管理人のコンドーです。今回はかなり前の国会会議録の紹介です。建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案の審査の模様（4/4）です。
155 - 参 - 国土交通委員会 - 5号
平成14年11月26日
○大沢辰美君 日本共産党の大沢辰美でございます。
私は、区分所有法の第六十二条からいわゆる客観的要件とか過分の費用と呼ばれている条項を全面的に削除することについての質問をしたいと思います。
建て替えを進めるときには五分の四という多数決での決議が有効とされるため、二つの条件を削除してしまうということが提案されている今回の法案の内容ですが、一つは、老朽、損傷、一部の滅失その他の理由という建物の物理的状態についての前提条件の削除です。もう一つは、それを復旧するために必要となる費用の過分の費用、いわゆる比較条件の削除です。
提案されているのは、これに代わる前提や条件は一切ない、ただ五分の四という多数決条項だけを残しました。しかし、一九八三年の改正では、まず多数決のその議決が有効となるこの二つの前提条件を現行法に加えたのです。
その加えた理由と必要性をどのように見ていたのか、まず説明をお願いします。
○政府参考人（原田晃治君） 建て替え決議の制度は昭和五十八年の区分所有法の改正で創設されたものでございます。委員御指摘のとおり、その改正の際に五分の四の特別多数決議による建て替え制度を設けたわけですが、そのときに費用の過分性の要件を満たしていることを要求したわけでございます。
当時の国会における審議録等を改めて見てみますと、この費用の過分性の要件につきましては、その建物を維持することが客観的かつ全体的に見て不合理となった場合に限って多数決による建て替えを認める趣旨で設けられたものであるというふうに説明されておりますが、ただこの五十八年の改正の際には、さらに敷地の有効利用のために多数決により建て替えを認めるべきではないかという意見もあり、検討も加えられたと。この意見に対する各界の意見が賛否相半ばしたということで、多数決により敷地の有効利用という経済的な目的のために区分所有者の所有権を失わせることには消極的な意見も有力でございました。
最終的には、当時の国会審議によりますと、全く新しい制度を導入するに当たって慎重を期すべきであるということで、敷地の有効利用のために多数決による建て替えを認めることとはしなかったと、このように述べられております。
○大沢辰美君 いわゆる一九八三年の改正のときには、経済的な利益を求めるためにこの多数決で決めるということはいかがなものかということを確認をして、こういう法に作り上げられて今日に至っているわけですが、ところが今日の改正案では、建て替え決議が前提なし、また無条件に多数決だけで可能になるわけですから、当然の結果として経済的な利益の追求、また資産価値の増殖を目的にした建て替えも可能となるわけですね。その場合、建て替えに参加できない区分所有者、いわゆる財産権、私は無視されてもやむを得ない、こういうふうになるんではないかと、そのことを心配しているが、いかがでしょうか。
○政府参考人（原田晃治君） その五十八年の改正当時に、改正をする際に意図していたことが現実に機能しなかったというのが一つあろうかと思います。と申しますのは、費用の過分性という要件が非常に客観性を欠く不明確な要件であったために、本当に建て替えが必要だと最終的には裁判所が認めたような事案におきましても、これが数年間裁判所によって争われる、その間に建て替えが進まないために最終的にとんざしてしまう、こういう事態が現れました。それに対するいろんな御批判もいただいたということで、まず費用の過分性という要件が果たして適当であったかという反省が一つございます。
それから、昭和五十八年当時に比べますと、やはり建て替えの必要性に直面しているマンションの数が当時と比べまして現在非常に多数に上っております。そういう中で、費用の過分性という非常に不明確な要件をこのまま残すということになりますと必要性のある建て替えができない、正に建て替えの円滑化をここで確保したいという法改正の趣旨が実現できないということで今回費用の過分性という要件を削除することにしたわけでございますが、これも先ほど申し上げましたとおり、少数者の権利を唯々諾々と奪うわけにいかないということで、情報提供であるとか考慮に要する期間であるとか、この点については十分な配慮をした上で改正をしたと、こういう経緯でございます。
○大沢辰美君 過分の費用については後でまた論議をしたいと思うんですけれども、やはり五分の四の採決ということは五分の一の皆さんの財産権が本当に無視されてしまうという実態も生まれかねないわけですから、私は、この問題は正に憲法二十二条にうたわれている「何人も、公共の福祉に反しない限り、居住、移転及び職業選択の自由を有する。」と。また、第二十九条には「財産権は、これを侵してはならない。」と。そして、「財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。」と明記していますね。そして、国民の基本的人権にかかわる問題だということを後で指摘をしたいと思う。だからこそ、この私的自治の名の下に多数決だけで決定すると少数者の権利が侵されることになると。
この現行法では、今述べましたように、経済的な利益を前にして多数決で決めることは良くないということが決められたのが一九八三年の私は法であったと思うんです。ですから、本当に国民の皆さんの、マンションに住まわれている皆さんの居住の自由と財産権が侵害されることがないようにしなければならない、これが私は今日までのこの法律の、そして今回、法律はそれを生かさないといけない法の内容でないかと思うんですが、私はこの問題については、神戸市の問題や被災者の問題の復興をめぐる問題について後で関連して質問をしていきたいと思います。
次に、震災に絡んで今回区分所有法の改正が、阪神・淡路大震災の後に被災マンションの復興対策のその教訓を踏まえたということを今日まで何回かこの法の説明の中に言われていたと思いますが、その被災したマンションの復興のために被災後どのような支援が行われたのか、まず説明をいただきたいと思います。
○政府参考人（松野仁君） 阪神・淡路大震災復興時におけるマンションの再建についての支援策についてのお尋ねでございます。
その際には、マンションの再建に対して、設計費あるいは建設費などにつきまして優良建築物等整備事業という制度がございますが、これによりまして通常の補助率よりも、通常は三分の二の補助率でございますが、高い補助率、五分の四による補助をいたしております。
それから、住宅金融公庫融資もございますが、この建設資金に対する貸付金利の引下げを実施いたしました。
また、既存不適格となっております容積率がオーバーしているようなマンションの再建の際には、普通に再建しますと従前の床面積を下回るということになってしまいますが、その再建を円滑に進めることができるよう建築基準法の総合設計制度の弾力的運用を行うべきということで、その考え方を取りまとめて特定行政庁に通知したと、こういったことを措置いたしました。
○大沢辰美君 建て替えに当たっては、この当時、災害の廃棄物の処理事業という形で公費解体助成があったと思いますが、それについては確認できますか。
○政府参考人（松野仁君） 解体についての助成についての……
○大沢辰美君 解体です。
○政府参考人（松野仁君） 解体ですか。
○大沢辰美君 公費解体。
○政府参考人（松野仁君） それは、このような優良建築物整備事業とか、そういったものの補助制度ではございません。もっと一般的な解体に対する補助制度があったかと記憶しておりますが。
○大沢辰美君 行われたということです。そして補修についてはどうですか。
○政府参考人（松野仁君） 補修については、基本的には通常の維持管理、補修ということで済む場合につきましては、これはマンションが私的財産、私有財産でございますので、基本的には積立修繕金で対応していただくということが基本でございます。
その他に必要な場合は住宅金融公庫の融資の制度もございます。そういったものを活用していただくということになろうかと思います。
○大沢辰美君 実際に八年近く経過しているわけですけれども、この阪神・淡路大震災のときに被災マンションの多くの人たちは建て替えするか補修するかで本当に困難な状況に追い込まれたことは事実です。そこで建て替えをされた人たちには確かにいろんな制度が施行されました。だけれども、補修については一切何もなかったというのが今までの実態であったと思います。
そこで、被災後、建て替えか補修かの選択に直面した人たちが、マンションの復興にかかわった多くの人たちの私は話をお聞きしたわけですが、また被害状況を調査された専門家の皆さんもいろんな検討をされたわけですけれども、この対応の在り方を検討するために、補修か建て替えかですね、その援助がなかったという点でこれは本当に大変だったということをちょっと指摘をしたいと思います。
一つの被災マンションの復興にかかわった関係者の方は、専門家派遣等のマンション復興支援体制が整備されるに従って、国も自治体も建て替えに向けての支援体制には財政的援助も含めて極めて手厚いサービスが用意されているにもかかわらず、補修には非常に、今何もなかったと言いますが、冷淡であるということが分かったという被災マンションの方。
また、阪神・淡路大震災の被災マンションには補修に対する公費助成がどうしてなかったのでしょうかということですね。特に柱や、はり、そういう基礎構造の被害状況を正確に把握するための診断、そういう経験と技術を持ったところに依頼しなければやはりならないし、それは大変費用がかさむと。結局、この診断ができなかったために、やむを得ず建て替えに賛成したという人も多かったと。この診断をしないままの建て替えは駄目だということで最後まで建て替え決議に反対し続けた人も少なくありませんでした。
だから、住民間の紛争を生み出した私は一つの大きな背景に、この建て替えか補修か、建て替えには援助はあったけれども補修には援助がなかったということがあったのではないかと。だから、私は、診断や補修に対する公的支援、これは本当にこれからの、阪神・淡路大震災を教訓にするならば、これからこういう事故が、もしもそういう震災などがあった場合に対応するために私このことを用意されなければ、これまでのこういう混乱、大変な事態がまた発生すると思われますが、こういう補修に対する、また診断に対する、調査に対する公的支援もこれから用意されるのでしょうか。
○政府参考人（松野仁君） 補修につきましては、先ほどお答えしましたとおり、基本的に私有財産であるマンションの区分所有者の方々自らの責務としてやっていただくということが基本で、修繕積立金で対応するということが基本ではございます。
国庫融資も用意しておりますが、委員が御指摘になりましたような耐震の性能といいますか、それから耐震診断に対する費用はやはりこれを助成していく必要があるだろうということで、建物の診断に対する補助制度、それから、実際にマンションの耐震改修工事が必要だという場合にはこれに対する助成制度を既に用意しております。これらを是非活用していただきたいというふうに考えております。
○大沢辰美君 現在の老朽化されたマンションの問題はそれで対応できるかもしれませんけれども、今私がお聞きしたのは、もしもこのような、阪神・淡路のような震災があって被災マンションが発生した場合、今回、非常に建て替えか補修かの問題で困難を来したこの人たちの経験が生かされない。そのためには、補修を選ぶのか建て替えを選ぶのかの物差しをやはり援助してほしい、物差しを計る調査ですか、補修に対する金額はこれだけは掛かりますよ、建て替えにはこれだけ掛かりますよというような、そういう正確な援助を用意していただきたいというのが私の今の質問の内容なんですが。
そこで、非常に、これは建築家とか、そういう人たちでできるはずなんですが、できない部分もあるという一つの例として、大変権威のある、福山大学の工学博士の南宏一教授という方がいらっしゃるんですが、この方が、いろんなこういう補修にするか建て替えにするかのコンサルタントチームが、阪神・淡路大震災では多くの方がかかわってくださったんですが、その人に対する指摘というんですか、意見というのを述べられていますので、ちょっとそこを読ませていただきますけれども。
この先生は、このたびの地震で、大半の構造技術者は初めて地震によって建物が被災した経験を持ちましたから、被災した建物を十分調査することなしに復旧設計案を立てられるほど技術的蓄積はだれしも持っていないのが実情だったと。したがって、この建物の被災度調査、被災によって劣化した建物の強度解析などの詳細調査は行わないで計画された復旧案、これが建て替えか補修かという技術的な裏付けは十分なものとは言えないと思いますと。したがって、復旧設計案を合理的なものにするためには、まず建物の被災度を十分に調査して、それに基づく強度の解析を行って、その被災度に応じた復旧仕様、これも建て替えか補修かで確定して初めて復旧に対する必要な積算が可能になるものですと。したがって、詳細な調査に基づかない復旧案、さらにはそれに基づいた復旧費の積算はあいまいなものにならざるを得ないと思うと、この専門家の先生がこのように言っていらっしゃる。
だから、本当に今日たくさんのマンションがある中で、こういう自然災害にしろ、地震にしろですが、阪神・淡路の経験を言ったならば、この方向付けをできる国の判断のできるこういう正確な設計、そして調査する施策が必要じゃないかと。それがやっぱり、公的支援で行わない限り、今言われた積立金だとかいうのではできないという実態がここにありますが、その点についてもう一度お尋ねします。
○政府参考人（松野仁君） 耐震の、耐震といいますか、建物の耐震診断につきましては補助制度を用意していると。それから、改修についてはその補助制度を用意していると。もう一つ、委員御指摘になりましたのは、建て替えなのか改修なのかというこの辺の調査については、やはり費用が掛かるということでございます。
この建て替えというものを一方視野に置いてその判断をする必要がある。そのための調査につきましては、今度、このたび優良建築物等整備事業の中で、その建て替えの前の段階としての補助が可能なことに措置いたしましたので、それを活用していただきたいと思います。
それから、被災度判定についても震災後かなり研究をしてまいりまして、被災度判定の度合いにつきましてもこれをマニュアル化してきております。公共団体の段階でかなり大ざっぱな判定をしていただいて、更に必要な場合はそれは専門家の詳細な判定をするというようなこともできるようなことを考えているわけでございます。
○大沢辰美君 本当にそういう程度でこの問題が解決できるように思いません。
私は、もう一例、阪神の被災マンションでの教訓の重要な一つで、今の六十二条の改正と直接かかわる問題で質問したいと思います。
被災マンションでは、建て替えと補修、どちらの場合もよく私は話し合って合意を得て進めたマンションも少なくありません。これはもう事実です。しかし、住民がよく考える時間もなく、あっという間に取り壊してしまったとか、中には建て替え賛成派と反対派で紛争になっているところがありました。
なぜここまでに至ったのかという問題ですけれども、やはり建て替え賛成派も反対派のどちらも共通の判断材料となる物差し、この建物の被害上、構造上の診断は行われなかったということが、今、私もさっき言いましたけれども、あったわけですね。大きかったのは公費助成が建て替えに偏っていたこと。ですから、経済的利益を前面に出して、現在の建物区分所有法では持ち込めないはずの建て替え決議に賛成か反対かを迫ったことが今日の結果をもたらしたわけですけれども。
ある被災マンションの事例なんですけれども、住民の皆さんを、集会を最初に震災後やって、開口一番、補修は技術的に可能ですと言ったわけですね。しかし、建て替えすれば一戸当たり負担額は一千万円で全員がお金を貸してもらえますと、こういうふうに説明があったと。七十歳でも九十歳でも貸してもらえます、公庫が立て替えますとして説明があった。建物ができ上がるまでは皆様お金は一銭も要りませんよという説明があるわけですね。補修の場合は、各戸当たりの負担額は七百五十万円です、しかし銀行はお金を貸してくれませんと、こういう説明があったというんですね。
だから、多数の住民はこの一千万円の話に乗って、私はお金がないから建て替えだとか、一千万円もうかるんだったら建て替えだとか、資金不足の人までこういう建て替え志向に走ったという実態も一例でありました。さすがに後で、七十歳、九十歳でもお金を貸しますと言ったことは後日訂正したようでございますけれどもA私は住民間の紛争を起こさないようにするにはどうしたらいいか。被災者の方は当時を振り返り本当に次のように言われています。大切なことは、理事会は現状のマンションを客観的に調査して、その結果を住民に公表して、時間を掛けて議論することであるということ。費用の過分性、いわゆるこれには余り触れていないのが当時でした。
ですから、やはりコミュニケーションを続けて、都合のいい情報だけを出すんじゃなくて、公平な討論を広げていくということがやはり賛成や反対をできるだけ争わないような状態を作ることだと思います。もし、そういうものが作られてしまったら、本当に復元するのに大変な事態があったわけですから、だから、私は建て替え案と補修案を対等の扱いで同じまないたに乗せて平等に検討することがやはり一番望ましい在り方だと思うんです。
だけれども、改正案では、再びこのような紛争が私は起きないようにするどころか、一九八三年、今説明をいただきましたけれども、改正で経済的利益を採決で決めることはいかがなものかということで客観的条件を位置付けたのに、今回この経済的利益を直接持ち込んだ法になっているわけです。
