Ｑ．原始規約に管理会社が明記されておる場合、規約に明記されておる場合は、これは規約の改正という手続になりますね。そうなると、区分所有者議決権数の四分の三の賛成が要るか。
○大森委員 法律家として、本当に見識が問われる問題だということを私は指摘しておきたいと思います。
私たちは、一昨日、今回の法案などを中心にしたマンション問題懇談会を開催いたしました。東京近辺から百人近い関係者の方が参加をされました。また、これに先立って、全国的にも、東京、大阪あるいは名古屋、九州、この区分所有法問題を中心に懇談会を行ってまいりました。本当に皆さんが困難な状況の中でマンションの管理をやられている、そういう話もたくさん聞いてまいりました。
一昨日も、例えば、管理会社が集会などを事実上仕切っていた管理組合を数年がかりで自主管理に切りかえた、こういう理事長さんの話。あるいは、築二十数年のマンションですけれども、一たん、五年間かけて話し合って、建てかえ決議を行った、しかし、参加できない人の対策がどうしてもできない、そういう人の立場に立って改めて議論をして、今、補修に切りかえる、こういう検討までされていると、本当に胸を打つような、そういう話もあったわけであります。こんなところにこそ、法務省の皆さん、あるいは森山大臣やら扇大臣に出席していただきたいということを改めて私は強く思ったわけであります。
いずれにしろ、老朽化したマンションは高齢化が急ピッチに進行しております。容積率が足りないマンションもある。そういう意味で、建てかえというものが本当に難しい事業なんだということを私もこういう懇談の中で実感をしたわけでありますけれども、問題は、重大なことは、建てかえ事業が非常に難しいのは、客観的要件があるからじゃないんです。客観的要件が不明瞭だから建てかえ事業が難しいんじゃないんです。
建てかえ事業に参加できないような状況が今多くの老朽化マンションの中にあるということが最大の問題だという認識を、しっかりこれは持つことが必要じゃないかと思います。
共通している最大の問題は、やはり資金の関係で建てかえ事業に参加できない、この方々の問題、そして、もう一つ大きな共通点が、何百人あるいはそれ以上の集団、それ以上の居住者、そういう居住者、区分所有者でどうやって合意をつくるのか、この二つが共通して大きな問題になっているわけであります。
ですから、例えば、今回、大規模修繕の決議要件が四分の三から二分の一に緩和された。管理組合の活動に長い間かかわってきた方は、これで楽になったと思ったら大間違いだと言われているわけですね。もう大規模修繕という話が出た途端にドアを閉め切ってしまう、対話も拒否する、こういう方も区分所有者の中にはいるわけであります。そういう人が今度は四分の一から二分の一にふえる、そういうことをもこれは意味することになるということで、これは楽になったと思ってはいけない。そこに、私は、管理組合の活動の本質的なものがこの言葉にも含まれているのではないかと思います。
今回、政府案では、建てかえに当たって、そういう意味で、合意の形成、これは政府の側からいろいろ本当にたくさんの支援をしていく必要がある。今回の法案の中でも、説明会の開催など一定の改善が盛り込まれました。しかし、今のこの改正案だけでは、形だけの説明会、そういうことになる可能性も予想されるわけであります。
管理がうまくいっているマンションのお話も聞きました。やはりそこで共通しているのは、できるだけオープンにするという姿勢を本当に貫くことですね。その意味で、今回の法案との関係でいえば、閲覧権、区分所有者に対する
閲覧権、これは、見積もり資料あるいは帳簿等、こういう閲覧、開示権、これの保障、拡充、この点をもっとすべきではないかと思いますが、この点いかがでしょうか。
○房村政府参考人 区分所有法上、閲覧に関する規定が存在しますのは、管理者に作成、保管義務が課されている規約、それから議事録等の文書についてであります。
ただ、御指摘の、管理組合が費用を支出して作成した建てかえの要否を検討するための資料、こういうようなものは、管理組合の権限の範囲内において、最終的には、それを構成する区分所有者の費用に基づいて作成されたものでありますし、この法案は、建てかえ決議のための手続を整備し、区分所有者に十分な資料を提供すべきことを前提とした規定を整備しているところでございますので、
