東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

管理人のコンドーです。マンションや住宅を購入した方は、「地価が上がっているといいな」と思い、これから買おうとする方は「もう少し下がるといいな」と思う毎年恒例のニュースです。

概括としては、東北地方では仙台市のみ住宅地・商業地ともに基準地価が反転上昇し、その他の地域は下落、一部には下げ止まり感も、というところのようです。

（９月のニュースです）

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【特報　追う】杜の都のマンション事情　分譲は好調、賃貸は苦戦
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070920-00000023-san-l02

　１９日、東北６県で平成１９年度の基準地価（７月１日）が公表された。各地で住宅地価格が下落する中、仙台市では１１６地点中４８地点で上昇し、平均変動率もプラス０．５％と上昇に転じた。街を見渡せば分譲マンションの新築が相次ぎ、販売実績も好調という。逆に新築の賃貸マンションは空室が目立つ。一体何が起きているのか−。「杜の都」のマンション事情を探った。

　≪勝てる土俵≫

　国土交通省によると、仙台市内の分譲マンションの着工戸数は、１５年度１８６１戸▽１６年度１９６３戸▽１７年度２１９０戸▽１８年度２７２５戸−と増加傾向にある。

　新築が増えるのは、販売が好調だから。大手の野村不動産（東京都）は昨年、仙台市で約２００戸を完売。ここ数年、２００戸前後の「良いペース」（同社広報部）が続いているという。

　なぜ売れるのか。不動産情報会社「東京カンテイ」市場調査室の井出武主任研究員によると「戸建て志向が弱まり、耐火、耐震性に優れる新しいマンションへと居住スタイルが変化し、実需が増加した」。

　業者側の販売戦略も大きい。野村不動産広報部は「仙台は地下鉄や商店街などの生活機能が中心部に集中する都市構造。各社はその中心部に的を絞って（物件の）取得、販売を繰り返しており、おのずと結果はでる」と話す。つまり「勝てる土俵」で勝負し、好調を維持しているわけだ。

　≪賃貸は撤退も？≫

　一方、不動産投資ファンドの流入で建築ブームに沸いた賃貸マンションは今、苦戦を強いられている。

　井出研究員によると、ファンドは当初、東京、大阪などの大都市圏で賃貸用の物件を買い込んでいたが、物件不足から購入価格が上昇。その分、利回りが悪くなった。そこで仙台や福岡など、物件が安い割に高い家賃を取れる地方の拠点都市に着目。仙台でも建築が過熱したが、供給過剰に陥り、空室が目立つようになった。

　同市青葉区のある不動産賃貸業者は「今年１〜３月に建ったマンションはガラガラ。もう飽和状態です」と悲鳴を上げる。家賃を値引いたり、システムキッチンなどの“付加価値”を付けて入居者を募るも、反応は芳しくないという。

　井出研究員は今後の動きをこう予測する。「空室が多ければ利回りが悪化し、ファンドは出資者に配当できなくなる。追いつめられれば、物件を他社に売ったり、撤退する可能性すらある」

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　≪青森県≫

　全用途の変動率は▲４．５％で１６年連続マイナス。住宅地は▲４．０％と９年連続下落。新興住宅地の供給過剰、マンション分譲の増加で需給バランスが崩れていることに加え、高価格物件への需要減が要因。前年度より下落幅は縮小。上昇した地点はなく横ばいが２地点。商業地は▲６．３％で既存商業地域の空洞化などで１６年連続下落。前年度より下落幅は縮小。住宅地の最高価格は青森市橋本３の５の４、９万３６００円、商業地は同市新町１の１３の４、３０万円。