ですから、やはり住民間の紛争の種を私はますます拡大するのではないかと思います。ですから、こういうことを、本当にマンション問題に取り組んでいらっしゃる方は本当に皆さん心配して、日本弁護士連合会も、また建設区分所有法の改正に求めたのは六十二条のこの客観的要件の削除じゃなくて、現在の不明確な規定を改正して、建て替えを希望する人も補修でいくことを希望する人も、どちらから見ても同じように判断できる規定を作ってほしいということなんですね。そのための具体的な提案までしているのに、一切無視して、結局はディベロッパーやらゼネコンだけが喜ぶような内容になっているというのが私たちの指摘です。
ですから、この過分の費用という建て替え費用と補修費用を比較して採決参加できる客観的要件を削除するのじゃなくて、本当にこれを両記、両論の併記をした法制審議会の部会報告にあるように、やはり私はそこに重視をして客観的な条件をどう明確にしていくか、そのことを議論すべきであったのではないかと思いますが、この点についてはいかがですか。
○政府参考人（原田晃治君） まず、費用の過分性の要件がうまく機能しなかったという反省に立って今回の改正、区分所有法の見直し作業が開始されたということでございますから、費用の過分性という要件をそのまま残すということは適当でないということは改正のための見直しのスタートから共通の認識であったと思っております。
これをより客観的な要件にするかどうかということで、先ほど申し上げましたように、法制審議会の中間試案の段階ではいろいろ苦労をし、工夫をし、例えば年数要件というものを考えたわけでございますが、この年数要件につきましても、その年数要件が果たして合理的な説明ができるものかという点で多数の賛成が最終的には得られなかったということでございます。
今回の改正法案は、それでは建て替えの在り方をどうするかという根本に立ち返って考えたときに、これも先ほど申し上げたところでございますが、要は建て替えについて法律で余り規制をするということではなく、やはりそこに住んでおられる区分所有者の方々が十分な情報と十分な時間を掛けて十分に意思疎通を行い、建て替えるべきか建て替えざるべきかを自らの判断で自らの内部の検討によって判断をしていただくと、これが本来あるべき姿であろうと考えたわけでございます。
したがいまして、要件としましては、八割という要件が高過ぎるか、それとも低過ぎるかということはまだ御議論のあるところでございますが、少なくともその段階では、八割の方が十分な議論を尽くした上で建て替えたいということであれば、同じ区分所有建物、区分所有権を有する人と人の間の利害関係の調整としては十分に少数者の方々の意見にも配慮した調和の取れた建て替え要件になっているという判断がされて今回のような改正法案が提出されたと、こういう経緯でございます。
○大沢辰美君 反省に立ったと言うけれども、立っていないですよ。
この過分の費用というのは、確かに一九八三年に入れられて今日まで使われていた法であるけれども、このことをもって、あの阪神・淡路大震災のときにはその根拠が示されなかったために混乱を起こしたという経緯があるわけです。だから、その経緯も無視して、更にこの過分の費用を消したならば、もっと私は混乱を拡大されるということを指摘をしているわけなんです。これは私、一人や二人の方が言っているような内容じゃないんですよね。
ちょうど、そうですね、震災から発生した六か月後だったでしょうか、震災マンションの方たちが作った復興協力委員会というのがあるんですけれども、この方たちがマンションの管理組合に出された答申書というんですか、そういう文書があります。これは非常に、公文書でありますので、読ませてこれもいただきたいと思うんですけれども、管理組合に出されていますね。
建て替えの理由を述べているんですけれども、工事費だとか安全性だとか資産価値だとか、ずっと書いてあります。重要なところだけ読みたいと思いますが、資産価値のところを読みますと、補修建物の場合は市場流通性は極めて乏しく、担保価値も低い、一方、建て替えの場合は新築マンションとして市場流通を確保でき、担保価値も回復できると、こういうふうに書いていますね。
資金の調達について、特に、補修の場合は、必要となる補修費用に対して、現時点では公的な融資額は極めて低い、また、全戸の資金計画の足並みがそろわなければ補修工事契約はできない、それに比べて建て替えの場合は、ここも建て替えが強調されて、公的融資の窓口も広く、利子補給制度も確立していると。
もう一つの買取り請求とか売渡し請求について、補修の場合は、買取り請求に対して第三者、ディベロッパーですね、引き受ける可能性はなく、補修参加者が購入し、補修完了後、市場で売却することになるが、希望価格で売却換金することは非常に困難であると予想されると。
建て替えの場合は、売渡し請求に対して、ディベロッパーが一括購入して新築の住宅を市場で売却する。その場合、建て替え参加者の資金立替え負担は発生せず、また、売却価格からディベロッパーの利益及び経費、工事費用、前払利息を差し引いた額を売渡し折衝することが可能であり、買取り請求額より高額で売渡し請求に対応できると。
これが、震災後約半年間置いた中での、補修の場合は余り、大変ですよ、利子補給もありません、利子補給制度も確立しているけれども融資は窓口も狭いですよと、そういう言い方。だけれども、建て替えの場合は、言ったら、すべて整っていますよという一つの公式の文書で出されています。
こういう形で、本当に私は、五分の四の多数で決議された被災マンションですけれども、建て替えられるマンションに戻れる人は私は圧倒的多数ではないんですよね。
紛争のあったマンションの場合、二百二十戸の被災マンションがあった例をちょっと図で示している、これはちょっと個人の名前が書いていますのでお配りすることできませんでしたけれども、このマンションで入居、元住民が入居したのはわずか百九戸、半分にも達していないんですね。新しい住民が六十一戸で二八％、空き室が五十戸で二三％、約四分の一を占めているわけです。
ですから、私は、こういう区分所有法の問題で、一部の人の反対のために多数の人が犠牲になっているのかという主張がよく出されてきますけれども、私はやはり多数の人の利益というものの中身には紹介したような実態もあるということを知っていただきたいと思うんですが。
そこで、本当にこの問題を建て替えか補修かという問題で考えるときに、経済的利益が優先されて、その採決を五分の四ということでこのままこの改正案が突っ走ったならば一層大変なことになるということを先ほども申し上げましたけれども、重ねて申し上げたいと思います。
このことを正すためには、この過分の費用という客観的条件を外すことができない最低の六十二条の改正を改めなければいけないと思いますが、もう一度、法務局ですね、お尋ねします。
○政府参考人（原田晃治君） 経済的利益を追求する建て替えが可能になるために区分所有者間の紛争が一層拡大するのではないかという御指摘だろうと思います。
もちろん、今回の改正におきましても五分の四という非常に多数の方の賛成というのが必要になりますし、現実にこれまで、例えば区分所有者全員の合意によって行われたマンションの建て替え事例の調査結果を見ますと、そのほとんどの事例で、余剰容積率などがあるために、例えば建て替え費用を捻出するため敷地の一部を売却することによって行われております。
その建て替えの発意に至る動機について見ましても、その多くが雨漏りであるとか外壁がはげ落ちる、剥落する、それから給排水管等の設備が劣化する、そういう建物の老朽化を原因とする何らかの不都合が生じたために行われる例が多くて、例えば建築後わずかな年数しか経過していないのに、しかも使用上何らの支障もない建物を敷地のより有効的な利用を目的としてだけ建て替えるというのは、例えば建て替えて数年で建て替えをまたするというような例はほとんど見られなかったわけでございます。
したがいまして、経済的利益を追求するだけのために高額の費用を負担して簡単に建て替えがされるという事態はそれほど心配をする必要はないのではないかというのが法制審議会でも議論をされた中身でございます。
○大沢辰美君 確かに、老朽したマンションと被災で対応しなければならなかった建設、補修の問題とは条件が違うと思いますけれども、私は、改正案で、建て替え決議のための物理的要件と過分の費用要件を削除した代わりに、会議の招集時期とか通知すべき内容など、決議に至るまでの手続要件を整備したと法務省は説明されていますね。これは、管理組合の中などに建て替え検討委員会などを作って何年も何年も掛けて検討してきたマンションの場合は、私は今までなかった規定ですから改善されてきたと思っています。
しかし、阪神・淡路大震災による被災マンションのような場合は別だと思うんですね。建て替えにするのか補修でいくのか、もう繰り返しますけれども、突然選択を迫られるわけです。法案では、会議の招集通知を出すときには建て替えを必要とする理由、建て替えをしない場合の費用の額を通知するとなっています。被災マンションで問題になったのは、建て替えの理由そのものが適正なのか妥当なのか、費用の算出根拠は適正だったのか、その調査をどこに委託するのかなどなど、招集の通知に盛り込まれるべき内容そのものが、是非や決め方が争いになったんです。
法案では、招集通知の内容を本当にどこで、どのように決めて、どういう仕組みになってこの問題を解決できるのか、もう一度お尋ねいたします。
○政府参考人（原田晃治君） 今回の改正法案の中では、今、委員御指摘のような建物の取壊しとか建て替えに要する費用額が幾らであるか、それから建物の効用の維持又は回復に要する費用の額、内訳がどうなっているかということを直接に建て替えの要件の中に盛り込むことはしないで、こういう事情というものは区分所有者の方々が自主的に議論をする中で判断すべき重要な要素の一つであるということで、情報提供という形でこれを充実させていこうというのが今回の改正法案の中身でございます。
もちろん、今申し上げましたような維持、回復に要する費用であるとか、取壊し、建て替えに要する費用というのは一定の評価を伴うものでございますから、その客観性が高まれば高まるほど情報としての価値が高くなるということは委員御指摘のとおりであろうと思います。
それで、これにつきましても、先ほど申し上げましたとおり、客観性のある技術的な指針が定められて、その指針に基づいた評価を行い、それが区分所有者に情報として提供されると、こういう仕組みがきちんと整備されれば、それは非常に望ましいということは言えようかと思います。
ただ、これにつきましても、その特定の評価機関による評価を本当に義務付けてしまうのがいいのか、その場合の資格要件なり監督に関する責任をだれが負うのか、区分所有者が常にその評価に要する費用を負担させられることが適当なのかどうか、こういう点についてはなお慎重な検討が必要であろうと考えた次第でございまして、この点については、マンションの建て替えに関して、専門家の意見を区分所有者の方々が特に委員会を作って事情を聴取するなりしてできるだけ客観性の高い情報を集めて、これを各区分所有者に通知することによって、そこでの検討が非常に充実したものになるようにやっていただくということが望ましいというふうに考えている次第でございます。
○大沢辰美君 何度も繰り返しますが、そういう事務的な報告で現場の実態を本当に把握していない。阪神・淡路の実態を教訓にすると言いながら、その人たちの苦しみをまたも何か、震災などの発生でそういう事態に遭遇した人たちがそういう思いを繰り返されるというのが、私は今度の改正案には解決の見通しがないということを指摘せざるを得ません。
そこで、最後に大臣にお聞きしたいと思うんですが、こういうマンションの建て替え問題で、私、今、国や自治体に求められていることは何だろうかと。一つは震災被害などからの復旧対策で、今ずっと説明をいたしましたし、質問いたしましたけれども、私は、国と自治体は建て替えだけの支援措置に偏らずに、補修も、そして新たな機能を加える再生をも選択肢として提供し得る公費の調査、支援、そういうのが本当に大事じゃないかと。そのことによって住民合意を進めることができると思うんですね。ですから、大震災の教訓に照らして、特に構造部分に対する被害調査への支援は最も急がれる問題であるということを一つお聞きしたいと思います。
いわゆる老朽化に対する対策は、やはり耐震診断だとかバリアフリーだとか、そういう促進するマンションの再生を追求できるように公的支援の措置が必要だということだと思います。建物の構造上の危険が迫っていたりしている場合、そういう勧告ができるよう改正も既に終えているわけですけれども、やはりそういう人たちが、立ち退かなければならない人たちが、住宅の確保、とりわけ公営住宅の提供が決定的に重要だということを通常国会でも論議をされたわけですが。特に、私は大臣に、今、ずっと建て替えか補修で本当に苦しんだ阪神・淡路大震災のあの事態の、今後ああいうことを繰り返さないために、建て替えに対する援助、そして補修に対する援助、それが公平に物差しとして提供できるような状況を作ることは、私は責任あるのではないかと思いますが、その点について質問を最後、大臣にさせていただきたいと思います。
○国務大臣（扇千景君） 問題が三点あったと思うんですけれども、私は、先ほどから大沢議員がおっしゃいますように、阪神・淡路大震災の例をたくさんおっしゃいました。私も神戸出身でございますから、同じ思いで、私の実家も駄目になりました。
けれども、あの当時、私、これだけの法案ができていればという感がなきにしもありません。あの当時、あれだけの大震災があると思いもしませんでしたし、またマンションで管理組合ができていないマンションがたくさんございました。ですから、私はこの法案が、少なくとも区分所有法、それからマンションの建替え円滑化法等々整っておれば、私はもう少しスムーズにいっていたんじゃないかなという反省も含めて、私は、皆さん方にこうして御協力いただいて、通常国会でもマンションの円滑化法が通ったことも私はよかったなと思っておりますし、また今、だれがどう判断するのかという大沢議員のお話もございましたけれども、私は、そういう意味では、マンションの管理適正化法というものも通って、そしてマンションの管理者の登録制度というものも導入しました。これによって、今、管理業務の主任者を少なくとも設置義務付けて登録した、そういう件数が今約二千百ぐらいになっております。それくらいの人たちの登録者ができて、これを管理業者として登録もできましたし、またマンションの管理士制度というものも制定していただきまして、現段階でこのマンション管理士というのは五千二百名近くに及んでおりますので、そういう管理組合がこういう人たちを利用して、建て替えるべきかあるいは修理するべきかという判断も、気楽に相談者として権威のある判断ができるようになったということも、私は、阪神大震災という貴重な経験をしたからこそこういうものを取り急いで法案化しようということにも、私は貴重な経験を役立たせていただいている一助になっていると思っております。
それは、完全なものはありません、法案は何でも。一〇〇％ではないかもしれませんけれども、現段階では一番これが適正であるということで出さしていただいているわけでございます。
それから、今おっしゃいました、マンションの躯体を生かして、あるいは少なくとも内部の改善とか増築を行う再生ということが必要ではないかとおっしゃいましたけれども、再生を願うということは、今の環境問題等々考えましても、資源の有効活用という面からこれを再生さすということは一番大事なことで、人間も同じでございまして、老朽化してまいりますと身体検査を受けて、部分転換を、部品を取り替えたりいたしますけれども、物事を有効に使うという意味では、建築でも再生ということは今おっしゃったように大変大事なことの一点であると思っておりますので、そういう再生にふさわしいという場合も必ずあり得ると私も信じておりますし、またそうあるべきだと思っております。
それから二点目の、少なくともマンションの再生のために、建物等々の、家族構成の変化等々に応じて間取り等の変化とか、あるいは先ほども申しましたように、給排水の設備など新たに更新に適切な対応をさせるということが必要であるというのは、これはもう常識的なことでございますからおっしゃるとおりだと思いますし、私たちも目配りをしていきたいと思っております。
そして、最後に、少なくとも平成九年から、私たちは、長期の耐用の都市型の集合住宅の建設あるいは再生技術の開発、これが一番大事だと思っておりまして、今日も朝から御論議いただきましたように、スケルトンとインフィルということで、少なくともスケルトン・インフィル住宅の技術開発、これを私たちはしておりますので、そういう意味では、阪神・淡路大震災の経験というものがいかに我々に役立っているか、また私たちはそれを見習いながら開発を研究していくということの大変重要な問題を提起させられたと思って、この法案の成立とともに、我々は他方ではその研究開発を一生懸命やっていきたいと、そう思っております。
○大江康弘君 国連の大江康弘でございます。
最初に、この法案、我々は基本的に賛成でございます。ただ、今日は田名部先生もおられませんし、いかんせん、国連加盟国じゃありませんが、加盟委員が多いものですから、いろいろまた会派で議論をしたいと思いますけれども。
その前に、一つだけ国交省に褒めて、一つだけ苦言を申したいと思いますが。
二週間ほど前に、日経新聞に二日続きでローマ史で有名な塩野さんを中心に対談をされておられました。非常にあの二日間の内容というのは読みごたえがあって、正に我々政治家が反省をしなければいけない。今、官と民というこの一つの対立軸、何でこういうゆがんだ対立軸にしてきたんだろうかということを、塩野さんは、やっぱり本来外国は公と私というこの対立軸でずっと今まで政治行政をやってきたという。それが日本に来たら官と民という形にゆがめられたという。やはりそこは政治不在、我々政治家が反省をしなければいけない部分ではなかったかなというふうに思います。正に我が意を得たりという、この二日間のあの記事を読んだんですけれども、これは非常にいい企画でありました。これは褒めておきます。