条理上特段の支障がない限り、その閲覧はできるものと考えております。
なお、
規約等において閲覧に関する定めがあれば、さらに明確化されるものと思っております。
○大森委員 この点は、これまで当委員会でも議論されましたけれども、建てかえか補修か、管理組合、区分所有者が判断する際に、どうしても専門家の協力が必要になってくると思います。
その点で、扇大臣からは、マンション管理士、三十万人ですか、そういうたくさんの専門家の協力なども言われているわけなんですが、建てかえ事業を請け負うディベロッパーなどの特定の立場の専門家だと、やはりいろいろな点で信頼が置けない面もこれは当然あるわけですね。
調査してくれた方が、この建てかえに賛成していない人も納得できるような、できるだけ納得しやすくなるような、そういう調査や情報の提供というのは、やはり公平な立場の人の調査や情報提供だと思うんですね。その意味で、
公平な調査、情報提供の仕組みをきっちりつくった方が、合意形成を本当に図っていく上で大きな力になるんじゃないかと思いますが、この点、いかがでしょうか。
○松野政府参考人 マンション建てかえの際に、建てかえをするのか、あるいは改修で、修繕でいくのかというようなことも含めて、全体の合意形成を図っていくということは大変重要なことでございます。したがいまして、国土交通大臣が十二月までに定めます基本方針の中でも、マンションの建てかえに向けた区分所有者の合意形成の促進に関する事項というのを盛り込むこととしております。
また、当然、その際に、建てかえなのか修繕なのかという判断に関する技術的指針を、これは大変わかりやすくまとめていく必要がございます。これも
技術的指針としてきちんと整理をしたいと思っております。
こうした合意形成に向けたさまざまな、マニュアルも含めまして、わかりやすく理解していただけるような指針をつくっていくということ、それから、委員も御指摘になりましたように、既にマンション管理士という制度もできております。また、建築士の方もございます。こういった第三者の専門家の方々のアドバイス、あるいは情報提供というものを活用して、建てかえあるいは修繕といったことの合意形成を進めていくことが重要なんではないかというふうに考えております。
○大森委員 瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権の承継問題については、先ほど御答弁がありました。これは、今マンションにお住まいの方の日常直面されている問題でありますので、ただ難しいというだけではなくて、区分所有法上に一項を設けるだけでできるんじゃないかという強力な意見もあるわけですから、引き続きこれは検討を進めていただきたいということを要望して、マンションの長寿命化の問題について幾つかお聞きしておきます。
今回の改正では、区分所有建物の長寿命化という発想が基本的に欠けていることになっているのではないだろうかと思います。私たちは、マンション長寿命化を政策の中心にしていくべきだと考えております。国土交通省として、このマンションの長寿命化をどのように考えるのか、どのような施策をとってきたのか。先ほど、一部その御紹介がありました。例えば大規模修繕のための施策の紹介もありましたけれども、融資だけにとどまっているわけですね。ですから、まずその辺、どうなのかということをお聞きしておきます。
○中馬副大臣 委員御指摘のとおり、建てては壊す、住宅ストックが何か薄っぺらで、都市としての景観も貧しいといったことの反省、欧米のように、しっかりとした重厚な町で、そしてその住宅自身も、五十年、百年おじいちゃんが住んだところといったようなことを目指す形になってまいりまして、大方の世論がそのように向いている中で、先ほど申しましたように、政府としましてもそのことに熱心に取り組んでいるわけでございます。
