）。一戸当たりの平均価格は4,651万円（同0.3％上昇）、平米単価は62.7万円（同6.8％上昇）となった。

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4月首都圏マンション発売戸数、4カ月連続で前年割れ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070517-00000101-reu-bus_all
5月17日14時19分配信 ロイター

　［東京　１７日　ロイター］　民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は４０９０戸で、前年比９．３％減少となった。減少は４カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は７４．３％となり、前年比８．２ポイント低下した。契約率が８０％を下回ったのは２カ月ぶり。

　同研究所では、発売戸数の前年割れが続いていることについて、「東京都区部では価格上昇期待で売り渋り、郊外部では在庫増による調整となっている。今後、郊外部では価格を下げていかざるを得ないのではないか。一方、都心部ではまだ価格が上昇する傾向が続くとみている」と説明した。

　マンション販売在庫数は６７９１戸で、前月比１９９戸減少となった。１戸あたりの価格は４６５１万円となり、前年比０．３％上昇した。 　５月の発売戸数は５５００戸前後の見込み。「ゴールデンウイークも厳しい状況で、供給も多くなかった。当分は低水準が続く見通し。秋以降から年末にかけて回復を見込んでいる」（同研究所）という。 　４月の近畿圏マンション発売戸数は前年比３．９％減少の２０４６戸。契約率は５８．１％で、前年比１３．５ポイント低下し、２００４年１月以来、３年３カ月ぶりの５０％台となった。

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ウイークリー経済・ほっかいどう：札幌市内、マンション建設沈静化　／北海道
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070513-00000122-mailo-hok
5月13日12時1分配信 毎日新聞

　◇価格高騰で販売減−−販売エリア、郊外シフトも
　３０〜４０階建ての高層マンションが次々と建った札幌市中心部で、建設ラッシュが沈静化しつつある。消費者側にも買い控えの動きが出てきた。背景には市内の地価上昇に伴うマンション価格の高騰などがあり、しばらく続いてきた都心回帰の流れが変わりつつある。札幌のマンション事情を探った。

　■■高さ規制
　札幌の調査会社「住宅流通研究所」の入谷省悟所長によると、０６年の市内の新築マンション発売戸数は前年比２２・１％減の３４３３戸。高層マンションの建設などで０１年以降最高の発売数となった０５年から大幅に下がった。入谷所長は「マンションの建設ラッシュは収まりつつある」と見る。

　要因の一つは、市が０６年３月に施行した建物の高さ規制。「秩序ある街並みを形成するため」（市地域計画課）というのが規制の理由だ。ＪＲ札幌駅周辺では制限はないが、それ以外の地域では、地下鉄の駅周辺でも２０階建てマンションに相当する６０メートル以上の建物は建てられなくなった。

　市内の不動産アナリスト、志田真郷さんは「規制がかかる前に駆け込みで高層マンションを建てた不動産業界が動きを控えている」と話す。

　■■バブル後最高値
　供給側にも新築マンションの開発に積極的になれない事情がある。昨年からマンションの販売が落ち込んでいるためだ。
　０６年の分譲マンションの成約戸数は３３８０戸で対前年比１９・３％減。平成に入ってからはバブル崩壊直後の９１年に次ぐ少なさだ。販売不振は今年に入っても続き、１〜４月の成約戸数は不振だった前年同期に比べても１３・８％減。例年、販売が伸びる３月の成約戸数も今年は２４２戸で昨年の４２６戸から４割以上減った。市内のある販売業者は「厳しさを肌で感じている」と明かす。
　背景には地価上昇に伴う価格の高騰がある。市内の地価の変動率は今年、住宅地で前年比３・１％増、商業地同９・３％増と、ともに２年連続で上昇した。マンションの坪単価も０６年は同４・３％増の１０６万円と上がり、マンションの平均分譲価格は２８６２万円とバブル崩壊以降の最高となった。

　志田さんは「特に市の中心部や高級住宅地で価格が上がった。今後も１０〜５０％上昇し、バブル期の水準に近づくのではないか」と分析する。

　■■流れは郊外へ
　こうした状況に敏感に反応する不動産業界は、開発、販売エリアを市中心部から郊外へシフトしている。今年１〜４月の新築マンション発売数をエリア別に見ると、中央、北両区では計５棟５７戸だが、白石、厚別、豊平の３区で計２７棟９８１戸に達した。豊平や白石区で分譲マンションを販売する大手不動産会社の担当者は「中心部の物件は値上がりして反応が良くないため、エリアを郊外に広げている」と言う。