一つ苦言を呈したいのは、その参加者の中に国交省の方が一人おられて、やはりあれは何か宣伝みたいに取られて、せっかく片っ方でいいことを言っているのに、そのいいことを言っているのを、正にそうなんですよという、何かこれ、読む人が見たらこれ国交省の宣伝かなと。やっぱりそういう意味では、ああいう企画というのは、出て言いたい気持ちは分かるんですけれども、やはり今は国交省のこの公共事業も含めていろんな部分で国民が批判起きておるという時期でありますから、私はやっぱりきちっと国交省に、国でやらなきゃいかぬ部分は国でというのを言ってほしい一人です。
道路公団なんかも私はつぶすべきではないと思うんですね、私は個人の考えですよ。こういうのはやっぱり国がきちっと、大臣が言われておるように、グランドデザインとしてどうだといういわゆる公の部分が戦後ずっと語り継ぐことができなかったから、何か官僚だけが批判をされて、何か国から外すことがいいことだ、これが時代の流れみたいなことになって、非常に私は不愉快であって、一つはこういう大事なことを正に政治の場から離れたところで議論をされて、それが正に正義のようなごとく、審議会かその在り方か何か知りませんけれども、非常にこういういびつなことになってきておるということは残念であります。
しかし、国民の世論の目というのはやはり絶えず我々は意識をしてやらなければいけませんから、そういう意味では、あの記事の中身に戻りますけれども、やはり言いたいこともあるだろうけれども、言いたいことがあるんだったらもっとほかの立場の人に代わりに言わせればいいんですよ。自分が出ていってこれは言いたいのは分かるけれども、あれが一つつや消しであったということを申し添えて、大臣、だれがって聞いておりますが、関東局の方です。その人を怒ったら駄目ですよ。その人はいいこと言っておるんですし。ただ、あれは企画としてはもう少しやはり考えた方がよかったんじゃないかなということは、これは読んだ者の感想として言わせていただきたいと思います。
そこで、まず最初にこの法案でありますが、済みません、随分ちょっと話が最初からずれましたが、本題に入りたいと思いますけれども、もう朝から先輩の先生方、吉田先生始め、もうオールキャストがいい質問していただいて、もう何も言うことがないわけですけれども、何か言わぬといかぬので、まず法務省、質問をさせていただきたいと思いますが、結局これを変える。これは、今回二十年ぶりですね。三十七年に制定をして、五十八年に一度変えて、そして今日ということになれば、大体二十年に一度、そういう形で変えてきた。そういうことから見ると、時代の流れから見たら、少しスピード感に付いていけない部分があったのかなと。
しかし、やっぱりもう残念かな、日本というのは何かどこかに犠牲がなかったら進んでいかないという、そういう部分があって、このきっかけは七年前の阪神大震災が、やはりこれが表面化してきた。裁判ざたになっていまだに続いておるという部分もあるやに聞きますけれども。やはりこの変えようとしたきっかけ、そのネック、その部分は今回で解消されたのかどうか。
三本柱があれば家が建つと言われております。今回、三本のこの法律ができた、これで私はやっぱりきちっとしたものを作っていってほしいという思いの中で、法務省がずっと、我々がさきの通常国会でこの円滑化法をずっと審議をしておったときでもまだいろんな意見でもめて、よう結論が出せなくて、通常国会に出せなくて、今回出してこられたという、そこら辺りの経過と、いわゆる何がネックになったのか、そして、今回そのことがやっぱり出てきたということは、もうそういう部分が取り払われたのか、ちょっと聞かせてください。
○政府参考人（原田晃治君） 今回、改正のきっかけとなった点でございますが、先ほど阪神・淡路大震災で建て替えが円滑に進まなかったということが一つきっかけになっているのではないかという御指摘でございましたが、それが正に一つきっかけになっております。
それから、例えば現行の法律によりますと、建て替えに際しては単純な多数決、五分の四の特別多数決ではなくて、費用の過分性の要件というものが付け加わっているために、建て替え決議がされた後にこの費用の過分性の要件をめぐって争われる、それで建て替え決議があるにもかかわらず建て替えが進まないという事例が非常に増えてきた。
例えばでございますが、平成八年の四月に築後二十九年が経過した建物において建て替え決議が行われた例がございます。ところが、現実には建て替え決議が行われたにもかかわらず、建物を維持するのにどれだけ費用が掛かるのか、現在の建物の価格は幾らか、その費用の価格は建物の価格と比べて過分なものとなっているのかどうかと、ことごとく建て替え賛成者と反対者の主張が対立したわけでございます。訴訟が提起されて、平成十三年に最高裁でようやく建て替え決議は有効であると確定したわけでございますが、その間五年間も、建て替え決議がされたにもかかわらず五年間もこれについて争われたために、建て替え決議に基づく建て替え事業が進行しなかったという例が報告されております。
このように、現行の建て替え制度によりますと、この要件が明確性を欠いているというのが最も大きな問題点でございまして、実は前回、マンションの建替え円滑化法の審議の際にも法務省は呼ばれて、その当時の法制審議会での議論の経過を御報告申し上げたわけですが、その際にも、費用の過分性の要件自体を廃止することについては全く争いがなかったわけでございます。要は、それを客観的なものにするためにどういう改正をするかということで議論をしていたわけでございます。当時は、三十年という年数要件さえ入れれば、これは非常に客観的であるし、建て替えが検討されているマンションの多くが三十年たっているのだから、これで建て替えを円滑に行おうという需要も満たすではないか、こういうことで三十年という客観的要件も入れる案が本案として中間試案で検討されている、このように申し上げたわけでございます。
しかしながら、この三十年というのも、再三申し上げておりますけれども、個々のマンションの管理の状況であるとか性能であるとかが、非常に具体的、個別のマンションによって異なりますので、これを一律に三十年という客観的要件を定立することについてはやはり実態に合わない。むしろ、三十年たったらマンションの価格は当然に下がるのではないかとか、三十年が近づいてきたら管理が手薄になるのではないかと、いろんな弊害が指摘されました。
その中で、最終的には費用の過分性という不明確な要件は外す、しかし、マンションの区分所有者に十分な情報を与えた上で十分な審議をしていただいて、しかも八割の方が建て替えたいということであれば、これを建て替えを認めるのが現在の多くのマンションが直面している建て替えの問題に適切に対応する方策ではないかという議論がされ、結局、最終的には五分の四の多数決だけで建て替えができるという成案を得たわけでございます。
今申し上げましたように、この要件の明確性、費用の過分性の要件がやはり建て替えの障害となっていたということは争いがございませんので、ここが排除されることによって建て替えを実施する際の区分所有法上の障害とされていた点は解消されるものと、このように考えております。
○大江康弘君 今、相撲でも上手投げとか下手投げというのがあって、今度新しい技が出て、丸投げという、政治の世界でもこれは今はやってきておるわけでありますけれども、何かそういうことからしたら、今回、法務省は、それは確かに個人の財産権にこれはもう入っていく部分ですから、これは一番尊重しなきゃいかぬ部分ですね。ある意味では、国交省の円滑法というのは、これはでき上がった後、どういうふうにやっていくかという部分ですから、出口と入口との差が随分あるんですけれども。
やはり五分の四、今朝ほども谷林先生からもそういう数字の部分がありました。私、前回のときにも、この五分の四の一つの数字の基本となる部分、これはどういうことかということをお聞かせをいただいたんですけれども、何か私にしてみれば、共有部分が四分の三ですね、四を一つ加えて下を五、それで三を一つ加えて四、五と四で五分の四でいいかというぐらいの感じにしか取れない。
というのは、やっぱり気を付けないといけないのは、今回やっぱり私は、法律というのはどこに配慮をしなきゃいかぬのかというのは、あくまでもこれは最終的には、その法律を受けて、これは確かに、マンション建てたい、やりたいという意欲のある人には今回この法律すごくいいわけですね。しかし、それについていけない人の部分をどう補うかという部分が、これはやっぱり政治、行政がきちっと考えていかなきゃいかぬ部分であって、五分の四賛成できたらいいんだというこの丸投げ、幾らこれは時代のはやりだといっても、これは非常に今後いろんな僕はやはり問題が出てくるんではないかと危惧する一人であります。
それだけに、なぜこの五分の四という、もう一度、しつこいようですけれども、この五分の四という数字に法務省はこだわるのか、ちょっとお答えいただきたいと思います。
○政府参考人（原田晃治君） 区分所有法上、五分の四という数字は建て替え決議の要件として唯一あるわけでございますが、これは、建て替え決議がされますと、建て替えに反対する区分所有者はその区分所有建物の売渡しをしてここから退去せざるを得なくなる。一方、賛成する区分所有者としても、もちろん建て替えのために多額の費用を要しますし、反対者の区分所有部分及び敷地利用権を買い取らなければならないということで、これは、建て替え決議というのは区分所有者に対して極めて重大な効果を伴うというものでございます。
それで、決議要件につきまして区分所有法を眺めてみますと、一般的な集会の決議は過半数でございます。それから、特に共用部分を変更するとか大規模滅失が生じた場合の建物を復旧する、こういう非常に影響の大きいものについては四分の三という要件を定立しております。
さて、この建て替え決議になりますと、更に今申し上げましたような区分所有者に対して非常に重大な影響を及ぼしますので、この四分の三を更に超える五分の四という非常に多数の同意を要求するというのが法の趣旨でございまして、これは実は五十八年の区分所有法に初めて多数決による建て替え決議の制度が導入された段階から五分の四という数字が出ておりますし、今回もこの五分の四という数字を変える必要はないであろうと。建て替えの円滑化を阻害している要因である費用の過分性について見直す、その代わりに手続保障を厚くする、こういうところについては手当てをいたしましたけれども、五分の四という数字については今申し上げましたような経緯からして特にこれを見直す必要はないであろうということで、そのまま五分の四という数字を残した次第でございます。
○大江康弘君 だから、結局この五分の四決議というのがもう一つの大きなにしきの御旗になっていくわけですね。
そうしたら、ずっと法務省のこの審議会、部会ありますよね、建物区分所有部会。ここでずっとやられてきて、あの当時、我々、三十年か四十年かという築後の一つの目安とも言われた、過分な費用の部分ということもその議題に上った。あれだけ、阪神・淡路大震災でもうつぶれた、あるいはもう半分つぶれ掛けておるといっても、これをやり替えるのかあるいは手直しでいいのかということで裁判にずっとなってきておるという今の現状を見たときに、我々この目で見て、これは建て替えた方がいいんじゃないかなというような分かるやつまでそういう直せばいいじゃないかともめるということになったときに、それじゃきちっと建っている部分、先ほど大臣が、老朽化という部分があって、人間でも老朽化するんだから、しかし、幾つでということ、大臣なんかを見ていたらもう本当にそういう年限関係ないみたいにお元気だから、ちょっと私はこれから言うこととは、整合性とは外れるんですけれども、これは建物と人間の違いだから御理解いただきたいと思うんですけれども、やっぱり法務省がこれを、三十年、四十年というけんけんがくがくの議論をやって、その結論をいただけなかった。いわゆるきちっと老朽化の基準を示すことができなかったということ、そういうことになったときに、後で国交省の部分と重なってくるんですけれども、私はやっぱりどこかで、幾ら管理組合が今回法人資格を持ってという、これはあくまでも契約したときのもめない部分の形の中での法人格だというふうにとらえておりますけれども。
管理組合がそれじゃどれだけの権限でそういう大事なことを決めていくのかということになれば、私は、国交省がマニュアル作りを十二月の中旬にすると言うているけれども、そのマニュアル作りの以前の問題として、そこへ入っていく以前の問題として、ある一定の一つの老朽化の基準、建て替えの基準というものは住んでいる人たちにやっぱり示してやるのがこれは行政の親切ではないかな、というよりも責任ではないかなと思うんですけれども、何でそこの部分に入っていけなかったのか、ちょっと聞かせていただきたいと思います。
○政府参考人（原田晃治君） 入っていけなかったといいますか、この法律を細かく見てみますと、建て替えをする際に、まず取壊し、それから建て替えに要する費用を区分所有者に通知しなさいという規定がございます。それからさらに、このまま建物の効用を維持し、回復するためにどれくらい費用が掛かるか、これも通知しなさいという規定がございます。だから、この法律の中には実は建物を維持管理していくよりは建て替える方が合理的であるという思想自体はやはり残っているだろうと、このように考えております。
ただ、それを建て替えの要件という形で実態上の要件といたしますと、これは正にこれまでの裁判例で争われたように、要件を満たしている満たしていないという争われ方をするものですから、建て替え決議がされた後にも要件を満たしていないという争われ方がされてしまうわけです。これを要件からは外す。しかし、建て替えが問題となっているマンションの区分所有者の方々が現実にこれは建て替えるべきかどうかを自分たちで御判断いただく際には、やはり今申し上げたような判断材料というのは十分に与えて、それで五分の四の方がこれは建て替えた方がいいというふうに判断されれば、これは法律でそんな建て替えは認めませんよと言う必要はないというのが今回の法の趣旨でございます。
ただ、それが、それにしても、今、先生がおっしゃいましたように、何か客観的なもう少し目安みたいなのを踏み込んで書けなかったかということですが、結局それはなかなか、評価を伴う判断要素を要件という形で示すということにしますと、これまでと同じ轍を踏んでしまいます。かといって客観的な、具体的な数字にするということは、これは明らかに実態と合わない事態を招来いたします。そういうことで、今回は十分な情報を提供した上で区分所有者の方々が議論をしていただいて、自ら多数決、五分の四の多数決によって建て替えるかどうかを決めていただく、こういう制度を構築したと、こういうことでございます。
○大江康弘君 いろいろ言っていただいて。要は、それじゃなぜ三十年、四十年と、一番これ分かりやすい数字じゃないですか、これ。築三十年になったら危ないんですよ、あるいは築四十年になったら、これは前回から大臣が答弁されるんでもう数字覚えましたけれども、今三十年が十二万戸ですね、十年たったら九十三万戸ということは、築二十年のやつが、いわゆる予備軍がそれだけあるということですから、一番これ分かりやすい、だれが見たって分かりやすい数字。今まで審議官が、いろいろ手紙で出したり何出したりという、その以前の問題としてもっと分かりやすい数字。だから建て替えよというんじゃない、三十年たったからこういうことを検討しなさいよという部分が僕はやはり最初は必要じゃないのかと、それは。
だから、何のためにマンション管理士だとかあるいは建築士だとか、あるいはそれぞれの自治体においてはそれぞれの建設部か何か知りませんけれども、名前は知らないけれどもそういうやっぱりプロフェッショナルがおるわけですから、そういう人たちも巻き込んでしっかりと、入っていく以前に国としての私は明確な方向性というものを示してやるべきではないのかなというふうに思ったんです。
もうこれは答弁要らないです。ちょっと今日時間なくなってきました。もう法務省、結構でございます。どうぞお引き取りください。
大臣、ちょっと今の部分でもし後で答弁あったらしてください。
それで、私は、このマンション法、前回も言いましたが、私なんかが住んでいる田舎では余り関係ないんですね、正直。これはやっぱり三大都市圏、そして東京をどうするｩ。大臣がこの法案を、円滑法をやってもいいよといった背景に、落ち込んでいく経済の低迷の中で、私は、道路を造るよりも家を造った方が、建物を造った方がやっぱり働く人のすそ野が広い。窓一枚、壁紙一枚にしてもやっぱりそういう需要というものの中で雇用も望めるという、これは僕は一つの政策としては非常にこれは正しいことだと思うんです。ここらが僕は政策転換という部分であると思うんですけれども。
そういう中で、私は個人的には一極集中賛成なんです。やっぱり東京というのは賛成です。人間でも何でも、それはなぜかといったら、東京賛成かということじゃないんですが、中心主義というもの。何でもやっぱり中心がきちっとしておらなかったら全体が良くならない。体でも我々のこのおへその回りが一番大事なんですから、やっぱりこの中心を大事にしなきゃいかぬという。しかし、それがずっと、公と私の関係が官と民になってから非常におかしくなった。
大臣は前に、東京都の都市計画道路を進めて八兆円、これをしたら四十兆円の経済効果があると、こんな数字を聞かせていただいたら、私の和歌山県のところなんかもう予算要らぬからそっちへ回すよと。実はこの間、不審船のときにも言ったんです。まあ、お互いそれぞれ委員の皆さんの地元が、これは道路と不審船を造るお金の出し方は別ですけれども、よし、これだけ国が大変なんだったら、おれのところ十キロ道造るのをそれをやめて、その分のお金を不審船対処の海上保安庁の船の造りに回そうじゃないかと。これを、ねえ、荒井先生、やりましょうよ。これをやっぱりやって、それをやったって僕は、それで県民が批判を、政治家を批判するようじゃ、もうそんな県なんかこれはやめたらいいわけなんですね。