スケルトン・インフィル住宅の技術的な検討も終えまして、それの実用化に今入っているところでございますが、まず、そうした躯体的な問題と同時に、維持管理の問題もございます。日本の市民生活、農村におきましては自分たちの集落をみんなで維持するという習慣がございましたけれども、都市には、各地から集まってきた人たちがかなり自己中心に住んできたことも事実でございますが、マンションというのは、これはもう、一つの集落共同体であるわけですね、コミュニティーですよ。ですから、自分のことだけではなくて、このコミュニティーをいかにすばらしいものに維持していくかということでの個人の努力も必要でございましょうし、また、個人のことの若干の欲望、希望を抑えながらも、公のためにひとつ協力するといったことも私は必要ではないか。
五分の四とか二分の一とかいったような言葉も出ていますけれども、本来であれば、これは一〇〇％、それはお互いの人間の信頼関係で、そしてなるべく一〇〇％に持っていくように努力する。もし、そこで貧しい方が、たまたまそれが払えない方がいらっしゃったら、その方の人間関係ができておるならば、その方に対しましてみんなが、おばあちゃんは半額にしておこうじゃないかとかいったようなこともございます。ともかく、そういうことで、維持管理の面も大事でございますが、それは、今言いましたような、市民の、そこに居住される方の意識の問閧ﾉまでもさかのぼる必要もあろうかと私は思います。
ともあれ、政府といたしましては、スケルトン・インフィル住宅の技術開発を行うと同時に、また二十一世紀都市居住緊急促進事業等によりまして、耐久性の高い仕様を備えた一定のマンションに対する助成をすることにいたしております。また、住宅金融公庫融資の基準におきましても耐久性に配慮することにいたしております。住宅品確法に基づく住宅性能表示制度によりまして、劣化をおくらせる対策や維持管理のしやすさ等についての情報提供を行うといった施策に取り組んできております。
また、維持管理の面につきましては、長期修繕計画の作成や定期的な修繕の実施を行えるように、マニュアル等による情報提供や、共用部分リフォームに対する住宅金融公庫融資を行う等も実施いたしております。そして、マンション管理適正化法に基づくマンション管理士を養成し、活用していることは御承知かと思います。
こういった施策に取り組んでマンションの長寿命化を図っていくことに、施策としてもいたしております。
○大森委員 質問時間がなくなりました。最後ですが、団地内の建物の建てかえ承認決議についてお聞きします。
団地については、容積率の配分、あるいは、一棟だけのマンションとはまた異なる問題があって、マンションの建てかえに特別のそのためのルールをきちんとつくるということは、これはこれで重要だと考えます。従来は団地内一棟の建てかえでも敷地の全員の合意が必要だったというのが、今回改められました。しかし、同時に、団地内での建物の一括建てかえについて、これについて突然に法案に盛り込まれたわけですね。全くこれは突然であります。
団地管理組合全体で五分の四以上の賛成があれば、敷地を共有している各棟については三分の二以上の賛成があれば建てかえができるということで、これは、ある専門家によれば、こんなことがもしやられれば、借家権よりも弱いものに所有権はなってしまうと。現行区分所有法五十八条では暴力団事務所使用禁止の請求、あるいは五十九条、義務違反者の競売請求でも四分の三になっているわけですね。これよりもハードルを低く、三分の二にしてしまう。参考人質疑でも、全くこれについてはもうわからぬという意見が強く出されました。三分の二という形で借家権よりも大変弱くしてしまう、その根拠は何であるか。
そして同時に、私は、この問題は全く法制審にかけられていない、それから、前回、今回も指摘をしたように、建てかえ決議、これについて、真剣な、法案に掲げられたような内容が法制審議会あるいは部会ではやられていないということから、これは改めて法制審に差し戻しして審議のやり直しをすべきじゃないかということを要求したいと思います。
○房村政府参考人 団地の一括建てかえ制度でございます。これにつきましては、団地というのは、単にたまたま複数の建物が寄り集まっているということではなくて、一区画の中に各建物が配置され、その間の道路、緑地あるいは共用施設、こういったもの全体で一つの住環境を形成している、こういう関係にございます。