　こうした供給側の対策にもかかわらず販売数が伸びない現状に、入谷所長は「札幌市民は中心部まで歩いて数分という利便性に慣れてしまっているのでは」と分析する。

　だが、札幌市のマンション需要がなくなったわけではない。志田さんは「人口、世帯数は順調に増えており、円山あたりの高級マンションも順調に売れていると聞く。物件に魅力があれば必ず売れるはず」と話す。市内で賃貸マンションを手がける不動産業者は「売り出し方を工夫するなど販売努力を重ねる業者と、そうでない業者の差が開いている」と語る。

マンション管理業者31業者（埼玉６、東京18、神奈川7）を調査した結果、法令を遵守していない業者が24業者（77.4％）でした。延べ件数で見ると、その24業者による違反の数は55件と、相当の重複も伺えます。気になる法令違反の内訳は、

［登録、登録事項の変更の届出不備］
　・無登録で営業 （1業者）
　・登録事項(専任の管理業務主任者の変更等)の変更が未届（18業者）
［専任の管理業務主任者が法令上の規定数に不足］ （２業者）
［重要事項の説明等が不適切］
　・重要事項の説明が契約期間の開始後に行われている(１業者)
［契約の成立時の書面が不適切］
　・契約内容等を記載した書面（契約書）に管理業務主任者の記名押印がない （1業者）
［財産の分別管理が不適切］
　・保証契約を締結していないにもかかわらず、管理組合の預金通帳（名義人：理事長）と通帳の印鑑を同時に保管（１業者）
［その他］
　・ 標識が掲げられていない、記載事項が訂正されていない等 （９業者）
　・ 閲覧書類が未作成等 （10業者）
　・ 従業者証明書の未発行、記載事項の誤り等 （12業者）

法令違反にも程度があります。違反は当然悪いことなのですが、内訳を見るとこんなことを言ってはアレですが、『記載事項の誤り』等の程度の軽いものもあります。しかし、目を見張るのは、法令を守れない管理会社の率が８割弱にも達していることです。

この率は高すぎます。マンション管理業は関係法令の量も比較的少なく、国交省への登録を要することからも業務は整理されています。語弊があるかもしれませんが、コンプライアンスが容易な業界だと思っていました。それでいて８割が法令を遵守できていないという実態は、業界の理解が低いと言わざるを得ません。

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マンション管理業者31社中24業者で法令違反　総務省
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070511-00000002-jsn-ind

5月11日18時25分配信 住宅新報

　総務省関東管区行政評価局はこのほど、マンション管理業者31社を対象に「分譲マンション管理業務などに関する行政評価・監視」を実施したところ、８割に当たる24業者で「マンション管理適正化法」を遵守していない事例などが見つかったと発表した。

　更に、国土交通省関東地方整備局がマンション管理業者登録簿と閲覧システムの内容を長期に渡り更新せず、最新の届出内容が閲覧できない状態だったことも分かった。評価局では、４月25日に関東地方整備局に対して所要の改善を求める旨を通知した。

　この評価は、管理業者における法令遵守と管理組合に対する情報提供が適確に行われているかについて、局管内で登録されている1,410業者から31業者を抽出して調査した。適正化法施行後初めての調査で、06年12月〜07年３月にかけて実施した。

　法令を遵守していなかった内容は、登録・登録事項の不備、重要事項説明などの不適格、財産の分別管理の不適切など。具体的には、専任の管理業務主任者の変更など登録変更未届が18業者に上ったほか、12業者で従業者証明書の未発行や記載事項の誤り、10業者で閲覧書類の未作成などが分かった。

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補足です。

本記事の元となる総務省関東管区行政評価局による調査結果は こちら 。平成19年の調査です。

平成17年に発表された、中国四国管区行政評価局による『管理業者のマンション管理適正化法の遵守状況』、『マンションの管理運営の実情』の調査結果のURLが こちら です。

どちらも総務省の行政評価局による調査結果です。行政評価事務所では、マンション居住に対する行政評価や、マンション管理会社の監視に積極的に取り組んでいただいている印象があります。

皆さんこんにちは。とある額が大きい工事の契約手法について、シンクタンクの方とけんかしたことのある管理人のコンドーです。皆さんのマンションでは、外壁タイルの大規模修繕工事や屋上防水の改修工事をどのように契約されているでしょうか？

今回は3回に渡って改修工事の契約方式について考えます。初回は従来の契約方法を取り上げ、 次回 は私がベストと思う契約方法をご提案します。

マンションの改修工事において、契約する方法は次のいづれかが主です。
1、管理会社が見積書を持ってきたのに決める。
2、管理会社の見積書と、他社の相見積りを比較して決める。
3、建築士が設計図書を作って入札にかける。
4、管理組合でゼネコンに見積依頼して決める。

それぞれに長所短所がありますので、順に説明します。

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1、管理会社が見積書を持ってきたのに決める場合
　（長所）
　　・管理組合の手間が全くかかりません。
　（短所）
　　・工事金額が（多くの場合）割高です。
　　・見積書で選択している施工方法が適切とは限りません。

