東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

こんにちは、管理人のコンドーです。今回は管理費等の滞納者に対する最終手段としての、区分所有法第５９条の競売申立てについて考えます。管理費等の滞納が全く無いマンションはなかなか無いのも現実ですが、高額で長期的な滞納は管理組合にとって非常に頭の痛い問題です。

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まず管理費等の滞納には、以下の背景があります。

・未納者が部屋を他人に貸しているならば賃料を差し押えることが可能だが、所得・預金が無いなど差し押さえできない場合もある。
・管理費の不足は、他の区分所有者に対する管理費等の値上げにもつながるが、未納者の割合・マンションの規模によっては高額な負担増となる。

これらの背景に対し、最終的な問題の解決には区分所有法５９条の競売申立を行う方法（滞納者を競売によりマンションから出て行ってもらう）しか残 された道はないようです。しかし、競売の申立てについては裁判所によって考え方に違いが見られます。

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【判例１】　
千葉地裁　平成１５．８．２０決定

管理組合が催告しても裁判をしても支払わなかった未納者に対して、管理組合は区分所有法５９条１項に基づき競売請求をし、民事執行法１９５条に基づき競売を申立てましたが、千葉地裁は、管理組合の未払管理費等の債権より優先する債権額（ローンの抵当権）が２７００万円あって、余剰が生じる見込みがないから民事執行法６３条２項で競売を取り消す決定をしました。

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【判例２】
東京高裁平成１６．５．２０判決（１の控訴審）

千葉地裁の原決定を取り消し、剰余主義（剰余主義とは、競売しても差し押さえ債権者（管理組合）に配当される余剰がない場合は、配当が来ない債権者の競売申立は無益な競売として認めない）の適用を否定し、剰余の見込のない場合であってもマンションの権利関係の安定化の観点から担保権が売却され消滅すると考えるのが相当であるとして、区分所有法５９条にもとづく競売ができると認定しました。

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【判例３】
東京高裁　平成１８年１１月１日判決

同様の問題に対し、区分所有法５９条の競売の要件が満たされていないとして管理組合敗訴の判決が出たケースもあります。この中では、

・管理費の滞納は区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」である。
・しかし、管理費の未納をめぐる問題は本来、「先取特権」によって解決されるべきでものである。
・区分所有法５９条の競売は本来、金銭債権の確保を図るための民事執行法の例外であるから、その適用は極めて局限されるべきであり、先取特権の実行や財産一般に対する強制執行によっても満足することができない場合に５９条の競売は検討されるべきである。

との判断基準が示され、続いて、

・差し押さえられた物件には３０００万円の抵当権が設定されており、管理組合には配当が行かず、無剰余として取り消しとなることも想定される。抵当権の３０００万円は、現時点では相当程度減少して（支払われて）いる可能性があるにもかかわらず、管理組合は現時点の抵当権の債権額について何ら主張・立証しない。対象となった住戸の時価も主張・立証していない。

と判断され、管理組合が敗訴しました。

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【感想と考察】
判例２の「剰余の見込のない場合であってもマンションの権利関係の安定化の観点から担保権が売却され消滅すると考えるのが相当である」との判断は、今後のマンションの管理を考える上で、非常に勇気付けられるものです。

判例３からは、今後の競売の申立ても条件によっては認められない可能性があることが考えられます。しかし具体的な判断基準が示されているため、先取特権の不可能、（裁判所を通じての調査嘱託を抵当権者にするなどして）抵当権の残債務の把握、近辺の不動産業者の評価値等からの「時価」の把握、などを行えば、道が開かれるのではないかと感じました。

管理人のコンドーです。しばらく更新をさぼっていましたら、ＦＣ２のadmin画面やらブログのレイアウトが変わっていて驚きました。相変わらずの遅筆ぶりで恐縮です。

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住み込み管理人にも残業代＝「時間外も住民対応で待機」−最高裁
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071019-00000162-jij-soci
10月19日20時2分配信 時事通信

　夫婦でマンションの住み込み管理人をしていた女性（67）が雇用主で大林組子会社の「大林ファシリティーズ」を相手に、残業代など約4000万円の支払いを求めた訴訟の上告審判決で、最高裁第2小法廷（津野修裁判長）は19日、「所定労働時間外にも、住民らに対応できるよう待機せざるを得ない状態に置かれていた」と述べ、残業代は支払われると判断した。