だから、そういう私は一つの部分を見ておっても、やっぱり東京というのは、この都市圏に日本国民の四分の一が住んでいる、そこに一部上場の六五％の会社の本店が来ておるという、マスコミなんか八五％、わずか国土の三％ないところにこれだけ集中しておるという。やっぱりこの法律というのは基本的に私は大事だなということを思うんです。
しかし、反面、今の日本の、かつての建設省、そして今の国交省が一つだけ住宅政策において過ちがあるとするならば、私は、ウサギ小屋みたいな小さな家を造ってきた、日本の経済力とは正に反比例のような、反対のところにおるような住宅政策を進めてきた。そのことが私は、大臣、どこへ悪影響を及ぼすかといったら、私は教育に悪影響を及ぼしておるというふうに思うんです。
大臣ところは二世帯同居で、三世帯、これが理想なんですね。結局、今の子供は知識があっても知恵がない。知恵はだれからもらうのかといったら、やっぱりおじいちゃん、おばあちゃんなんですね。ところが、日本の住宅政策が誤ってきた結果、本当に小さい家しか造らないから、田舎からおじいちゃん、おばあちゃんが出てきても、荷物持って泊まるつもりで出てきても、部屋を見たら泊まるところがない。ここで一週間も泊まって孫たちと遊ぼうと思って出てきたけれども、こんなところでいたら嫁や息子に迷惑を掛けるからといって、昼来たらもう夕方帰るという。ここら辺りの部分が、私は、おじいちゃん、おばあちゃんがせっかく出てきて、長年の知恵を子供たちに教えてやる、そういう知恵からやっぱり私は道徳心だとか、あるいは一つの、子供がどう生きていかなければいけないのかという学校で教えてくれない部分が、私は、この家というお互いがやはり帰る部分の中で非常に与えてくれた部分が大きいと思うんですけれども、悲しいかな、今までの住宅政策の私ははっきり言って誤りが、なぜこういう造りになってきたかということは後ほどまた質問もさせていただきますけれども、結局、居住面積、居住空間が狭かったという部分もあったかと思います。
それだけに、大臣、こういう今までの過去を振り返ってみても、こういう家造りは駄目なんだ、せっかくこのマンション法をこう作り上げても、またぞろ同じような小さいものを、それは確かに選ぶ側の自由でありますけれども、最低限、私なんか思うのは、田舎からおじいちゃん、おばあちゃんが東京へ来てくれるという人には、そういう別個三ＬＤＫを四ＬＤＫにして、その一つ増えた部分を国が補てんしてやるとか、それはあくまでも触れ合いの間みたいな形でそういうことを与えてやるとか、そういう部分がなければ、私はいろんな意味でこういう法律を作っても、基本的に国交省がそういう部分まで目をやって、かゆいところに手が届く大臣ですから、これからきちっとしていただけると思うんですけれども、どうですか、大臣、そこら辺り。
○国務大臣（扇千景君） おおむね大江議員がおっしゃったように、私どもの政策のいろんな点をよく聞いていただいて、また宣伝相務めていただいているところまで拝聴しまして、御礼を申し上げたいと思いますし、少なくとも私は大江議員等と、これから二十一世紀の政治家としてどうあるべきかということの基本がそこにあると思うんです。
それは衣食住といいますけれども、戦後、今日まで我々は、食、衣、まず食から来たわけです。そして着る物、一番最後に一番高価なお金の高いのが住でございますので、しかも住が一番遅れたことはやむを得ないことだと思います。また、少なくとも狭い国土の中で七〇％山野でございますから、平地が三〇％しかありません。その狭い中で一億二千四百万がひしめいているわけですから、これはやっぱり住というものが一番最後になって、そしてなるべく働くところの近いところに住みたいというのはだれしも同じ思いでございますので、そういう不要な労力を、なくさないために職の近くに住んで、そしてできれば職に集中していきたいと、そういう思いもあって我々は衣食住の中で一番住が遅れたことだけは否めませんし、また日本の国土ということを考えますと、少なくとも我々は住が一番遅れたということも、またこれも致し方ないと思っています。
確かに大江議員がおっしゃいますように、面積という面から見れば、居住戸数というのは今やっと行き渡っているというのが今の日本の現状でございます。ただ、大江議員がおっしゃったように、ウサギ小屋と言われたって、これはもうそのとおりでございまして、どれくらい違うかというのは、戸数当たりの一戸の平均面積、これが九十二平米でございます。それに対して、三大都市の借家の世帯の戸数の平均床面積は四十一、これ二分の一なんですね。ですから、少なくとも今おっしゃったように、我々の力では、マンション関係ないんですって大江議員がおっしゃいましたけれども、それが如実にこの数字に表れているわけです。
ですから、私どもは何としてもこの居住水準を良くしようということで、大体家族四人、平均ですよ、今一・三人しか産みませんから、四人というのも少ないかもしれませんけれども、一家の、四人家族で少なくともマンションで九十一平米なんですね。ということは約二十八坪でございます、マンションの平均が。そうしますと、一戸建てで百二十三平米、一戸建てでは三十七坪でございますから、マンションがいかに狭いかという現実が目の前にあるわけです。特に今おっしゃいましたように高齢社会になっておりますから、この狭いわずか二十八坪のマンションの中で六十五歳以上の高齢者の住む住居率というのが三〇％にもなっている。ところが、廊下は狭い、車いすは通れない、手すりは付いていない、全部高齢者用のマンションになっていないことも事実でございます。
ですから、先ほどもどなたかにお答えしましたけれども、空きビルで、ビルを今度は広い部屋に改築して住居にしようではないかということもしておりますし、新たに建つマンションに対しては高齢者にできるように、福祉と、そして少なくともバリアフリーを完備するようにということも今やっております。
そういうことで、我々は少なくとも三つの柱を立てております。それは、一つは優良な持家の取得の支援、これを支援していこうと、そして二つ目には良質な賃貸住宅の供与の促進をしていこう、そして三つ目には、これも質の高い住宅を安心して売買できる市場の整備をしていこうということで、先ほども、今年の税制の面で、今、大江議員がおっしゃったように二世帯同居できるように、六十五歳以上が持っているお金を、子供たちと同居するためには今まで新築のみが税制で五百五十万の優遇税制を受けておりましたけれども、今度それを三千万にしようと。
そうすると、おじいちゃん、おばあちゃん、あるいは両親と一緒に住む、新築だけではなくて中古、中古住宅の建て増しもあるいは改築も、これも三千万の枠を生前贈与すれば、今おっしゃったような教育面もあるいは人間的な生活面も、あるいは一緒に共同、年寄りと住むという、お年寄りも一緒に住むことによって安心を得られるという、一挙三得ぐらいありますので、それも今年の税制で改正しようと思っておりますので、あらゆる面で我々は居住というものが一番遅れたことは否めませんけれども、今からでも間に合う部分は確実に皆さんのお力をかりながら達成していきたいと思っております。
○大江康弘君 ありがとうございます。
私なんかは田舎で、おかげで月曜日から金曜日までこうして東京へ出稼ぎにやってきておりますけれども、土曜日、日曜日帰って、それなりにまあ自分の家があって、大臣のところみたいに一度入ったら三日ほど迷って出てこれないというような大きな家でもありませんけれども、私はやっぱり都会で住む皆さん大変だなと。
しかし考えてみたら、これ日本の国土、面積三千七百七十九万ヘクタールですか、これは都市部と農村部に分けられて、そしてまたその間に山林があって、約七割が山という、こういう地形的なこともありますけれども、これ計算してみますと大体都市部で、後で聞きますが、一番私は居住空間が広げられなかったというこの原因がどこにあるのかという、これはやっぱり私は都市計画法で、昭和四十三年にできましたね、これもう三十年前です。そして農地法が昭和二十七年にできた、これは五十年前。
そして、この都市計画法が昭和四十三年にできたときに農林省が慌てて結局、農地に市街化区域が来るんじゃないかということで、結局、そのときに談合ではないですが、当時の建設省と農林省がお互い領土合戦、正に関ケ原、領土の関ケ原合戦をやったわけですけれども、そのときに出てきた妥協案というのが市街化調整区域という部分。この部分がずっとやっぱり、私は日本の狭い、住む土地が非常に狭かったという、広げられなかったという原因があるんではないかなと。
調べてみますと、大体都市部で市街化区域が百四十万ヘクタール、そしていわゆる未線引き区域、用途地域が百八十万ですね。これが三百二十万、これは国土面積のわずか八・五％、ここにもうほとんどの人口が集中しておる。農村部の四百八十三万ヘクタール、ここに農業者数は今三百四十万弱だそうですけれども、農村人口というのは家族も含めますから一千三百万人あるそうですけれども、そういう人を合わせたってもうわずか日本の国土の二〇％余りのところしか住んでおらない。諸外国は六〇％近い。そういう数字があるということを考えたときに、やっぱり私は、こういう狭い家しか提供してこれなかった、狭い宅地しか提供してこれなかったという部分は、かつての建設省と農林省とのいわゆる省庁争いのあれではないかなと。
だから、そういう部分をやはりきちっとこれからお互いの省庁間の調整をしていって、どうこの居住空間を広げていくかという部分にやはりこの機会に言及していかないと、この八・五％というこの数字をやっぱりいかに高めていくかという努力をしていかない限り、私はいつまでたっても日本の住宅事情は変わらないのではないかなと思うんですけれども、局長、そこら辺りはどんな現状でありますか。
○国務大臣（扇千景君） それは私が申し上げます。
それは、少なくとも数字的なものは別としまして、やっぱり私は都市計画なり、少なくともグランドデザインがなかったということが原因していると思います。阪神・淡路大震災の例を取ってしても、もしも都市計画がもっときちんと戦災後できていれば、道路も何ももっと理想的な都市づくりが阪神・淡路大震災の跡地にはできたと思います。ところが、道路一つ広げられない。そして、きちんとした居住空間もできていない。ですから、今、先ほども私冒頭に吉田議員にお答えしたと思いますけれども、第一種地区、低住宅地区、そういう地区を広めて、そこには高層マンションが建たないようにするとか、あるいは中古の第二種にすれば少なくとも十五メートル以上駄目とか、そういう地域は作っているんですけれども、今おっしゃったように、日本の国土の中で集中するというときには空間を利用するしかないわけですね。
ですから、今度の都市計画で特区を作るように、改めて虫食い状態のところを寄せて、そして大きな特区を作って、そこには高さで空間を利用してマンションを造るけれども、高くなった分、平地に空間ができたところは緑にしようとか、あるいは託児所も一緒にしようとか、そういう都市計画というのを、基本が日本には残念ながらなかったと。だから美観も悪い、見た目もばらばらだ、広告があらゆるところへできている、これも全部私は政策だと思います。そういう意味では、まちづくりも含めた国土交通省の都市づくりというものを作っていかなければならないと思っています。
○大江康弘君 もう時間ないんで、終わります。
○渕上貞雄君 社民党の渕上です。
大規模修繕の決議要件についてお伺いをいたしますが、マンションの住環境を良好に維持して保持していくためには外壁や屋上防水、給排水管等の大規模修繕を定期的に行うことが必要でありますが、これらの修繕費用は多額を要するために、現行法では大規模修繕を実施する場合には区分所有者の四分の三以上の特別決議を得なければならないようになっています。しかし、今回の法改正では、現状維持や原状回復を目的とする大規模修繕については、その費用の多寡にかかわらず、過半数で普通決議であることとしております。
そこで、まずお伺いすることは、大変初歩的なことでありますけれども、特別多数決議と普通決議の違いについて御説明願いたいと思います。
○政府参考人（原田晃治君） 区分所有法で集会の決議事項とされるものが幾つかございますが、法律上、その決議の多数決要件について特別の定めをしているものと、単に集会の決議で決すると定めているものと、二つございます。
集会の決議で決すると定めているものにつきましては、これは過半数決議でいいということになっているわけですが、これがいわゆる普通決議と呼ばれるものでございます。
それ以外に、その決議について、特に過半数を超える特別の多数の決議を要する決議事項がございますが、これがいわゆる特別多数決議事項と呼ばれるものでございます。
○渕上貞雄君 では、特別多数決議は、文字どおり特別の決議という位置付けがされているというお話でございました。では、なぜ五分の四や四分の三という数字が決められているのか、その根拠についてお伺いいたします。
○政府参考人（原田晃治君） 区分所有法上の決議要件を改めて見直してみますと、幾つかございます。
まず、過半数決議、二分の一を超える決議でございますが、これはいわゆる多数決の原則ということで過半数にされていると思います。例えば、共用部分の管理に関する事項はこれでございます。
それから、四分の三以上の多数を要するという決議がございます。これは、区分所有者への影響の度合いが大きいものについて、特に法律が特別多数決を要するとしているものでございます。これは、共用部分の変更で、形状等の著しい変更を伴うものがこれに当たるわけでございます。
それから三つ目が五分の四以上という多数決、特別多数決を定めているものがございますが、これは特に建て替えという、特に区分所有者に重大な影響を及ぼす事項について、通常の特別多数決である四分の三を超える重い多数決の要件を課したものでございます。これは正に建て替え決議であり、団地の一括建て替え決議がこれに当たります。
それ以外に、実は三分の二以上という決議がございますが、これは団地の一括建て替え決議の際に各棟においても少なくとも三分の二以上の人が賛成をしている必要があるという場面で使われております。これは、団地の一括建て替えによって各棟が建て替えられる、その際に少なくとも三分の二以上の人は賛成をしておく必要があると、こういう形で決議要件が定められております。
○渕上貞雄君 物事の決議をしていく重要性に従って変えていると、こういうふうに理解しておけばいいですか。はい。
では次に、法第十七条の改正では、改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものとの規定を形状又は効用の著しい変更を伴うものに変更されていますけれども、形状又は効用の著しい変更を伴うものとはどのようなことを指すのでありましょうか。それから、変更の理由も併せてお教え願いたいと思います。あわせて、現行の多額の費用とはどれぐらいのことを、どれぐらいの費用を指しているのか、お伺いいたします。
○政府参考人（原田晃治君） まず、区分所有法十七条一項の改正の理由でございますが、これは、共用部分の変更について著しく多額の費用を要する行為を実施する場合に四分の三という特別多数決議が必要であると、こういうことにされております。そのために、例えば区分所有建物、特にマンションにおきまして、建物を維持し保全する観点から定期的に実施せざるを得ない大規模修繕工事というのがございます。具体的に言いますと、外壁の塗装であるとか屋上防水の工事でございますが、こういうものについては既に修繕積立金というのが実際には積み立てられておりまして、定期的に修繕行為があることが予定されているにもかかわらず、それが多額の費用を要するというこの一事をもって四分の三以上の特別多数決議が必要とされていると。そのために、この特別多数決議の要件を満たさないとその実施ができないというような不都合が生じていたということでございます。
したがいまして、今回の改正の理由でございますが、このように建物の維持保全のために定期的に必要とされる大規模修繕工事につきましては過半数が賛成すればできるということにして、建物の適正な管理に支障がないようにしようということでございます。
それから、二点目のお尋ねでございますが、形状又は効用の著しい変更ということでございます。これにつきましては、まず共用部分の変更が問題になりますが、この共用部分というものは区分所有の目的となるいわゆる専有部分、建物の専有部分以外の部分をいうわけでございまして、例えば廊下であるとか階段、これはいわゆる構造上その区分所有者の全員又はその一部の共用に供される部分、これが一つ当たります。それから、柱、屋根、外壁、これは建物全体の基本的な構造部分に当たりますが、これも共用部分に当たります。
さらに、その共用部分の今度形状の変更でございますけれども、それは外観とか構造を変えることを意味しております。それから、共用部分の効用の変更、これは、その機能とか用途を変更することを意味しております。さらに、それが著しい変更に当たるかどうかですが、これは一概にこうということはなかなか申し上げられませんが、具体的には、変更を加える箇所、範囲、変更の態様、程度、これを勘案して個別的に判断されることになると思います。具体的に申し上げますと、いわゆる共用部分にあります階段室を改造してエレベーター室にする場合、それから集会所を、集会室を廃止して賃貸店舗に転用する場合、これらが著しい変更に当たると、このように言われております。
それから三点目に、著しく多額の費用ということでございますけれども、これは、申し訳ございませんが、幾らという具体的な金額を申し上げることはできないだろうと思います。やはり、その基準となりますのは個々の区分所有者の負担すべき額の多寡ということになりますけれども、ここで問題となる変更行為の必要性の程度であるとか区分所有権の価値であるとか、積立金の有無であるとか額であるとか、さらには区分所有者の平均的な資力とか、このような個別の具体的な事情を考慮した上で、それが果たして著しく多額の費用に当たるかどうかという判断をせざるを得ないと、このように考えております。