　この方法は、多くのマンション管理組合で採られていると思います。管理組合の作業量がほとんど無く、手配する（＆バックマージンを取る）管理会社も手間がかからず、少額の修繕工事ではいいのかもしれません。

　ただ、ご理解いただきたいのは、あくまで工事を契約し成果を受け取るのは管理組合ということです。工事金額が割高であったり、施工方法の選定が不適当であっても、契約した内容である以上は管理組合側の発注者責任は問われます。

　さらに物騒な話で恐縮ですが、管理会社が手配する見積書というのもやっかいなものです。市場単価より1〜3割は割高という例は相当数あります。

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2、管理会社の見積書と、相見積りを比較して決める場合
　（長所）
　　・管理組合の手間がかなり軽減されます。
　　・コスト比較をしているので、工事金額に妥当さを感じられます。
　（短所）
　　・相見積をする側とタッグを組んでいる可能性があります。
　　・見積書で選択している施工方法が適切とは限りません。

　この方法は、1の方法の改善型です。「管理会社の見積書だけで決めるのは検討不足ではないか」との意見は、組合員の方からよく出る意見です。多く見られる方法として、当初の見積書と同じ項目で他社が相見積りするとどれくらいの見積金額になるか比較します。

　この場合でも、相見積の手配を管理会社が主導すると1と同じ状況が予想されます。実際に私も、受注予定の会社が他者の相見積書を作っている現場を見たことがあります。ちょっと高めの金額を入れて作成し、社判だけ押してもらうんだそうです。

　1と同様に充分な注意が必要な契約方法です。

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3、建築士が設計図書を作って入札にかける場合
　（長所）
　　・妥当な工事金額を想定した上で入札を実施できます。
　　・入札に参加する会社を管理組合で選択できます。
　　・入札なので、最安の応札会社と契約できます。
　（短所）
　　・設計事務所を選定する・工事で入札する手間がかかります。
　　・最新技術や商品が採用されにくいです。
　　・設計図書を作る費用と期間が必要です。

　この方法は、公共工事みたいな方式です。マンションの役員や修繕委員会の方の知り合いの設計事務所に、改修設計と入札を委託する方法です。一般的には、施工に際して同じ設計事務所の工事監理を伴います。

　私は本来が建設業界の者ですので、自分達の存在意義を否定するような発言はしたくないのですが、しかし、この方法にも欠点があります。

　一つは、設計事務所の選定が適切にできるか難しいところです。改修工事の設計に長けた設計事務所というのは結構少なく感じています。少なく無い例ですが、設計事務所が受注予定の施工会社に設計の協力をかなりさせているケースもあります。

　二つ目は、最新技術や商品が採用されにくいことです。設計図書を作る時に、ある程度は材料や施工方法を規定します。採用する材料を入手できる会社や、その施工ができる会社が複数見込める中から選択し、そこを金額的に競争してもらう訳です。

　新築工事では有効だった手法ですが、一方で、改修工事は現場ごとにそれぞれ特異なものです。しかも、改修工事用の建材や施工技術は、それらのメーカーが毎年のように改良を重ねていますので、設計事務所の選択も必ずしも適切とは限りません。

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4、管理組合でゼネコンに見積依頼して決める場合

　（長所）
　　・依頼する会社を管理組合が決められます。
　（短所）
　　・見積金額が妥当かの判断が必要です。

　もしかすると、これも1と同じくらい多い方法だと思います。お付き合いのある施工会社との契約ですので、請負側も誠意を持って施工することと思いますが、1と同様の注意が必要です。

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　続いて、 次回 は私の思うベストな方法について述べたいと思います。

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NPO法人 全国マンション管理組合連合会（全管連）のURLは こちら 。
全国マンション管理組合連合会は、全国各県のマンション管理組合団体を会員とする組織で、現在、17の団体で構成されています。

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＜耐震偽装＞全国マンション連合会が被害物件に義援金贈る
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070513-00000034-mai-soci
5月13日19時11分配信 毎日新聞

　ＮＰＯ法人「全国マンション管理組合連合会」が１３日、耐震偽装で震度５強の地震があれば倒壊の恐れがあるとされた東京、神奈川の計１１のマンションに対し、全国からの義援金４４０万円を贈った。同連合会には約３１００管理組合（約３０万戸）が加盟。マンション販売会社「ヒューザー」（破産手続き中）が分譲し、いずれも耐震強度が５０％未満だった物件に贈った。

　贈呈式で同連合会の穐山（あきやま）精吾会長が「事件は建築行政の欠陥が起こした。一介の建築士や会社などの処分だけで終わらせてはならない」とあいさつ。各マンションの代表は、建て替え工事などの現状を報告し「いまだに心を痛めている住民は多い」「資金面で苦しい」「完成が遅れそうで、計画通りの入居が難しい」など苦しい現状を訴えた。