　その上で、通院や犬の散歩に使った時間は「管理人の業務とは関係ない私的行為」とし、実際の残業時間算定のため、審理を二審東京高裁に差し戻した。　

師走ですがいかがお過ごしでしょうか。管理人のコンドーです。本日は、阪神大震災による被災区分所有建物の再建のニュースの紹介です。

大地震を被災してからの復興は誰にとっても大変なことと思いますが、所有者（オーナー）が単独である住宅やテナントビルは、復興までの計画を比較的単純に進められるでしょう。一方、区分所有により所有者が多数であるマンションの再建には、法定の手続きや合意形成が必要であり、想像を超える時間と労力を要すことがうかがえるニュースです。

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阪神大震災１３年を前に半壊の芦屋マンションが再建終了
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071206-00000921-san-soci
12月6日

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芦屋・震災で半壊マンション　戦いの１３年「復興」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071206-00000108-san-soci
12月6日

　■高齢者購入資金肩代わり　管理組合

　平成７年の阪神大震災で半壊し、再建方法が１０年以上まとまらなかった兵庫県芦屋市翠ケ丘町の「翠ケ丘マンション」が今月９日、再建工事を終える。ローンが組めない高齢の被災者のために管理組合が購入資金を肩代わりするなど知恵を絞ったが、新たな住まいに戻る住民はわずか１２世帯。「長かった。やっと元の住まいに戻れる」。来年１月１７日で震災から１３年。住民の生活の「復興」がようやく始まる。

　昭和４１年に建設された同マンション（４階建て、４８戸）は震災で壁にひびが入るなどし、半壊の被害を受けた。しかし解体するか、建て替えるか、補修にとどめるかをめぐって住民総会での話し合いは毎度紛糾した。

　被害が半壊だったため、「まだ住める」との意見が出る一方、「再び地震が起こって倒壊したら誰が責任を取るのか」と、建て替えを強く求める声も。震災後の金銭面の不安も含め、それぞれの意見を尊重するあまり意見集約ができず、再建策は宙に浮いたまま時間だけが過ぎた。

　話が進み始めたきっかけは、平成１５年に建物検査で判明した基礎部分の損傷。翌年、マンション管理組合理事長に就任した尼子尚造さん（６１）＝同県西宮市＝が「再建の最後のチャンス」と決意。母親が住民だった縁で復旧対策委員長となった深見和男さん（７９）＝芦屋市＝と二人三脚で住民の説得を始めた。

　尼子さんは芦屋育ちで、昭和５２年に翠ケ丘マンションを購入。震災当時は福岡市に単身赴任中だった。被災地に戻り、震災の２年後、家族とともに西宮市内に一時転居した。

　建て替えまでの道のりは困難を極めた。ネックになったのは、１戸平均約１３５０万円もかかる再建費用。高齢の住民はローンが組めず、「ここを出たら生きていけない」という悲痛な声も上がった。

　尼子さんらはデベロッパーの協力も得て、管理組合が区分所有権を高額で買い上げることで転居を希望する人が近隣の中古マンションを購入できるよう、計約５０００万円の資金を工面。国と県などから約１億円の再建補助金を受け、一昨年９月、ようやく建て替え決議にこぎつけた。

　総工費約１０億円の新マンションは、５階建て４１戸。名称も「ヒルズ芦屋翠ケ丘」に変更した。９日には工事関係者らとともに完成を祝い、１５日からは鍵渡しが始まる。

　再建計画を牽引（けんいん）した尼子さんの支えになったのは「少年時代を過ごした芦屋に戻りたい」という強い思いだったといい、「住民間の調整には苦労したし、これほど時間がかかるとは思わなかったが、ようやく終（つい）の住まいに戻れると思うとほっとする」と話していた。

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【用語解説】阪神・淡路大震災のマンション再建

　全半壊した兵庫県内の分譲マンションは１７２棟で、区分所有者間の合意の難しさから、震災約１３年の現在も、３棟が再建途上にある。六甲グランドパレス高羽（神戸市灘区）は県住宅供給公社に建て替え事業を委託し、昨年１２月に解体工事を完了、東山コーポ（神戸市兵庫区）も今年１月、再建工事を着工。唯一めどが立っていなかった宝塚第三コーポラス（宝塚市）も昨年１１月に建て替え方針決議が成立し、来春から解体工事を始める。