○渕上貞雄君 では次に、費用のいかんにかかわらず、区分所有者の半分によって共用部分の変更ができることについては、たとえ必要を感じていても経済的な理由で参加できない区分所有者にとっては大変重い負担になると思います。また、建て替えとなれば更に重い負担となるのでありますけれども、何か具体的な経済的な措置というのは考えられているのかどうか、お伺いいたします。
○政府参考人（原田晃治君） 法律で特に手当てをしているということではございませんけれども、個々のマンションにおきましてはやはり定期的に必要となる大規模修繕工事でございますので、通常は各区分所有者から修繕のための積立金というものを定期的に徴収しているというふうに理解しております。しかも、このように積立金が積み立てられておりますと、基本的にはその範囲内で修繕がされるように計画をされるだろうと思いますし、仮に諸般の事情で修繕積立金の範囲を超えるようなことがあっても、それが著しく多額になって結局負担に耐えられないというような事態が生じることは余りないのではないかと、このように考えております。
○渕上貞雄君 特別に経済的な負担を、経済的な措置を取ってやろうというような考え方はない、それはお互いに積み立てておきなさいと、こういう、冷たいのか温かいのかよく分かりませんね。
次に、規約、議事録など及び集会・決議の電子化についてお伺いをいたします。
規約、議事録等及び集会・決議については、区分所有者の全員の承諾があるときは電子的方法を認める改正でありますけれども、デジタルデバイドという言葉がありますように、電子化対応者とそれ以外の者に不均等が生じるおそれがございます。
また、電磁的保存については、データを改ざんをされるという、改ざんという不安をぬぐい去ることができませんが、この点について、どのようにお考えでございましょうか。
○政府参考人（原田晃治君） 今回の改正法におきましては、まず規約それから議事録については電磁的な記録によって作成することができるとしております。これは、その保存及び利用の効率化を図るということでございます。
これにつきましては、もちろん管理組合の方で適切に保存、管理がされるわけでございますけれども、ただデジタルデバイドとの関係でいいますと、こういう形で保存されたものを仮に閲覧したいと区分所有者が来たときに容易に見れるかどうかということが一応問題になるかと思います。
この閲覧の方法につきましては具体的には法務省令で定めるということになりますが、電磁的な記録に記録された情報の内容を例えば紙に打ち出すとか若しくはモニター画面に映し出す、こういう形で閲覧をさせるということを検討しておりますので、この規約、議事録が電磁的な方法、記録によって保存されることにより区分所有者がこれを見ることが困難になるというようなことは普通は考えられないだろうと思います。
それから、書面による議決権の行使に代えて、今回は電磁的方法によって議決権を行使することができるとしております。これにつきましては、確かにデジタルデバイドと申しますか、そういう手段により得ないという方も皆無ではないと思いますが、ただ、議決権行使の方法につきましては必ずしもその電磁的方法でなくて書面によることもできますし、代理人によって議決権行使をするということも認められておりますので、これによって議決権行使が著しく阻害されるということはないであろうと、このように考えております。
最後に、電子的データで保存するということにした場合にはデータが改ざんされるおそれがあるのではないかと、こういう御指摘であったと思います。
これにつきましては、例えば議事録につきましては改ざんを防止するために作成者が電子署名をするという方法があろうかと思います。議事録については電子署名をすることを義務付ける、これによって改ざんを防ぐことは可能であろうと思いますし、場合によっては、電子的な、電磁的な記録によって保存されているデータを別途紙面に打ち出しておいて、これとの照合をするというような形でその正確性を担保するということは可能であろうと、このように考えております。
○渕上貞雄君 建て替え決議についてお伺いいたします。
現行の区分所有法では、費用の過分性の要件等を満たしている場合に、区分所有者及び決議権の各五分の四以上の特別決議を得て初めて建て替えをすることができますが、改正案では、費用の過分性の要件が撤廃され、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で建て替えを行うことができるようにしています。
費用の過分性の要件を撤廃することは、建て替えるという合理的な理由がない場合であっても建て替えが可能となり、恣意的な決議が行われるということも考えられます。また、費用の過分性という要件があることにより、区分所有者においては少なくとも建て替えに向けての準備が可能であると考えますが、お考えをお聞きしたいと思っています。
○政府参考人（原田晃治君） 本日、この建て替え要件から費用の過分性の要件を除くことについて度々御質問いただきました。繰り返しになるかもしれませんが、改めて少し整理して御説明申し上げたいと思います。
現行法は、確かに今、委員御指摘のとおり、区分所有建物の建て替えに際しては、区分所有建物の効用の維持又は回復に過分の費用を要する場合に限って五分の四以上の多数決での建て替えを認めております。しかしながら、この費用の過分性の要件が非常に抽象的であるために基準として十分に機能していないという指摘があり、現実には決議がされたにもかかわらずその要件の充足性をめぐって裁判所で争われるということで建て替えが進まないという事例が起きてきたわけでございます。
そこで、今回の改正におきましては、改正のための見直しにおきましては、まずこの費用の過分性の要件というものをどのように取り扱うか。少なくともこれをそのまま残すという選択肢は当初からなかったわけでございます。しかしながら、これを完全に取り去るかどうかということについては、もちろん、これまで度々申し上げてまいりましたけれども議論のあったところでございます。区分所有建物の建て替えが多額の費用負担を伴う、反対者にとっては当該区分所有建物からいずれ出ていかざるを得ない、こういう非常に重大な影響を及ぼすものであるために、この費用の過分性という要件に代わる何か合理的な少数者を保護するための手続若しくは要件を定めるべきではないかと、このような議論があったわけでございます。
今回の改正法案におきましては、これにつきましては、実態的な若しくは客観的な要件という形ではなくて、やはり区分所有建物の建て替えは、そこに住んでおられる方々が十分に議論をした上で建て替えを判断していただくという観点から、このような私的な自治が有効に機能し、しかも合理的な判断がされることを担保するための措置を講ずる必要があると考え、建て替え決議のための手続を十分に整備するという手当てをしたわけでございます。
具体的には、建て替え決議の手続に関して、区分所有者が建て替えの要否を十分に考える時間を確保するために、集会の招集通知の発出時期を、これまで集会の会日の一週間前ということでございましたけれども、これを二か月前に繰り上げた。それから、建て替えの要否を判断する上で必要と考えられる建物の取壊し又は建て替えに要する費用、建物の維持管理に要する費用、これらの情報を区分所有者に個別に通知させることにしたわけでございます。さらに、区分所有者が建て替えに関する説明を受け、必要に応じて疑問点を質問する、こういう機会を保障するために集会の会日の一か月以上前に説明会を開催することも義務付けております。これらの手続を経た上で、五分の四以上という圧倒的多数の賛成を得たということであれば、その建て替え決議が、あえて法律がそれを合理性を欠いているということで否定する理由はないであろうということで、今回の改正法案を提出させていただいたと、こういうことでございます。
○渕上貞雄君 さて、ここで、大規模修繕に参加できない人や反対の人、そして建て替え決議に賛成できない人についてお話をお聞きしたいと思います。
だれしも修繕や建て替えができればよいと考えると思っていますけれども、社会的な弱者や高齢者や障害のある方、あるいは病気や事故などで長期療養中の人やリストラに遭って現在失業中の方など、いろいろな経済的な事情を抱えている人も修繕や建て替えを行おうとするマンションに住んでいると思います。賛成したいけれども、経済的な理由で負担することができないために反対するということもあると思います。決議は二分の一や五分の四で行われてしまえば、終のすみかとして購入したマンションであっても出ていくことになりかねません。
仮にこのような場合、これまでの質疑の中で大臣は公営住宅への優先入居や公営住宅と同様に家賃対策補助で救済するとお答えになっておりますけれども、具体的にはどのようなものなのか、お教え願いたいと思います。優先入居とはどのようなものなのか、家賃対策補助とは一体どれくらい補助するのか、だれがどれくらいの間支払をするのか、お教え願いたい。
○政府参考人（松野仁君） お答えいたします。
建て替えの際に経済的な理由で参加できない方々に対する、言わば転出者に対する支援措置、委員御指摘のとおり、公共住宅に優先入居あるいは従前居住者用賃貸住宅制度というのもございます。これに対する家賃対策補助というのも用意しているところでございますが、具体的には、優先入居と申しますのは、入居の選考に際しまして優先的に取り扱うということで、抽せんに際して当選率を一般の入居希望者より有利に取り扱うと。これはもう公共団体の判断によりまして何倍に扱うかということはケースによって異なるかと思います。それは公共団体の地域にあります空き家の状況、応募の状況等を勘案した上で定めるということになろうかと思います。
また、従前居住者用賃貸住宅という制度がございまして、家賃対策補助をするわけでございますが、その方が公営住宅の入居資格を有する場合には公営住宅に準じた家賃まで家賃を減ずる。
それから、特定優良賃貸住宅制度というのもございます。この入居資格を有する方の場合には、特定優良賃貸住宅制度に準じた家賃まで負担を軽減するという制度を用意しているわけでございます。
○渕上貞雄君 公営住宅に優先的に入居と言われましたけれども、さきに国土交通省からお伺いをしましたところ、平成十二年度末の東京二十三区内における公営住宅の空き戸数は九百三十一戸しかありません。また、公団住宅の空き戸数は二百四十二戸しかないとのことです。今後、この法案の成立によって建て替えが進むことになれば、それに比例をして転居せざるを得ない人が増えてくるものと思われますが、このような空き戸数ではとても十分とは言えないと思います。
民間住宅を借り上げる場合であっても限界があるのではないかと思いますし、具体的にどのような対策をされようとしているのか、お教え願いたい。
また、空き家戸数も少なく、民間住宅も借り上げたいとしても、本人が希望するような物件がないというような場合も十分考えられます。そのような場合、どのように対応されようとしているのか、まただれが対応するのか、お伺いいたします。
○政府参考人（松野仁君） 御指摘のように、例えば東京では公営住宅の空き家というのは少なくて大変応募倍率が高い、公団住宅もそういう状況だということがございます。
そういうときのために、公営住宅制度とは別に先ほど申し上げました従前居住者用賃貸住宅制度というものを用意してございます。これは公営住宅階層の方は公営住宅と同じ家賃まで家賃を減ずるということでございますが、公営住宅が不足しているような場合にこのような賃貸住宅制度を活用いたしまして、例えば公共団体が公営住宅と同様にどこかに建設するということもあり得ますし、あるいは一時的な大量な需要が大規模建て替えによって生ずる、一時的な需要だと見込まれるときは、例えば大量に民間、東京でありますと民間賃貸住宅たくさんございます。その中から大量に借り上げるということもできる、そのときに家賃補助も同様に実施できると、こういった柔軟な制度にしてございます。こういった制度を活用していきたいというふうに考えております。
○渕上貞雄君 私は建て替えを促進させることも大事なことであると思いますけれども、新築や既存のマンションの耐久性を向上させるという技術をやはり集積をさせていくことも大事ではないかと。そのことによって、新築だけではなくて、非常にいいマンション環境というものを作ることになるのではないかというふうに思いますが、やはりそういう技術の集積をさせて業界に普及させるような政策を国として考えるべきだと思うのでありますが、大臣はいかがにお考えなのでしょうか。
それから、今回のこの法案を読ませていただいて、非常に法案の条文が、自分の能力にもよりますけれども、難しいですね。大変、分かりにくい。したがって、もう少し分かりやすいようにするべきではないかというふうに思うんですが、その点はどういうふうにお考えでしょうか。
やはり区分所有法という、マンションに住む人が日常生活の中で必要とされるものでありますから、そういう法律というのはやはり分かりやすさというのが私は非常に大事ではないかというふうに思うのであります。例えば、同じ法案でも道路交通法のようにだれが読んでも分かりやすいというようなことで理解できるようになれば建て替えも促進されるし、住宅も、ああ、こういう住宅であれば、マンションであれば安心して快適に過ごせるのではないか、またそういうものを新しく建てようとすれば、ああ、そういう理由であれば建てやすいなというような、本文を読んでみて分かりやすい、こういう文章にすべきだと思うんですが、どういうふうに思っておられるか、法律の文章について御見解があればというように思っています。
○国務大臣（扇千景君） まず最初に、長もちできるようなマンションであるべきであると、渕上委員のお話、もうそのとおりでございます。なるべく良質なストックを長期に使用するというのが本来の目的であるし、それが住んでいる皆さん方の、多くの皆さんの気持ちであろうと思いますけれども。
これ三つございまして、できるだけ長もちできるようなマンションにしようということで、一つは、高い耐久性を持った建物の構造体と可変性の高い内装等により構成すると、こう書いてありますけれども、これは言ってみれば先ほどから言っておりますスケルトン・インフィルということでございまして、これはスケルトン・インフィルというのは、元々耐久年数が百年を目標にするということがこれ原点でございます。それほど、百年もつという高い耐久性と更新性を両立させた住宅ということでこのスケルトン・インフィル住宅というのを目指しております。また、これを普及し、開発していこうと。
二つ目には、住宅の金融公庫融資の融資基準について、耐久性に配慮するということで、なるべく皆さん方に、あらゆるマンションの耐久性に配慮するために融資をしていこうということでございます。
最後には、住宅の品確法に基づいて住宅の性能表示制度、これを行っていこう。住宅表示制度というのは等級三とか等級二がございまして、等級三というのは少なくとも七十年から九十年間は大規模な改修工事が不要であるということで等級三ということになっています。等級二というのは五十年か六十年間は大規模な改修工事は要らないということで、こういう住宅の品確法に基づいた性能表示することによって、老化を遅らせることの対策とか維持管理のしやすさ等について表示して情報の提供を行うということが多くの皆さんにお分かりいただけることではないかと思っておりますので、今後もそういう方式を進めていきたいと思っています。
法案に関しまして理解しにくいではないかということですけれども、今回はこれ法務省さんの話でございまして、国土交通省だったらもっとあれかもしれませんけれども、これはもう法務省さんは法に基づいてきちんと法的な用語をお使いになりますから、我々にも分かりにくいなということがなきにしもあらずですけれども、こういう委員会で先生方と議論している間に、るる普通の皆さん方にも、ああ、そうだったのかとお分かりいただけるということで、法務省の下請をいたしております。
○政府参考人（原田晃治君） もちろん、御指摘のとおりでございまして、区分所有法のような、特にマンションに居住する方々が利用される法律でございますから、できるだけ我々としても読みやすく分かりやすい法律の条文にしないといけないということでございます。
今回の法律の読みにくさ、ちょっと考えてみますと幾つかあるんですが、一つは、やはり準用規定がちょっと多いんじゃないかと思っているんですね。この準用というのも、これは法制的なこれまでの慣用がかなり取られていた、いろんな経緯はあるのかもしれませんが。こういう点につきましても、今、内閣法制局というところで全法律一貫したやり方をしておりますのでそこに従っております。
いずれこういう点も、済みません、これは個人的な意見としてしか申し上げられませんが、私個人的にはこういう準用というのではなくてきちんと書き下して分かるようにすべきだと本当に考えております。
それから、非常に──よろしゅうございますか、なるべく分かりやすい法律に心掛けたいと、このように考えております。
○渕上貞雄君 終わります。
○委員長（藤井俊男君） 本日の質疑はこの程度にとどめます。
─────────────
○委員長（藤井俊男君） 次に、参考人の出席要求に関する件についてお諮りいたします。
建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案の審査のため、来る二十八日午前十時に参考人の出席を求め、その意見を聴取することに御異議ございませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○委員長（藤井俊男君） 御異議ないと認めます。
なお、その人選等につきましては、これを委員長に御一任願いたいと存じますが、御異議ございませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○委員長（藤井俊男君） 御異議ないと認め、さよう決定いたします。
本日はこれにて散会いたします。