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　≪岩手県≫

　全用途の変動率は▲３．２％で９年連続マイナス。住宅地は地域経済低迷で宅地需要が減退していることから▲２．６％と７年連続下落。変動なしは前年の１１から７地点に減少した。商業地は、郊外型商業施設への顧客の流出に伴い、既成商店街の空洞化が進み、▲５．５％と１４年連続で下落。ただ変動なしは前年の１から２地点に増えた。住宅地の最高価格は盛岡市住吉町８の３４、１１万４０００円、商業地は盛岡市盛岡駅前通８の１７、３８万２０００円。

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　≪秋田県≫

　全用途の変動率は▲４．４％で１０年連続マイナス。住宅地は▲３．４％と９年連続下落で、平均価格２万１０００円は２年連続で全国最下位。商業地は１５年連続の下落の▲６．２％で平均価格４万６０００円は３年連続で全国最下位。地域経済の低迷や人口減による需要減退が要因。前年度よりも下げ幅は縮小するも上昇地点はなく、横ばいが１４地点。住宅地の最高価格は秋田市手形字西谷地２１０の２、９万２５００円。商業地は同市中通１の１、１８万３０００円。
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　≪宮城県≫

　全用途の変動率は▲１．８％で１６年連続下落。下落幅は前年比２・４ポイント縮小。住宅地は▲２．４％と１０年連続下落。仙台市は１１６地点中４８地点で上昇し、同市の平均変動率は０．５％と１６年ぶり上昇。商業地も全体で３．９％と１６年ぶり上昇。地点数の多い仙台市の上昇（１２．３％）が押し上げた。仙台の商業地上昇は、駅周辺の再開発などが要因。住宅地の最高価格は仙台市青葉区上杉４の３５の４、２０万４０００円、商業地は仙台市青葉区中央２の１の１、２７３万円。

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　≪山形県≫

　全用途の変動率は▲４．５％と９年連続マイナス。下落幅は減少に転じた。住宅地は▲４．２％で、郊外での住宅地供給が続き８年連続のマイナス。新設住宅着工戸数が横ばいで、地価下落による割安感もあり下落幅は縮小。商業地は▲５．４％。中心商業地の空洞化で１４年連続マイナス。山形市内で土地取引が微増していることもあり下落幅は縮小。住宅地の最高価格は山形市東原町２の１９８、８万４８００円、商業地は山形市十日町４の５９７の９、２５万２０００円。

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　≪福島県≫

　全用途の変動率は▲２．８％で１５年連続マイナス。下落幅は３年連続で縮小。住宅地は▲２．６％で郡山市中心部の利便性がよい住宅地で横ばい地点がみられた。郡部の町村では下落が続く。商業地は▲３．６％で郡山市中心部の繁華街などで横ばいも。福島市などでは依然郊外型大規模店や高速バスを使った仙台などへの買い物客流出が続き集客力は落ちている。住宅地の最高価格は郡山市桑野２の１１３の４、７万７８００円、商業地は郡山市中町２６５、２７万円。

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基準地価：商業地１６年ぶり上昇　県全体変動率、都市部が押し上げ　／宮城
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070920-00000027-mailo-l04

　県が１９日に発表した７月１日現在の地価調査結果によると、県全体の商業地の変動率がプラス３・９％と９１年以来１６年ぶりに上昇に転じた。ホテルやマンションの建設が相次ぐ仙台市中心部の商業地が最大３５・１％と大幅な上昇をみせ、県全体を押し上げた形。仙台市以外の商業地では軒並み下落が続き都市部と郡部の格差が一層鮮明に表れる結果となった。

　調査地点は、０６年度より３５地点少ない５８０地点。県内の全用途の平均変動率はマイナス１・８％で、９２年以降１６年連続で下落したものの、下落率は前年度より２・４ポイント縮小した。

　仙台市の商業地は、平均の変動率が前年度比１０・７ポイント増のプラス１２・３％で２年連続の上昇。区別でも、差はあるものの、青葉区＝２０・９％▽宮城野区＝１３・０％▽若林区＝７・７％▽太白区＝１・７％▽泉区＝１・３％――といずれも上昇した。最高額は青葉区中央２の１の１の東宝仙台ビルで、１平方メートル当たり２７３万円と同７１万円上昇し、２５年連続で１位となった。

