東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

　管理人のコンドーです。今日は分譲マンションを賃貸に出しているオーナーさん向けニュースです。通常汚損等の経年劣化は当然発生しますが、それらの回復費用を見込む場合には、物件使用の対価として月額の家賃に組み込むという「原則」を徹底する時代だということでしょうか。

　世の中（不動産賃貸業）全体がその流れに乗るならば貸し手・借り手ともにフェアになるのですが、貸し手は出来るだけ家賃を相場から外れない範囲にしたい心情により、「原則」の普及にはまだまだ障害がありそうです。

　また、数ヶ月で退去された後の入居者が「壁クロスは貼り替えてほしい」と希望する場合や、入居者が喫煙者か非喫煙者かで汚損の程度も大きく異なること、いろいろなケースを想定すると「原則通り月額家賃に見込む」ことが割高になる可能性も考えられます。

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「定額補修分担金は無効」　京都地裁　元貸主に返還命じる
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080430-00000029-kyt-l26
4月30日

　賃貸住宅の借り主に退居時の修繕費用の一部を事前に負担させる「定額補修分担金」は消費者契約法により無効として、京都市伏見区の賃貸マンションの元住人が家主に１６万円の返還を求めた訴訟の判決が３０日、京都地裁であった。中村哲裁判長（代読・辻本利雄裁判長）は「借り主の義務を加重し、一方的に不利益を負わせる契約で無効」とし、全額の返還を命じた。

　京都から全国に広まるつつある定額補修分担金制度についての司法判断は初めて。この制度をめぐっては、被害者個人に代わって事業者に差し止め請求できる団体訴訟制度に基づき、京都市の消費者団体が今年３月、京都市の不動産会社に定額補修分担金制度の廃止を求める訴えを京都地裁に起こしている。

　両訴訟に取り組む京都敷金・保証金弁護団は「定額補修分担金を無効とする流れを基礎付ける判決」と評価する。家主側の弁護士は「消費者契約法を拡大適用した不当判決」として控訴する方針。 判決によると、住人は２００５年に家賃６万３０００円のマンションに入居した際に定額補修分担金１６万円を支払い、０７年の退居時に返還を受けられなかった。

　家主側は「軽い過失による物件の汚損の損害賠償を事前に定額化させる制度で、借り主にもメリットがある」と主張した。これに対し、中村裁判長は「本来、負担義務のない通常汚損の回復費用を強いる契約。軽い過失の発生は少なく、その回復費用が家賃の２・５倍であるとも考えられない」と述べ、「借り主の利益を一方的に害して無効だ」とした。