午後三時五十四分散会
○大沢辰美君 日本共産党の大沢辰美でございます。
私は、区分所有法の第六十二条からいわゆる客観的要件とか過分の費用と呼ばれている条項を全面的に削除することについての質問をしたいと思います。
建て替えを進めるときには五分の四という多数決での決議が有効とされるため、二つの条件を削除してしまうということが提案されている今回の法案の内容ですが、一つは、老朽、損傷、一部の滅失その他の理由という建物の物理的状態についての前提条件の削除です。もう一つは、それを復旧するために必要となる費用の過分の費用、いわゆる比較条件の削除です。
提案されているのは、これに代わる前提や条件は一切ない、ただ五分の四という多数決条項だけを残しました。しかし、一九八三年の改正では、まず多数決のその議決が有効となるこの二つの前提条件を現行法に加えたのです。
その加えた理由と必要性をどのように見ていたのか、まず説明をお願いします。
○政府参考人（原田晃治君） 建て替え決議の制度は昭和五十八年の区分所有法の改正で創設されたものでございます。委員御指摘のとおり、その改正の際に五分の四の特別多数決議による建て替え制度を設けたわけですが、そのときに費用の過分性の要件を満たしていることを要求したわけでございます。
当時の国会における審議録等を改めて見てみますと、この費用の過分性の要件につきましては、その建物を維持することが客観的かつ全体的に見て不合理となった場合に限って多数決による建て替えを認める趣旨で設けられたものであるというふうに説明されておりますが、ただこの五十八年の改正の際には、さらに敷地の有効利用のために多数決により建て替えを認めるべきではないかという意見もあり、検討も加えられたと。この意見に対する各界の意見が賛否相半ばしたということで、多数決により敷地の有効利用という経済的な目的のために区分所有者の所有権を失わせることには消極的な意見も有力でございました。
最終的には、当時の国会審議によりますと、全く新しい制度を導入するに当たって慎重を期すべきであるということで、敷地の有効利用のために多数決による建て替えを認めることとはしなかったと、このように述べられております。
○大沢辰美君 いわゆる一九八三年の改正のときには、経済的な利益を求めるためにこの多数決で決めるということはいかがなものかということを確認をして、こういう法に作り上げられて今日に至っているわけですが、ところが今日の改正案では、建て替え決議が前提なし、また無条件に多数決だけで可能になるわけですから、当然の結果として経済的な利益の追求、また資産価値の増殖を目的にした建て替えも可能となるわけですね。その場合、建て替えに参加できない区分所有者、いわゆる財産権、私は無視されてもやむを得ない、こういうふうになるんではないかと、そのことを心配しているが、いかがでしょうか。
○政府参考人（原田晃治君） その五十八年の改正当時に、改正をする際に意図していたことが現実に機能しなかったというのが一つあろうかと思います。と申しますのは、費用の過分性という要件が非常に客観性を欠く不明確な要件であったために、本当に建て替えが必要だと最終的には裁判所が認めたような事案におきましても、これが数年間裁判所によって争われる、その間に建て替えが進まないために最終的にとんざしてしまう、こういう事態が現れました。それに対するいろんな御批判もいただいたということで、まず費用の過分性という要件が果たして適当であったかという反省が一つございます。
それから、昭和五十八年当時に比べますと、やはり建て替えの必要性に直面しているマンションの数が当時と比べまして現在非常に多数に上っております。そういう中で、費用の過分性という非常に不明確な要件をこのまま残すということになりますと必要性のある建て替えができない、正に建て替えの円滑化をここで確保したいという法改正の趣旨が実現できないということで今回費用の過分性という要件を削除することにしたわけでございますが、これも先ほど申し上げましたとおり、少数者の権利を唯々諾々と奪うわけにいかないということで、情報提供であるとか考慮に要する期間であるとか、この点については十分な配慮をした上で改正をしたと、こういう経緯でございます。
○大沢辰美君 過分の費用については後でまた論議をしたいと思うんですけれども、やはり五分の四の採決ということは五分の一の皆さんの財産権が本当に無視されてしまうという実態も生まれかねないわけですから、私は、この問題は正に憲法二十二条にうたわれている「何人も、公共の福祉に反しない限り、居住、移転及び職業選択の自由を有する。」と。また、第二十九条には「財産権は、これを侵してはならない。」と。そして、「財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。」と明記していますね。そして、国民の基本的人権にかかわる問題だということを後で指摘をしたいと思う。だからこそ、この私的自治の名の下に多数決だけで決定すると少数者の権利が侵されることになると。
この現行法では、今述べましたように、経済的な利益を前にして多数決で決めることは良くないということが決められたのが一九八三年の私は法であったと思うんです。ですから、本当に国民の皆さんの、マンションに住まわれている皆さんの居住の自由と財産権が侵害されることがないようにしなければならない、これが私は今日までのこの法律の、そして今回、法律はそれを生かさないといけない法の内容でないかと思うんですが、私はこの問題については、神戸市の問題や被災者の問題の復興をめぐる問題について後で関連して質問をしていきたいと思います。
次に、震災に絡んで今回区分所有法の改正が、阪神・淡路大震災の後に被災マンションの復興対策のその教訓を踏まえたということを今日まで何回かこの法の説明の中に言われていたと思いますが、その被災したマンションの復興のために被災後どのような支援が行われたのか、まず説明をいただきたいと思います。
○政府参考人（松野仁君） 阪神・淡路大震災復興時におけるマンションの再建についての支援策についてのお尋ねでございます。
その際には、マンションの再建に対して、設計費あるいは建設費などにつきまして優良建築物等整備事業という制度がございますが、これによりまして通常の補助率よりも、通常は三分の二の補助率でございますが、高い補助率、五分の四による補助をいたしております。
それから、住宅金融公庫融資もございますが、この建設資金に対する貸付金利の引下げを実施いたしました。
また、既存不適格となっております容積率がオーバーしているようなマンションの再建の際には、普通に再建しますと従前の床面積を下回るということになってしまいますが、その再建を円滑に進めることができるよう建築基準法の総合設計制度の弾力的運用を行うべきということで、その考え方を取りまとめて特定行政庁に通知したと、こういったことを措置いたしました。
○大沢辰美君 建て替えに当たっては、この当時、災害の廃棄物の処理事業という形で公費解体助成があったと思いますが、それについては確認できますか。
○政府参考人（松野仁君） 解体についての助成についての……
○大沢辰美君 解体です。
○政府参考人（松野仁君） 解体ですか。
○大沢辰美君 公費解体。
○政府参考人（松野仁君） それは、このような優良建築物整備事業とか、そういったものの補助制度ではございません。もっと一般的な解体に対する補助制度があったかと記憶しておりますが。
○大沢辰美君 行われたということです。そして補修についてはどうですか。
○政府参考人（松野仁君） 補修については、基本的には通常の維持管理、補修ということで済む場合につきましては、これはマンションが私的財産、私有財産でございますので、基本的には積立修繕金で対応していただくということが基本でございます。
その他に必要な場合は住宅金融公庫の融資の制度もございます。そういったものを活用していただくということになろうかと思います。
○大沢辰美君 実際に八年近く経過しているわけですけれども、この阪神・淡路大震災のときに被災マンションの多くの人たちは建て替えするか補修するかで本当に困難な状況に追い込まれたことは事実です。そこで建て替えをされた人たちには確かにいろんな制度が施行されました。だけれども、補修については一切何もなかったというのが今までの実態であったと思います。
そこで、被災後、建て替えか補修かの選択に直面した人たちが、マンションの復興にかかわった多くの人たちの私は話をお聞きしたわけですが、また被害状況を調査された専門家の皆さんもいろんな検討をされたわけですけれども、この対応の在り方を検討するために、補修か建て替えかですね、その援助がなかったという点でこれは本当に大変だったということをちょっと指摘をしたいと思います。
一つの被災マンションの復興にかかわった関係者の方は、専門家派遣等のマンション復興支援体制が整備されるに従って、国も自治体も建て替えに向けての支援体制には財政的援助も含めて極めて手厚いサービスが用意されているにもかかわらず、補修には非常に、今何もなかったと言いますが、冷淡であるということが分かったという被災マンションの方。
また、阪神・淡路大震災の被災マンションには補修に対する公費助成がどうしてなかったのでしょうかということですね。特に柱や、はり、そういう基礎構造の被害状況を正確に把握するための診断、そういう経験と技術を持ったところに依頼しなければやはりならないし、それは大変費用がかさむと。結局、この診断ができなかったために、やむを得ず建て替えに賛成したという人も多かったと。この診断をしないままの建て替えは駄目だということで最後まで建て替え決議に反対し続けた人も少なくありませんでした。
だから、住民間の紛争を生み出した私は一つの大きな背景に、この建て替えか補修か、建て替えには援助はあったけれども補修には援助がなかったということがあったのではないかと。だから、私は、診断や補修に対する公的支援、これは本当にこれからの、阪神・淡路大震災を教訓にするならば、これからこういう事故が、もしもそういう震災などがあった場合に対応するために私このことを用意されなければ、これまでのこういう混乱、大変な事態がまた発生すると思われますが、こういう補修に対する、また診断に対する、調査に対する公的支援もこれから用意されるのでしょうか。
○政府参考人（松野仁君） 補修につきましては、先ほどお答えしましたとおり、基本的に私有財産であるマンションの区分所有者の方々自らの責務としてやっていただくということが基本で、修繕積立金で対応するということが基本ではございます。
国庫融資も用意しておりますが、委員が御指摘になりましたような耐震の性能といいますか、それから耐震診断に対する費用はやはりこれを助成していく必要があるだろうということで、建物の診断に対する補助制度、それから、実際にマンションの耐震改修工事が必要だという場合にはこれに対する助成制度を既に用意しております。これらを是非活用していただきたいというふうに考えております。
○大沢辰美君 現在の老朽化されたマンションの問題はそれで対応できるかもしれませんけれども、今私がお聞きしたのは、もしもこのような、阪神・淡路のような震災があって被災マンションが発生した場合、今回、非常に建て替えか補修かの問題で困難を来したこの人たちの経験が生かされない。そのためには、補修を選ぶのか建て替えを選ぶのかの物差しをやはり援助してほしい、物差しを計る調査ですか、補修に対する金額はこれだけは掛かりますよ、建て替えにはこれだけ掛かりますよというような、そういう正確な援助を用意していただきたいというのが私の今の質問の内容なんですが。
そこで、非常に、これは建築家とか、そういう人たちでできるはずなんですが、できない部分もあるという一つの例として、大変権威のある、福山大学の工学博士の南宏一教授という方がいらっしゃるんですが、この方が、いろんなこういう補修にするか建て替えにするかのコンサルタントチームが、阪神・淡路大震災では多くの方がかかわってくださったんですが、その人に対する指摘というんですか、意見というのを述べられていますので、ちょっとそこを読ませていただきますけれども。
この先生は、このたびの地震で、大半の構造技術者は初めて地震によって建物が被災した経験を持ちましたから、被災した建物を十分調査することなしに復旧設計案を立てられるほど技術的蓄積はだれしも持っていないのが実情だったと。したがって、この建物の被災度調査、被災によって劣化した建物の強度解析などの詳細調査は行わないで計画された復旧案、これが建て替えか補修かという技術的な裏付けは十分なものとは言えないと思いますと。したがって、復旧設計案を合理的なものにするためには、まず建物の被災度を十分に調査して、それに基づく強度の解析を行って、その被災度に応じた復旧仕様、これも建て替えか補修かで確定して初めて復旧に対する必要な積算が可能になるものですと。したがって、詳細な調査に基づかない復旧案、さらにはそれに基づいた復旧費の積算はあいまいなものにならざるを得ないと思うと、この専門家の先生がこのように言っていらっしゃる。
だから、本当に今日たくさんのマンションがある中で、こういう自然災害にしろ、地震にしろですが、阪神・淡路の経験を言ったならば、この方向付けをできる国の判断のできるこういう正確な設計、そして調査する施策が必要じゃないかと。それがやっぱり、公的支援で行わない限り、今言われた積立金だとかいうのではできないという実態がここにありますが、その点についてもう一度お尋ねします。
○政府参考人（松野仁君） 耐震の、耐震といいますか、建物の耐震診断につきましては補助制度を用意していると。それから、改修についてはその補助制度を用意していると。もう一つ、委員御指摘になりましたのは、建て替えなのか改修なのかというこの辺の調査については、やはり費用が掛かるということでございます。
この建て替えというものを一方視野に置いてその判断をする必要がある。そのための調査につきましては、今度、このたび優良建築物等整備事業の中で、その建て替えの前の段階としての補助が可能なことに措置いたしましたので、それを活用していただきたいと思います。
それから、被災度判定についても震災後かなり研究をしてまいりまして、被災度判定の度合いにつきましてもこれをマニュアル化してきております。公共団体の段階でかなり大ざっぱな判定をしていただいて、更に必要な場合はそれは専門家の詳細な判定をするというようなこともできるようなことを考えているわけでございます。
○大沢辰美君 本当にそういう程度でこの問題が解決できるように思いません。
私は、もう一例、阪神の被災マンションでの教訓の重要な一つで、今の六十二条の改正と直接かかわる問題で質問したいと思います。
被災マンションでは、建て替えと補修、どちらの場合もよく私は話し合って合意を得て進めたマンションも少なくありません。これはもう事実です。しかし、住民がよく考える時間もなく、あっという間に取り壊してしまったとか、中には建て替え賛成派と反対派で紛争になっているところがありました。
なぜここまでに至ったのかという問題ですけれども、やはり建て替え賛成派も反対派のどちらも共通の判断材料となる物差し、この建物の被害上、構造上の診断は行われなかったということが、今、私もさっき言いましたけれども、あったわけですね。大きかったのは公費助成が建て替えに偏っていたこと。ですから、経済的利益を前面に出して、現在の建物区分所有法では持ち込めないはずの建て替え決議に賛成か反対かを迫ったことが今日の結果をもたらしたわけですけれども。
ある被災マンションの事例なんですけれども、住民の皆さんを、集会を最初に震災後やって、開口一番、補修は技術的に可能ですと言ったわけですね。しかし、建て替えすれば一戸当たり負担額は一千万円で全員がお金を貸してもらえますと、こういうふうに説明があったと。七十歳でも九十歳でも貸してもらえます、公庫が立て替えますとして説明があった。建物ができ上がるまでは皆様お金は一銭も要りませんよという説明があるわけですね。補修の場合は、各戸当たりの負担額は七百五十万円です、しかし銀行はお金を貸してくれませんと、こういう説明があったというんですね。
だから、多数の住民はこの一千万円の話に乗って、私はお金がないから建て替えだとか、一千万円もうかるんだったら建て替えだとか、資金不足の人までこういう建て替え志向に走ったという実態も一例でありました。さすがに後で、七十歳、九十歳でもお金を貸しますと言ったことは後日訂正したようでございますけれどもA私は住民間の紛争を起こさないようにするにはどうしたらいいか。被災者の方は当時を振り返り本当に次のように言われています。大切なことは、理事会は現状のマンションを客観的に調査して、その結果を住民に公表して、時間を掛けて議論することであるということ。費用の過分性、いわゆるこれには余り触れていないのが当時でした。
ですから、やはりコミュニケーションを続けて、都合のいい情報だけを出すんじゃなくて、公平な討論を広げていくということがやはり賛成や反対をできるだけ争わないような状態を作ることだと思います。もし、そういうものが作られてしまったら、本当に復元するのに大変な事態があったわけですから、だから、私は建て替え案と補修案を対等の扱いで同じまないたに乗せて平等に検討することがやはり一番望ましい在り方だと思うんです。
だけれども、改正案では、再びこのような紛争が私は起きないようにするどころか、一九八三年、今説明をいただきましたけれども、改正で経済的利益を採決で決めることはいかがなものかということで客観的条件を位置付けたのに、今回この経済的利益を直接持ち込んだ法になっているわけです。
ですから、やはり住民間の紛争の種を私はますます拡大するのではないかと思います。ですから、こういうことを、本当にマンション問題に取り組んでいらっしゃる方は本当に皆さん心配して、日本弁護士連合会も、また建設区分所有法の改正に求めたのは六十二条のこの客観的要件の削除じゃなくて、現在の不明確な規定を改正して、建て替えを希望する人も補修でいくことを希望する人も、どちらから見ても同じように判断できる規定を作ってほしいということなんですね。そのための具体的な提案までしているのに、一切無視して、結局はディベロッパーやらゼネコンだけが喜ぶような内容になっているというのが私たちの指摘です。