　青葉区と宮城野区の大幅上昇について、今回調査の代表幹事を務めた寺田正俊不動産鑑定士は、「ＪＲ仙台駅前を中心に国内外の不動産投資ファンドの動きが活発で、再開発や土地区画整理事業の進展やマンション、オフィスビルの需要が引き続き増大していることが要因」と分析。今後の見通しについて、「転売目的で収益性を度外視した高値取引が中心部の広い範囲でみられることから、急激な上昇が続くとは限らないが、緩やかな上昇は続くのではないか」とみている。

　一方、仙台市以外の市町村の商業地をみると、多賀城市で変動率０と下げ止まり傾向がみられた以外は軒並み下落。寺田不動産鑑定士は「仙台市郊外や郡部の商店街では一層の空洞化が進み、都市間格差が拡大している」と指摘している。

　◇住宅地、都心部周辺まで下げ止まり

　住宅地では、県全体の変動率がマイナス２・４％と９８年以降１０年連続で下落したものの、仙台市はプラス０・５％で９２年以来１６年ぶりに上昇に転じた。都心部の利便性の良い地域で上昇が続くほか、地下鉄沿線などの都心部周辺まで上昇や下げ止まりが広がったのが特徴。

　県内の住宅地の最高額は、都心部に近く利便性が高い仙台市青葉区上杉地区の一角で、１平方メートル当たり２０万４０００円で２３年連続で最高。上昇率もプラス１４・０％で最大だった。区別に変動率を見ると、若林区がプラス３・３％と上昇幅が最も大きく、青葉区が１・３％、太白区も０・４％、それぞれ上昇。一方、宮城野区はマイナス０・１％、泉区もマイナス１・４％と下落した。

　今回新たに上昇に転じたのは、泉区泉中央や青葉区台原など地下鉄南北線沿線の地域や、若林区の国道４号バイパスに近い南小泉など利便性の良い地域。また、今年５月に街開きした仙台都市圏南部の広域拠点「あすと長町」（太白区長町）の区画整理事業が進んだことから、長町で昨年に引き続き上昇がみられ、ＪＲ東北線南仙台駅と長町駅との間に今年新設された太子堂駅周辺で特に顕著だった。

　寺田不動産鑑定士は「若林区荒井など建設中の地下鉄東西線沿線地域でも既に上昇や下げ止まりがみられている。今後は太白区八木山や青葉区中山など丘陵地のバス通勤圏の地域で下げ止まるか注目される」と話した。

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　＜県内基準地価　上位５地点＞
　　　住所（いずれも仙台市）　　　　　地価（円）　変動率（％）
　＜商業地＞
（１）青葉区中央２の１の１　　　　２７３００００　３５．１
（２）青葉区一番町４の９の１７　　１８２００００　３２．８
（３）青葉区本町２の１６の１０　　１５６００００　３２．２
（４）青葉区国分町２の１４の２３　１１１００００　３３．７
（５）宮城野区榴岡１の２の１　　　　９９１０００　３３．０
　＜住宅地＞
（１）青葉区上杉４の５の３９　　　　２０４０００　１４．０
（２）青葉区上杉５の６の８　　　　　１９８０００　１３．８
（３）太白区長町南３の８の２８　　　１５２０００　　４．８
（４）太白区長町１の１２の７　　　　１３８０００　　３．８
（５）青葉区米ケ袋２の３の５　　　　１３７０００　　５．４
　　　青葉区木町６の１１　　　　　　１３７０００　　５．４
　（価格は１平方メートル当たり）
　＜県内地価上昇率　上位５地点＞
　　　住所（いずれも仙台市）　　　変動率（％）
　＜商業地＞
（１）青葉区中央２の１の１　　　　３５．１
（２）青葉区国分町２の１４の２３　３３．７
（３）宮城野区榴岡１の２の１　　　３３．０
（４）青葉区一番町４の９の１７　　３２．８
（５）青葉区本町２の１６の１０　　３２．２
　＜住宅地＞
（１）青葉区上杉４の５の３９　　　１４．０
（２）青葉区上杉５の６の８　　　　１３．８
（３）太白区太子堂１４の１０　　　１３．０
（４）青葉区木町６の１１　　　　　　７．０
（５）泉区泉中央３の３４の１６　　　６．５
　（価格は１平方メートル当たり）