したがいまして、この団地を全体として建てかえるという場合には、単に個々の建物の建てかえをどうするかということだけではなくて、団地全体としての住環境を念頭に置いて、新しい建物をどう配置し、その中にどういう空間を確保し、どのような共用施設を配置するのか、こういったマスタープランに基づくことが必要でございます。また、団地の敷地全体の有効利用という観点から見ましても、やはり全体の計画を立てることによって初めてその有効な利用が可能になるという関係にございます。
また、団地にいらっしゃる各区分所有者について見ましても、各建物はそれぞれの区分所有者が所有をしておりますが、団地の敷地は全員で共有をしている、そして、そういう団地区分所有者全員で構成されております団地管理組合が団地の敷地内の建物も含めて団地全体についての管理をしているというのが通常でございます。このような関係にありまして、団地というのは非常に一体性が強い。
ところが、団地を建てかえる場合に、現在の既存の各棟ごとの建てかえ決議によるという方法によります場合には、一棟でも五分の四に達しない棟がありますと、団地全体の圧倒的多数が合理的な建てかえを希望している場合であっても、団地全体としての開発は不可能になってしまう、こういう関係にございます。極めてその団地の区分所有者にとって酷な結果になるわけでございます。
こういうことを考えまして、団地全体について、一棟の建てかえ決議に必要とされるのと同じ団地区分所有者全体の五分の四の割合の賛成、こういう非常に厳しいハードルを設けまして、この一括建てかえという決議を設けることとしたものでございます。
ただ、一括建てかえということになりますと、
幾ら一体性が高い団地とはいえ、各建物ごとの所有権は格別になっておりますので、建てかえに反対する者が多数いる棟が、全体の、その棟について権利を持っていない他の区分所有者の意思によって建てかえを強制されるということは、現行法の建前上、法理論的に難点がある、こういう指摘も受けているところでございますので、その点をクリアするために、団地全体での五分の四という極めて高いハードルとあわせまして、各建物ごとについて見た場合にもその建物について三分の二の賛成が必要である、こういうことにしたわけでございまして、単純に三分の二の賛成で足りるという緩和をしたわけではなくて、全体としての五分の四の賛成という極めて高いハードルがあった上でのことでございますので、私どもとしては、これは合理的な制度ではないかというぐあいに考えております。
また、御指摘のように、この点について、法制審議会の最終的な答申には含まれておりません。ただ、審議の中では、団地建てかえについても一たんは審議をして、それなりの必要性は考えられたわけでございますが、先ほど言ったような法理論的な問題があるということから中断していたわけでございます。
ただ、法制審の最終答申を受けるころ、私どもとして改めてこの団地の一括建てかえの強い要望を受け、ヒアリング等をいたしましてこの必要性を改めて認識いたしましたので、法制審議会を経ておりませんが、やはり緊急性のある事柄だと考えまして、法案を作成して国会での審議をお願いするということにしたものでございます。
○大森委員 終わります。住まいは人権、住宅は福祉であります。こういう住宅、人間の生活の場をもうけの対象にしてやみくもに建てかえを進めるというようなことは許されない。やはり、合意づくり、参加が困難な人への十分な対策をしっかりやること、長寿命化の施策を太く貫くこと、こういうことを要求して、質問を終わりたいと思います。
ありがとうございました。
○植田委員 社会民主党・市民連合の植田至紀です。
まず、原始規約問題について幾つかお伺いをしていきたいと思います。
マンションの分譲に当たって、分譲業者の方が一方的に作成した規約、これが購入者の個別の同意を取りつけるというのが、そういう運用がなされている場合が多いわけですから、いわゆる購入者、区分所有者にとっては不利な内容の規約があって、後で裁判ざたになるということはよくあるケースでございますが、例えば、そこで具体的に、原始規約に管理会社が明記されておる場合、この辺まず教えてほしいんですが、普通、
管理会社をかえる、管理組合が本来は管理会社を選ぶべきですから、管理会社をかえようと思えば、二分の一の賛成があればいいですよね。