ですから、この過分の費用という建て替え費用と補修費用を比較して採決参加できる客観的要件を削除するのじゃなくて、本当にこれを両記、両論の併記をした法制審議会の部会報告にあるように、やはり私はそこに重視をして客観的な条件をどう明確にしていくか、そのことを議論すべきであったのではないかと思いますが、この点についてはいかがですか。
○政府参考人（原田晃治君） まず、費用の過分性の要件がうまく機能しなかったという反省に立って今回の改正、区分所有法の見直し作業が開始されたということでございますから、費用の過分性という要件をそのまま残すということは適当でないということは改正のための見直しのスタートから共通の認識であったと思っております。
これをより客観的な要件にするかどうかということで、先ほど申し上げましたように、法制審議会の中間試案の段階ではいろいろ苦労をし、工夫をし、例えば年数要件というものを考えたわけでございますが、この年数要件につきましても、その年数要件が果たして合理的な説明ができるものかという点で多数の賛成が最終的には得られなかったということでございます。
今回の改正法案は、それでは建て替えの在り方をどうするかという根本に立ち返って考えたときに、これも先ほど申し上げたところでございますが、要は建て替えについて法律で余り規制をするということではなく、やはりそこに住んでおられる区分所有者の方々が十分な情報と十分な時間を掛けて十分に意思疎通を行い、建て替えるべきか建て替えざるべきかを自らの判断で自らの内部の検討によって判断をしていただくと、これが本来あるべき姿であろうと考えたわけでございます。
したがいまして、要件としましては、八割という要件が高過ぎるか、それとも低過ぎるかということはまだ御議論のあるところでございますが、少なくともその段階では、八割の方が十分な議論を尽くした上で建て替えたいということであれば、同じ区分所有建物、区分所有権を有する人と人の間の利害関係の調整としては十分に少数者の方々の意見にも配慮した調和の取れた建て替え要件になっているという判断がされて今回のような改正法案が提出されたと、こういう経緯でございます。
○大沢辰美君 反省に立ったと言うけれども、立っていないですよ。
この過分の費用というのは、確かに一九八三年に入れられて今日まで使われていた法であるけれども、このことをもって、あの阪神・淡路大震災のときにはその根拠が示されなかったために混乱を起こしたという経緯があるわけです。だから、その経緯も無視して、更にこの過分の費用を消したならば、もっと私は混乱を拡大されるということを指摘をしているわけなんです。これは私、一人や二人の方が言っているような内容じゃないんですよね。
ちょうど、そうですね、震災から発生した六か月後だったでしょうか、震災マンションの方たちが作った復興協力委員会というのがあるんですけれども、この方たちがマンションの管理組合に出された答申書というんですか、そういう文書があります。これは非常に、公文書でありますので、読ませてこれもいただきたいと思うんですけれども、管理組合に出されていますね。
建て替えの理由を述べているんですけれども、工事費だとか安全性だとか資産価値だとか、ずっと書いてあります。重要なところだけ読みたいと思いますが、資産価値のところを読みますと、補修建物の場合は市場流通性は極めて乏しく、担保価値も低い、一方、建て替えの場合は新築マンションとして市場流通を確保でき、担保価値も回復できると、こういうふうに書いていますね。
資金の調達について、特に、補修の場合は、必要となる補修費用に対して、現時点では公的な融資額は極めて低い、また、全戸の資金計画の足並みがそろわなければ補修工事契約はできない、それに比べて建て替えの場合は、ここも建て替えが強調されて、公的融資の窓口も広く、利子補給制度も確立していると。
もう一つの買取り請求とか売渡し請求について、補修の場合は、買取り請求に対して第三者、ディベロッパーですね、引き受ける可能性はなく、補修参加者が購入し、補修完了後、市場で売却することになるが、希望価格で売却換金することは非常に困難であると予想されると。
建て替えの場合は、売渡し請求に対して、ディベロッパーが一括購入して新築の住宅を市場で売却する。その場合、建て替え参加者の資金立替え負担は発生せず、また、売却価格からディベロッパーの利益及び経費、工事費用、前払利息を差し引いた額を売渡し折衝することが可能であり、買取り請求額より高額で売渡し請求に対応できると。
これが、震災後約半年間置いた中での、補修の場合は余り、大変ですよ、利子補給もありません、利子補給制度も確立しているけれども融資は窓口も狭いですよと、そういう言い方。だけれども、建て替えの場合は、言ったら、すべて整っていますよという一つの公式の文書で出されています。
こういう形で、本当に私は、五分の四の多数で決議された被災マンションですけれども、建て替えられるマンションに戻れる人は私は圧倒的多数ではないんですよね。
紛争のあったマンションの場合、二百二十戸の被災マンションがあった例をちょっと図で示している、これはちょっと個人の名前が書いていますのでお配りすることできませんでしたけれども、このマンションで入居、元住民が入居したのはわずか百九戸、半分にも達していないんですね。新しい住民が六十一戸で二八％、空き室が五十戸で二三％、約四分の一を占めているわけです。
ですから、私は、こういう区分所有法の問題で、一部の人の反対のために多数の人が犠牲になっているのかという主張がよく出されてきますけれども、私はやはり多数の人の利益というものの中身には紹介したような実態もあるということを知っていただきたいと思うんですが。
そこで、本当にこの問題を建て替えか補修かという問題で考えるときに、経済的利益が優先されて、その採決を五分の四ということでこのままこの改正案が突っ走ったならば一層大変なことになるということを先ほども申し上げましたけれども、重ねて申し上げたいと思います。
このことを正すためには、この過分の費用という客観的条件を外すことができない最低の六十二条の改正を改めなければいけないと思いますが、もう一度、法務局ですね、お尋ねします。
○政府参考人（原田晃治君） 経済的利益を追求する建て替えが可能になるために区分所有者間の紛争が一層拡大するのではないかという御指摘だろうと思います。
もちろん、今回の改正におきましても五分の四という非常に多数の方の賛成というのが必要になりますし、現実にこれまで、例えば区分所有者全員の合意によって行われたマンションの建て替え事例の調査結果を見ますと、そのほとんどの事例で、余剰容積率などがあるために、例えば建て替え費用を捻出するため敷地の一部を売却することによって行われております。
その建て替えの発意に至る動機について見ましても、その多くが雨漏りであるとか外壁がはげ落ちる、剥落する、それから給排水管等の設備が劣化する、そういう建物の老朽化を原因とする何らかの不都合が生じたために行われる例が多くて、例えば建築後わずかな年数しか経過していないのに、しかも使用上何らの支障もない建物を敷地のより有効的な利用を目的としてだけ建て替えるというのは、例えば建て替えて数年で建て替えをまたするというような例はほとんど見られなかったわけでございます。
したがいまして、経済的利益を追求するだけのために高額の費用を負担して簡単に建て替えがされるという事態はそれほど心配をする必要はないのではないかというのが法制審議会でも議論をされた中身でございます。
○大沢辰美君 確かに、老朽したマンションと被災で対応しなければならなかった建設、補修の問題とは条件が違うと思いますけれども、私は、改正案で、建て替え決議のための物理的要件と過分の費用要件を削除した代わりに、会議の招集時期とか通知すべき内容など、決議に至るまでの手続要件を整備したと法務省は説明されていますね。これは、管理組合の中などに建て替え検討委員会などを作って何年も何年も掛けて検討してきたマンションの場合は、私は今までなかった規定ですから改善されてきたと思っています。
しかし、阪神・淡路大震災による被災マンションのような場合は別だと思うんですね。建て替えにするのか補修でいくのか、もう繰り返しますけれども、突然選択を迫られるわけです。法案では、会議の招集通知を出すときには建て替えを必要とする理由、建て替えをしない場合の費用の額を通知するとなっています。被災マンションで問題になったのは、建て替えの理由そのものが適正なのか妥当なのか、費用の算出根拠は適正だったのか、その調査をどこに委託するのかなどなど、招集の通知に盛り込まれるべき内容そのものが、是非や決め方が争いになったんです。
法案では、招集通知の内容を本当にどこで、どのように決めて、どういう仕組みになってこの問題を解決できるのか、もう一度お尋ねいたします。
○政府参考人（原田晃治君） 今回の改正法案の中では、今、委員御指摘のような建物の取壊しとか建て替えに要する費用額が幾らであるか、それから建物の効用の維持又は回復に要する費用の額、内訳がどうなっているかということを直接に建て替えの要件の中に盛り込むことはしないで、こういう事情というものは区分所有者の方々が自主的に議論をする中で判断すべき重要な要素の一つであるということで、情報提供という形でこれを充実させていこうというのが今回の改正法案の中身でございます。
もちろん、今申し上げましたような維持、回復に要する費用であるとか、取壊し、建て替えに要する費用というのは一定の評価を伴うものでございますから、その客観性が高まれば高まるほど情報としての価値が高くなるということは委員御指摘のとおりであろうと思います。
それで、これにつきましても、先ほど申し上げましたとおり、客観性のある技術的な指針が定められて、その指針に基づいた評価を行い、それが区分所有者に情報として提供されると、こういう仕組みがきちんと整備されれば、それは非常に望ましいということは言えようかと思います。
ただ、これにつきましても、その特定の評価機関による評価を本当に義務付けてしまうのがいいのか、その場合の資格要件なり監督に関する責任をだれが負うのか、区分所有者が常にその評価に要する費用を負担させられることが適当なのかどうか、こういう点についてはなお慎重な検討が必要であろうと考えた次第でございまして、この点については、マンションの建て替えに関して、専門家の意見を区分所有者の方々が特に委員会を作って事情を聴取するなりしてできるだけ客観性の高い情報を集めて、これを各区分所有者に通知することによって、そこでの検討が非常に充実したものになるようにやっていただくということが望ましいというふうに考えている次第でございます。
○大沢辰美君 何度も繰り返しますが、そういう事務的な報告で現場の実態を本当に把握していない。阪神・淡路の実態を教訓にすると言いながら、その人たちの苦しみをまたも何か、震災などの発生でそういう事態に遭遇した人たちがそういう思いを繰り返されるというのが、私は今度の改正案には解決の見通しがないということを指摘せざるを得ません。
そこで、最後に大臣にお聞きしたいと思うんですが、こういうマンションの建て替え問題で、私、今、国や自治体に求められていることは何だろうかと。一つは震災被害などからの復旧対策で、今ずっと説明をいたしましたし、質問いたしましたけれども、私は、国と自治体は建て替えだけの支援措置に偏らずに、補修も、そして新たな機能を加える再生をも選択肢として提供し得る公費の調査、支援、そういうのが本当に大事じゃないかと。そのことによって住民合意を進めることができると思うんですね。ですから、大震災の教訓に照らして、特に構造部分に対する被害調査への支援は最も急がれる問題であるということを一つお聞きしたいと思います。
いわゆる老朽化に対する対策は、やはり耐震診断だとかバリアフリーだとか、そういう促進するマンションの再生を追求できるように公的支援の措置が必要だということだと思います。建物の構造上の危険が迫っていたりしている場合、そういう勧告ができるよう改正も既に終えているわけですけれども、やはりそういう人たちが、立ち退かなければならない人たちが、住宅の確保、とりわけ公営住宅の提供が決定的に重要だということを通常国会でも論議をされたわけですが。特に、私は大臣に、今、ずっと建て替えか補修で本当に苦しんだ阪神・淡路大震災のあの事態の、今後ああいうことを繰り返さないために、建て替えに対する援助、そして補修に対する援助、それが公平に物差しとして提供できるような状況を作ることは、私は責任あるのではないかと思いますが、その点について質問を最後、大臣にさせていただきたいと思います。
○国務大臣（扇千景君） 問題が三点あったと思うんですけれども、私は、先ほどから大沢議員がおっしゃいますように、阪神・淡路大震災の例をたくさんおっしゃいました。私も神戸出身でございますから、同じ思いで、私の実家も駄目になりました。
けれども、あの当時、私、これだけの法案ができていればという感がなきにしもありません。あの当時、あれだけの大震災があると思いもしませんでしたし、またマンションで管理組合ができていないマンションがたくさんございました。ですから、私はこの法案が、少なくとも区分所有法、それからマンションの建替え円滑化法等々整っておれば、私はもう少しスムーズにいっていたんじゃないかなという反省も含めて、私は、皆さん方にこうして御協力いただいて、通常国会でもマンションの円滑化法が通ったことも私はよかったなと思っておりますし、また今、だれがどう判断するのかという大沢議員のお話もございましたけれども、私は、そういう意味では、マンションの管理適正化法というものも通って、そしてマンションの管理者の登録制度というものも導入しました。これによって、今、管理業務の主任者を少なくとも設置義務付けて登録した、そういう件数が今約二千百ぐらいになっております。それくらいの人たちの登録者ができて、これを管理業者として登録もできましたし、またマンションの管理士制度というものも制定していただきまして、現段階でこのマンション管理士というのは五千二百名近くに及んでおりますので、そういう管理組合がこういう人たちを利用して、建て替えるべきかあるいは修理するべきかという判断も、気楽に相談者として権威のある判断ができるようになったということも、私は、阪神大震災という貴重な経験をしたからこそこういうものを取り急いで法案化しようということにも、私は貴重な経験を役立たせていただいている一助になっていると思っております。
それは、完全なものはありません、法案は何でも。一〇〇％ではないかもしれませんけれども、現段階では一番これが適正であるということで出さしていただいているわけでございます。
それから、今おっしゃいました、マンションの躯体を生かして、あるいは少なくとも内部の改善とか増築を行う再生ということが必要ではないかとおっしゃいましたけれども、再生を願うということは、今の環境問題等々考えましても、資源の有効活用という面からこれを再生さすということは一番大事なことで、人間も同じでございまして、老朽化してまいりますと身体検査を受けて、部分転換を、部品を取り替えたりいたしますけれども、物事を有効に使うという意味では、建築でも再生ということは今おっしゃったように大変大事なことの一点であると思っておりますので、そういう再生にふさわしいという場合も必ずあり得ると私も信じておりますし、またそうあるべきだと思っております。
それから二点目の、少なくともマンションの再生のために、建物等々の、家族構成の変化等々に応じて間取り等の変化とか、あるいは先ほども申しましたように、給排水の設備など新たに更新に適切な対応をさせるということが必要であるというのは、これはもう常識的なことでございますからおっしゃるとおりだと思いますし、私たちも目配りをしていきたいと思っております。
そして、最後に、少なくとも平成九年から、私たちは、長期の耐用の都市型の集合住宅の建設あるいは再生技術の開発、これが一番大事だと思っておりまして、今日も朝から御論議いただきましたように、スケルトンとインフィルということで、少なくともスケルトン・インフィル住宅の技術開発、これを私たちはしておりますので、そういう意味では、阪神・淡路大震災の経験というものがいかに我々に役立っているか、また私たちはそれを見習いながら開発を研究していくということの大変重要な問題を提起させられたと思って、この法案の成立とともに、我々は他方ではその研究開発を一生懸命やっていきたいと、そう思っております。
○大江康弘君 国連の大江康弘でございます。
最初に、この法案、我々は基本的に賛成でございます。ただ、今日は田名部先生もおられませんし、いかんせん、国連加盟国じゃありませんが、加盟委員が多いものですから、いろいろまた会派で議論をしたいと思いますけれども。
その前に、一つだけ国交省に褒めて、一つだけ苦言を申したいと思いますが。
二週間ほど前に、日経新聞に二日続きでローマ史で有名な塩野さんを中心に対談をされておられました。非常にあの二日間の内容というのは読みごたえがあって、正に我々政治家が反省をしなければいけない。今、官と民というこの一つの対立軸、何でこういうゆがんだ対立軸にしてきたんだろうかということを、塩野さんは、やっぱり本来外国は公と私というこの対立軸でずっと今まで政治行政をやってきたという。それが日本に来たら官と民という形にゆがめられたという。やはりそこは政治不在、我々政治家が反省をしなければいけない部分ではなかったかなというふうに思います。正に我が意を得たりという、この二日間のあの記事を読んだんですけれども、これは非常にいい企画でありました。これは褒めておきます。