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基準地価：下落幅は縮小２．８％　バブル期以来、郡山６地点横ばい　／福島
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070920-00000092-mailo-l07

　県は１９日、土地取引価格の目安となる県内の地価調査結果（０７年７月１日現在）を公表した。全用途地（林地を除く）の前年比の平均変動率は、マイナス２・８％（０６年マイナス３・７％）で、９３年から１５年連続の下落となった。ただし下がり幅は０４年（マイナス５・３％）以降、縮小が続いており、特に郡山市中心部では、住宅地４地点、商業地２地点でバブル期以来の下げ止まりとなった。

　◇住宅地トップ、郡山市桑野２丁目

　県内基準地の平均価格は、住宅地が１平方メートル当たり２万６１００円（０６年２万６８００円）、商業地は５万８６００円（同６万５００円）だった。最高値は、住宅地が「郡山市桑野２丁目１１３番４」の７万７８００円、商業地が「同市中町２６５番外」の２７万円で、ともに前年と同じ場所・価格となった。

　用途別の平均下落率は、住宅地が１２年連続の下落でマイナス２・６％（０６年マイナス３・３％）、商業地は１５年連続の下落で同３・６％（同５・０％）。長期下落で、住宅地は都市中心部の学校やショッピングセンターに近い土地に値ごろ感が出て、需要が回復基調という。商業地は企業の統廃合などでオフィスの需要が下がっているが、都市中心部のマンションやビジネスホテル、娯楽施設など複合施設の人気が高まっているという。

　市町村別で下落率が大きかったのは、住宅地でいわき市がマイナス３・４％、富岡町が同５・０％となり、商業地では田村市同６・０％、鏡石町同９・１％だった。

　一方、郡山市の中心部で、住宅地の４地点、商業地の２地点が増減なしの横ばいとなった。郡山市中心部で下落が解消されるのは、住宅地で１５年ぶり、商業地で１６年ぶり。県土地調整グループの小山田亨主査は「長年下落が続いているので、地価の底値感は出ている。今後は郡山市に続き、他の主要都市でも横ばいになる地点が出るのでは。ただし、今後上昇傾向に転じるかは見通しがつかない」と話している。

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　◇主要都市別の（１）最高価格基準値（カッコ内は０６年）（２）平均価格（▼は下落率）◇
福島市　　　（１）住宅地・宮下町：７万５８００円（７万７２００円）商業地・本町：１５万１０００円（１５万６０００円）
　　　　　　（２）住宅地４万８７００円（▼２．７％）商業地９万２６００円（▼３．０％）
会津若松市　（１）住宅地・東栄町：７万２３００円（７万２８００円）商業地・中央３：８万４５００円（８万９０００円）
　　　　　　（２）住宅地４万６６００円（▼３．１％）商業地６万２２００円（▼３．９％）
郡山市　　　（１）住宅地・桑野２：７万７８００円（同額）商業地・中町：２７万円（同額）
　　　　　　（２）住宅地４万８７００円（▼２．９％）商業地９万８１００円（▼１．４％）
いわき市　　（１）住宅地・平作町３：６万７８００円（６万８２００円）商業地・平小太郎町：１０万８０００円（１１万２０００円）
　　　　　　（２）住宅地３万８０００円（▼３．４％）商業地７万９００円（▼３．６％）