○房村政府参考人 管理会社の決定は管理に関する事項でございますので、集会の二分の一の決議で可能でございます。
○植田委員 せやけど、実際、
原始規約に管理会社が明記されておる場合、規約に明記されておる場合は、これは規約の改正という手続になりますね。そうなると、区分所有者議決権数の四分の三の賛成が要るということになりますね。これも確認させてもらえますか。
○房村政府参考人 管理に関する事項でありましても、規約に記載した場合には規約変更の手続が必要となりますので、御指摘のとおり、四分の三ということになります。
○植田委員 実際に、本来的には管理組合が選ぶ話なんだけれども、そもそも分譲業者がこしらえた規約に管理会社がはめ込んであるということになると、本来でしたら二分の一でええものが、そこに書き込まれているがために四分の三の賛成が必要になってくるというのは、当然これは、言ってみれば利害の衡平を害しているというふうには考えられないんでしょうか。そういう規約がそれぞれ併存している、そういうのがあるとするならば、本来二分の一でいけるものが、規約に書き込まれてしまったらそういう手続になってしまう。
これはやはり、そういう規約に書き込まれている規約を持っているところの住人たち、区分所有者にとっては、有利か不利かといったら不利やと思いますけれども、そういうふうに考えると間違っているんでしょうか、教えてください。
○房村政府参考人
管理に関する事項で規約で定めることができるというのは、別に管理会社に限りません。基本的に管理に関する事項は過半数で決することができるわけでございますが、より安定性を求めて、規約に記載し、慎重な手続で変更するということも私的自治の範囲内の事柄であるというぐあいに理解しております。
○植田委員 あっても不思議ではないという話なんですね。要するに、そういう場面もあり得ますよと。ただし、そういうことが実際の当事者、区分所有者にとって不利な局面も出てくるわけですよね。だから、そのことで実際不利な内容の規約がつくられているということ、それが係争ざたになっているケースは事実として存在しますよね。ありますよね。そういうことで問題になるということもあるでしょう。
だからこそ、今回の三十条の三項において、規約の適正化、「前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設」云々「につき、」最後、「区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」というふうに書いてあるわけですが、この規約の適正化が盛り込まれていることの背景には、今、私は規約の中に管理会社が明記されておる場合というふうに個別の例を申し上げましたけれども、実際、さまざまなトラブルがあり、それが裁判ざたにもなっている、そこで規約をめぐっていろいろな問題が起こっている、そういう問題をそもそも起こさぬよう、やはり法律で明記することでそうしたものを最小限に抑えたいんだという背景があったというふうに理解しますが、その点については、それでいいわけですね。
○房村政府参考人 御指摘のように、原始規約の一部には不公平な内容のものがあるということで、紛争になっているという御指摘がございました。それを踏まえて、今回、適正な規約を作成していただくという必要を考えまして、この条文を設けたものでございます。
○植田委員 言い方が悪かったかな。私、法学部出身じゃないんでね、法律の話は苦手なんです。わかりやすくせぬと、局長にわかりやすい言い方をせぬとあかんのですね。
もう一回言いますわ。要は、さっきからありましたけれども、マンションの建物に瑕疵があった場合、分譲側に損害賠償を請求できますね、請求できるけれども、請求権は直接その分譲業者から購入した人になりますよねということです。ですから、中古マンションとしてそれを購入した人には、その分譲業者に対する請求権がないわけですよね。ないでしょう、ないわけでしょう。もういいんです、うんで。うんでしょう、ないんでしょう。