一つ苦言を呈したいのは、その参加者の中に国交省の方が一人おられて、やはりあれは何か宣伝みたいに取られて、せっかく片っ方でいいことを言っているのに、そのいいことを言っているのを、正にそうなんですよという、何かこれ、読む人が見たらこれ国交省の宣伝かなと。やっぱりそういう意味では、ああいう企画というのは、出て言いたい気持ちは分かるんですけれども、やはり今は国交省のこの公共事業も含めていろんな部分で国民が批判起きておるという時期でありますから、私はやっぱりきちっと国交省に、国でやらなきゃいかぬ部分は国でというのを言ってほしい一人です。
道路公団なんかも私はつぶすべきではないと思うんですね、私は個人の考えですよ。こういうのはやっぱり国がきちっと、大臣が言われておるように、グランドデザインとしてどうだといういわゆる公の部分が戦後ずっと語り継ぐことができなかったから、何か官僚だけが批判をされて、何か国から外すことがいいことだ、これが時代の流れみたいなことになって、非常に私は不愉快であって、一つはこういう大事なことを正に政治の場から離れたところで議論をされて、それが正に正義のようなごとく、審議会かその在り方か何か知りませんけれども、非常にこういういびつなことになってきておるということは残念であります。
しかし、国民の世論の目というのはやはり絶えず我々は意識をしてやらなければいけませんから、そういう意味では、あの記事の中身に戻りますけれども、やはり言いたいこともあるだろうけれども、言いたいことがあるんだったらもっとほかの立場の人に代わりに言わせればいいんですよ。自分が出ていってこれは言いたいのは分かるけれども、あれが一つつや消しであったということを申し添えて、大臣、だれがって聞いておりますが、関東局の方です。その人を怒ったら駄目ですよ。その人はいいこと言っておるんですし。ただ、あれは企画としてはもう少しやはり考えた方がよかったんじゃないかなということは、これは読んだ者の感想として言わせていただきたいと思います。
そこで、まず最初にこの法案でありますが、済みません、随分ちょっと話が最初からずれましたが、本題に入りたいと思いますけれども、もう朝から先輩の先生方、吉田先生始め、もうオールキャストがいい質問していただいて、もう何も言うことがないわけですけれども、何か言わぬといかぬので、まず法務省、質問をさせていただきたいと思いますが、結局これを変える。これは、今回二十年ぶりですね。三十七年に制定をして、五十八年に一度変えて、そして今日ということになれば、大体二十年に一度、そういう形で変えてきた。そういうことから見ると、時代の流れから見たら、少しスピード感に付いていけない部分があったのかなと。
しかし、やっぱりもう残念かな、日本というのは何かどこかに犠牲がなかったら進んでいかないという、そういう部分があって、このきっかけは七年前の阪神大震災が、やはりこれが表面化してきた。裁判ざたになっていまだに続いておるという部分もあるやに聞きますけれども。やはりこの変えようとしたきっかけ、そのネック、その部分は今回で解消されたのかどうか。
三本柱があれば家が建つと言われております。今回、三本のこの法律ができた、これで私はやっぱりきちっとしたものを作っていってほしいという思いの中で、法務省がずっと、我々がさきの通常国会でこの円滑化法をずっと審議をしておったときでもまだいろんな意見でもめて、よう結論が出せなくて、通常国会に出せなくて、今回出してこられたという、そこら辺りの経過と、いわゆる何がネックになったのか、そして、今回そのことがやっぱり出てきたということは、もうそういう部分が取り払われたのか、ちょっと聞かせてください。
○政府参考人（原田晃治君） 今回、改正のきっかけとなった点でございますが、先ほど阪神・淡路大震災で建て替えが円滑に進まなかったということが一つきっかけになっているのではないかという御指摘でございましたが、それが正に一つきっかけになっております。
それから、例えば現行の法律によりますと、建て替えに際しては単純な多数決、五分の四の特別多数決ではなくて、費用の過分性の要件というものが付け加わっているために、建て替え決議がされた後にこの費用の過分性の要件をめぐって争われる、それで建て替え決議があるにもかかわらず建て替えが進まないという事例が非常に増えてきた。
例えばでございますが、平成八年の四月に築後二十九年が経過した建物において建て替え決議が行われた例がございます。ところが、現実には建て替え決議が行われたにもかかわらず、建物を維持するのにどれだけ費用が掛かるのか、現在の建物の価格は幾らか、その費用の価格は建物の価格と比べて過分なものとなっているのかどうかと、ことごとく建て替え賛成者と反対者の主張が対立したわけでございます。訴訟が提起されて、平成十三年に最高裁でようやく建て替え決議は有効であると確定したわけでございますが、その間五年間も、建て替え決議がされたにもかかわらず五年間もこれについて争われたために、建て替え決議に基づく建て替え事業が進行しなかったという例が報告されております。
このように、現行の建て替え制度によりますと、この要件が明確性を欠いているというのが最も大きな問題点でございまして、実は前回、マンションの建替え円滑化法の審議の際にも法務省は呼ばれて、その当時の法制審議会での議論の経過を御報告申し上げたわけですが、その際にも、費用の過分性の要件自体を廃止することについては全く争いがなかったわけでございます。要は、それを客観的なものにするためにどういう改正をするかということで議論をしていたわけでございます。当時は、三十年という年数要件さえ入れれば、これは非常に客観的であるし、建て替えが検討されているマンションの多くが三十年たっているのだから、これで建て替えを円滑に行おうという需要も満たすではないか、こういうことで三十年という客観的要件も入れる案が本案として中間試案で検討されている、このように申し上げたわけでございます。
しかしながら、この三十年というのも、再三申し上げておりますけれども、個々のマンションの管理の状況であるとか性能であるとかが、非常に具体的、個別のマンションによって異なりますので、これを一律に三十年という客観的要件を定立することについてはやはり実態に合わない。むしろ、三十年たったらマンションの価格は当然に下がるのではないかとか、三十年が近づいてきたら管理が手薄になるのではないかと、いろんな弊害が指摘されました。
その中で、最終的には費用の過分性という不明確な要件は外す、しかし、マンションの区分所有者に十分な情報を与えた上で十分な審議をしていただいて、しかも八割の方が建て替えたいということであれば、これを建て替えを認めるのが現在の多くのマンションが直面している建て替えの問題に適切に対応する方策ではないかという議論がされ、結局、最終的には五分の四の多数決だけで建て替えができるという成案を得たわけでございます。
今申し上げましたように、この要件の明確性、費用の過分性の要件がやはり建て替えの障害となっていたということは争いがございませんので、ここが排除されることによって建て替えを実施する際の区分所有法上の障害とされていた点は解消されるものと、このように考えております。
○大江康弘君 今、相撲でも上手投げとか下手投げというのがあって、今度新しい技が出て、丸投げという、政治の世界でもこれは今はやってきておるわけでありますけれども、何かそういうことからしたら、今回、法務省は、それは確かに個人の財産権にこれはもう入っていく部分ですから、これは一番尊重しなきゃいかぬ部分ですね。ある意味では、国交省の円滑法というのは、これはでき上がった後、どういうふうにやっていくかという部分ですから、出口と入口との差が随分あるんですけれども。
やはり五分の四、今朝ほども谷林先生からもそういう数字の部分がありました。私、前回のときにも、この五分の四の一つの数字の基本となる部分、これはどういうことかということをお聞かせをいただいたんですけれども、何か私にしてみれば、共有部分が四分の三ですね、四を一つ加えて下を五、それで三を一つ加えて四、五と四で五分の四でいいかというぐらいの感じにしか取れない。
というのは、やっぱり気を付けないといけないのは、今回やっぱり私は、法律というのはどこに配慮をしなきゃいかぬのかというのは、あくまでもこれは最終的には、その法律を受けて、これは確かに、マンション建てたい、やりたいという意欲のある人には今回この法律すごくいいわけですね。しかし、それについていけない人の部分をどう補うかという部分が、これはやっぱり政治、行政がきちっと考えていかなきゃいかぬ部分であって、五分の四賛成できたらいいんだというこの丸投げ、幾らこれは時代のはやりだといっても、これは非常に今後いろんな僕はやはり問題が出てくるんではないかと危惧する一人であります。
それだけに、なぜこの五分の四という、もう一度、しつこいようですけれども、この五分の四という数字に法務省はこだわるのか、ちょっとお答えいただきたいと思います。
○政府参考人（原田晃治君） 区分所有法上、五分の四という数字は建て替え決議の要件として唯一あるわけでございますが、これは、建て替え決議がされますと、建て替えに反対する区分所有者はその区分所有建物の売渡しをしてここから退去せざるを得なくなる。一方、賛成する区分所有者としても、もちろん建て替えのために多額の費用を要しますし、反対者の区分所有部分及び敷地利用権を買い取らなければならないということで、これは、建て替え決議というのは区分所有者に対して極めて重大な効果を伴うというものでございます。
それで、決議要件につきまして区分所有法を眺めてみますと、一般的な集会の決議は過半数でございます。それから、特に共用部分を変更するとか大規模滅失が生じた場合の建物を復旧する、こういう非常に影響の大きいものについては四分の三という要件を定立しております。
さて、この建て替え決議になりますと、更に今申し上げましたような区分所有者に対して非常に重大な影響を及ぼしますので、この四分の三を更に超える五分の四という非常に多数の同意を要求するというのが法の趣旨でございまして、これは実は五十八年の区分所有法に初めて多数決による建て替え決議の制度が導入された段階から五分の四という数字が出ておりますし、今回もこの五分の四という数字を変える必要はないであろうと。建て替えの円滑化を阻害している要因である費用の過分性について見直す、その代わりに手続保障を厚くする、こういうところについては手当てをいたしましたけれども、五分の四という数字については今申し上げましたような経緯からして特にこれを見直す必要はないであろうということで、そのまま五分の四という数字を残した次第でございます。
○大江康弘君 だから、結局この五分の四決議というのがもう一つの大きなにしきの御旗になっていくわけですね。
そうしたら、ずっと法務省のこの審議会、部会ありますよね、建物区分所有部会。ここでずっとやられてきて、あの当時、我々、三十年か四十年かという築後の一つの目安とも言われた、過分な費用の部分ということもその議題に上った。あれだけ、阪神・淡路大震災でもうつぶれた、あるいはもう半分つぶれ掛けておるといっても、これをやり替えるのかあるいは手直しでいいのかということで裁判にずっとなってきておるという今の現状を見たときに、我々この目で見て、これは建て替えた方がいいんじゃないかなというような分かるやつまでそういう直せばいいじゃないかともめるということになったときに、それじゃきちっと建っている部分、先ほど大臣が、老朽化という部分があって、人間でも老朽化するんだから、しかし、幾つでということ、大臣なんかを見ていたらもう本当にそういう年限関係ないみたいにお元気だから、ちょっと私はこれから言うこととは、整合性とは外れるんですけれども、これは建物と人間の違いだから御理解いただきたいと思うんですけれども、やっぱり法務省がこれを、三十年、四十年というけんけんがくがくの議論をやって、その結論をいただけなかった。いわゆるきちっと老朽化の基準を示すことができなかったということ、そういうことになったときに、後で国交省の部分と重なってくるんですけれども、私はやっぱりどこかで、幾ら管理組合が今回法人資格を持ってという、これはあくまでも契約したときのもめない部分の形の中での法人格だというふうにとらえておりますけれども。
管理組合がそれじゃどれだけの権限でそういう大事なことを決めていくのかということになれば、私は、国交省がマニュアル作りを十二月の中旬にすると言うているけれども、そのマニュアル作りの以前の問題として、そこへ入っていく以前の問題として、ある一定の一つの老朽化の基準、建て替えの基準というものは住んでいる人たちにやっぱり示してやるのがこれは行政の親切ではないかな、というよりも責任ではないかなと思うんですけれども、何でそこの部分に入っていけなかったのか、ちょっと聞かせていただきたいと思います。
○政府参考人（原田晃治君） 入っていけなかったといいますか、この法律を細かく見てみますと、建て替えをする際に、まず取壊し、それから建て替えに要する費用を区分所有者に通知しなさいという規定がございます。それからさらに、このまま建物の効用を維持し、回復するためにどれくらい費用が掛かるか、これも通知しなさいという規定がございます。だから、この法律の中には実は建物を維持管理していくよりは建て替える方が合理的であるという思想自体はやはり残っているだろうと、このように考えております。
ただ、それを建て替えの要件という形で実態上の要件といたしますと、これは正にこれまでの裁判例で争われたように、要件を満たしている満たしていないという争われ方をするものですから、建て替え決議がされた後にも要件を満たしていないという争われ方がされてしまうわけです。これを要件からは外す。しかし、建て替えが問題となっているマンションの区分所有者の方々が現実にこれは建て替えるべきかどうかを自分たちで御判断いただく際には、やはり今申し上げたような判断材料というのは十分に与えて、それで五分の四の方がこれは建て替えた方がいいというふうに判断されれば、これは法律でそんな建て替えは認めませんよと言う必要はないというのが今回の法の趣旨でございます。
ただ、それが、それにしても、今、先生がおっしゃいましたように、何か客観的なもう少し目安みたいなのを踏み込んで書けなかったかということですが、結局それはなかなか、評価を伴う判断要素を要件という形で示すということにしますと、これまでと同じ轍を踏んでしまいます。かといって客観的な、具体的な数字にするということは、これは明らかに実態と合わない事態を招来いたします。そういうことで、今回は十分な情報を提供した上で区分所有者の方々が議論をしていただいて、自ら多数決、五分の四の多数決によって建て替えるかどうかを決めていただく、こういう制度を構築したと、こういうことでございます。
○大江康弘君 いろいろ言っていただいて。要は、それじゃなぜ三十年、四十年と、一番これ分かりやすい数字じゃないですか、これ。築三十年になったら危ないんですよ、あるいは築四十年になったら、これは前回から大臣が答弁されるんでもう数字覚えましたけれども、今三十年が十二万戸ですね、十年たったら九十三万戸ということは、築二十年のやつが、いわゆる予備軍がそれだけあるということですから、一番これ分かりやすい、だれが見たって分かりやすい数字。今まで審議官が、いろいろ手紙で出したり何出したりという、その以前の問題としてもっと分かりやすい数字。だから建て替えよというんじゃない、三十年たったからこういうことを検討しなさいよという部分が僕はやはり最初は必要じゃないのかと、それは。
だから、何のためにマンション管理士だとかあるいは建築士だとか、あるいはそれぞれの自治体においてはそれぞれの建設部か何か知りませんけれども、名前は知らないけれどもそういうやっぱりプロフェッショナルがおるわけですから、そういう人たちも巻き込んでしっかりと、入っていく以前に国としての私は明確な方向性というものを示してやるべきではないのかなというふうに思ったんです。
もうこれは答弁要らないです。ちょっと今日時間なくなってきました。もう法務省、結構でございます。どうぞお引き取りください。
大臣、ちょっと今の部分でもし後で答弁あったらしてください。
それで、私は、このマンション法、前回も言いましたが、私なんかが住んでいる田舎では余り関係ないんですね、正直。これはやっぱり三大都市圏、そして東京をどうするｩ。大臣がこの法案を、円滑法をやってもいいよといった背景に、落ち込んでいく経済の低迷の中で、私は、道路を造るよりも家を造った方が、建物を造った方がやっぱり働く人のすそ野が広い。窓一枚、壁紙一枚にしてもやっぱりそういう需要というものの中で雇用も望めるという、これは僕は一つの政策としては非常にこれは正しいことだと思うんです。ここらが僕は政策転換という部分であると思うんですけれども。
そういう中で、私は個人的には一極集中賛成なんです。やっぱり東京というのは賛成です。人間でも何でも、それはなぜかといったら、東京賛成かということじゃないんですが、中心主義というもの。何でもやっぱり中心がきちっとしておらなかったら全体が良くならない。体でも我々のこのおへその回りが一番大事なんですから、やっぱりこの中心を大事にしなきゃいかぬという。しかし、それがずっと、公と私の関係が官と民になってから非常におかしくなった。
大臣は前に、東京都の都市計画道路を進めて八兆円、これをしたら四十兆円の経済効果があると、こんな数字を聞かせていただいたら、私の和歌山県のところなんかもう予算要らぬからそっちへ回すよと。実はこの間、不審船のときにも言ったんです。まあ、お互いそれぞれ委員の皆さんの地元が、これは道路と不審船を造るお金の出し方は別ですけれども、よし、これだけ国が大変なんだったら、おれのところ十キロ道造るのをそれをやめて、その分のお金を不審船対処の海上保安庁の船の造りに回そうじゃないかと。これを、ねえ、荒井先生、やりましょうよ。これをやっぱりやって、それをやったって僕は、それで県民が批判を、政治家を批判するようじゃ、もうそんな県なんかこれはやめたらいいわけなんですね。
だから、そういう私は一つの部分を見ておっても、やっぱり東京というのは、この都市圏に日本国民の四分の一が住んでいる、そこに一部上場の六五％の会社の本店が来ておるという、マスコミなんか八五％、わずか国土の三％ないところにこれだけ集中しておるという。やっぱりこの法