東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

こんにちは、管理人のコンドーです。ご相談をいただきました。このご相談は、私が紹介した本（マンション管理はこうして見直しなさい）の中で『駐車料収入の大部分を管理費会計に組み入れているマンションは危ない』とあったことについてのものです。

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Ｑ：『駐車場使用料が管理費に充てられていると何が問題ですか？』

私の考えは、
Ａ1：『機械式駐車場のメンテナンス料金は高額なので、積立てておかないと将来的に財務が厳しくなる可能性があります。』

Ａ2：『（駐車場会計が無く）修繕積立金を使う時に、駐車場を使用していない方が不公平感を抱かれないか心配です。』
です。

Ａ1については、お読み頂いたとおりです。ですが、それだけではそっけないので私の今後の課題として、福島・東北での機械式駐車場のメンテナンス料金の相場を調べて、改めてご報告したいと思います。

ではＡ2についてです。実は最近、私も自分の住むマンションの長期修繕計画を眺めていたのですが、購入前には気付かなかった事がいくつか見えました。その中の一つが今回の駐車場使用料についてです。参考にそれを紹介いたします。

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私が住んでいるところは駐車場は平置きなのですが、その駐車場のアスファルト舗装の修繕費用が、長期修繕計画に見積もられていませんでした。最初の長期修繕計画は分譲時にディベロッパーが作ったものなので、標準管理規約に準じて作成されたものだからこうなったのでしょう。

規約の一般例とされる標準管理規約が示すところでは、本来は駐車場使用料というのは駐車場の管理に充てられる事になっています。そして余りは修繕積立金に積み立てる、となっています。しかし分譲時に管理費や修繕積立金が表面上出来るだけ安く見えるように、駐車場使用料を管理費に組み込むのはマンション販売での常套句です。駐車場使用料を負担するのは消費者に理解されているからなのでしょう。

そして、私の住むマンションも最近の例に漏れず駐車場資料は管理費会計になっていて、とすると駐車場を補修するための財務根拠は今のところありません。

アスファルトの舗装面積自体は500〜600m2程度なので、オーバーレイ（凹んだ所にアスファルトを舗装する）でも、剥がして舗装し直す方法でも金額はたかが知れているのですが、その費用の負担をどこでするのかなぁ、と思ったのです。

きっとその時には、「マンションの共用部分だから修繕積立金で直そう」という話になると思います。しかし、駐車場を使用していない方もお住まいになっていまして、「駐車場使用料は周辺の相場より安い。駐車場を使っている人はその利益を受けているのに、共用部分だからといって修繕積立金で直すのは納得がいかない。」というご意見もありそうです。それもごもっともです。すると、「駐車場を使用している人達で負担しましょう」という話も出るしょう。

しかし、その改修しようという年に駐車場を使っていた人たちで頭割りする、となりそうですがそれも不合理な話です。理事会や総会でそんな話になったら、きっと舗装の修繕をする課題は次期に繰り越しになるでしょうね。

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この話に近いかもしれないので、エレベーターの使用料を1階の人が納めないことについての是非の解説がこちらにあります。

区分所有法第19条によると、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」とあります。ではこれで「修繕積立金からの拠出で一件落着」としたいところですが、私のマンションの管理規約では「駐車場使用料はその管理にあてるほか、云々」とあり、問題をさらに複雑にしています。。。

この話に突っ込んでいくと、月々の駐車場使用料がマンション近隣の相場より安い場合は、「管理組合が損をして、駐車場を借りている人が得をしている」構図が見えてきます。駐車場の充足率が100％で全住戸が借りていれば問題は無いですが、駐車場が足りないマンションや車を持たない住戸がある場合は、「駐車場を借りない人が損をして、駐車場を借りる人が得をする」という分かりやすくて危険な構図が浮かび上がってしまいます。

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やはりマンションの問題は、法律がかなり整備された現在でも、マンションごとの具体例をみれば問題は様々です。さらに共同して住むという側面からも不用意にわだかまりを残さないことを心がけたいですので、将来をよく想定して前もって規約の整備をすることが必要、と認識を新たにしましたところです。