ほんなら、その結果、共用部分の瑕疵担保責任について、まあまあ売買に伴い移転するようにしたらええかといったら、それは民法の根本原則に反するとおっしゃった。それはわかりました。せやけども、実際、では、その権利を渡してもらう、譲渡してもらうことは可能ですわね、それは。可能だけれども、最初の購入された方にその権利を譲ってもらおうと思っても、最初の購入者が夜逃げしたりどこ行ったかわからへんというようなときに、今中古マンションを購入した植田君は途方に暮れますよね。だから、民法の根本原則には抵触しないとおっしゃるけれども、私は、その法の谷間で泣きを見ることになりますよね。泣かずに済みますか、教えてくださいと言っているんです。
○房村政府参考人 先ほど申し上げた事例でいいますと、損害賠償請求権を売り主の方に留保して買う場合には、当然その分は買う額から差し引かれますので、それで経済的には損はないはずなんです、そういう合意でやる場合には。ですから、瑕疵があることを知らないで買った場合には、逆に売り主に対して買い主の方は直接売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及できる、そういう法律の仕組みになっておりますので。
○植田委員 だから、問題になる場面は全くないんですかといったら、それは仕組みの話ですがな。でも、いや、そうじゃないですという場面が出てくるんでしょということだけ聞いているんですよ。あるでしょう、それはレアケースとして。全くないの。ないんですか、あるんですか、教えておくれやす。
○房村政府参考人 すべての場合を想定しているわけではありませんので、それは全くないかと言われればあれですが、一般的に言えば、そうなる、だれかに対して持っている形になるはずです。
それで、
この問題で一番問題なのは、区分所有者に損害賠償請求権がないと管理人が一体として行使できないという、そこが問題でありまして、区分所有者の保護に欠けるかどうかというよりは、管理人がまとめて行使できるかどうかという点が一番問題になったわけでございます。
○植田委員 要するに、私は、だから最初から、こぼれ落ちる部分がないんですか、だから、一滴か二滴か知りませんけれども、それはこれで抱えられへん問題になるケースも出てくるでしょうということを言っているんですから、そこは一般論で。よく勉強はできましたけれども、最初からそう言うてもろうたらいいんですよ、時間がかかって。
最後、一問だけお伺いして。この瑕疵担保のところは、これも当然民法の規定に抵触しない形で、出てきた問題について対処できる、やはりその検討は引き続き運用状況を見ながらやっていただきたいと思っております。それはもう結構です、法務大臣。
最後、これも質疑でも出てきておったと思うんですが、私も、国土交通大臣にも話を一言だけ聞いて終わりたいと思いますので、一言、御決意なり御見解を伺いたいのでございますが、改めまして、社民党の植田至紀と申します。お初にお目にかかります。
大規模修繕費の支援措置の拡大なんですけれども、とりわけ建てかえ時の支援策については、恐らくこの国土交通委員会でも連合審査の前からいろいろ議論されていると思うんですが、とりわけ建物の長寿命化を図るという点での長期修繕計画への支援措置にかかわる全般的な総合的な法整備というものの必要がやはりあるだろうと思うんです。
というのは、マンションの居住者にしてみれば、ニーズとしてはむしろ何十年たっても住めるマンション、建てかえというよりは、むしろ、長く住めるという方が需要としては顕在需要だと私は思います。むしろ、建てかえというのは、どっちかというとまだ潜在需要だろうと思うんですよね。それを今回のこの法案を通して顕在化させていきたいという意思もあるかもしれませんが、顕在化している需要に対してその支援措置についての法制度の整備、これは必ずしも具体的な答弁を期待しているわけではございませんが、決意をお示しいただければ結構でございます。
○扇国務大臣 何度も同じ質問にお答えしておりまして、けさからも、いかに長もちをさせて品質保持をするかということ、先ほどもお答えいたしましたので、ありやなしやということであれば、あるということ。
○植田委員 だから、法整備があるやなしやということであれば、あるということで承っておきます。
法案対応については、提案者、政府の御要望に沿えないだろうと思いますけれども、以上で質問を終わります。