東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

こんにちは。お金の話ばっかりしている管理人のコンドーです。今日も申し訳ありませんが、機械式駐車場でかかるお金について考えていました。
目下、私の機械式駐車場に関する疑問は、
・管理業者への委託金額や維持コストがどれくらいか？
・どんな改修工事が必要か？ ・改修は長期修繕計画に盛り込まれているか？
・費用の負担に不公平感は無いか？
・費用の拠出は将来的にも可能な額で設定されているか？
といったところでした。それを途中まで調べましたのでご報告です。

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まず、建設コストを調べました。　(財)東京都道路整備保全公社　駐車場の種類とその特徴　では、次の数字が挙げられていました。
・平面駐車場　30万円/1台
・自走式（プレハブ式）　60-70万円/1台
・自走式（建物式）　100-150万円/1台
・機械式（垂直循環式）　300-350万円/1台
・機械式（多層循環式）　300-400万円/1台
・機械式（エレベータ式）　170-300万円/1台
・機械式（多段式）　100-150万円/1台

、、、イメージで、平面駐車場が一番建設コストが安いというのは思っていましたが、自走式駐車場と循環式の機械式駐車場にこれほどの開きがあるとは思っていませんでした。やはり敷地を高密度に利用する循環式の機械式駐車場は高額なのですね。機械式駐車場の中では、垂直循環式も多層循環式もそんなに値段が変わらないのも意外でした。

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続いて維持コストです。
・平面駐車場　0万円/1台・年
・自走式（プレハブ）　1万円/1台・年
・自走式（建物式）　1万円/1台・年
・機械式（垂直循環）　10万円/1台・年
・機械式（多層循環）　10万円/1台・年
・機械式（エレベータ式）　10万円/1台・年
・機械式（多段式）　7万円/1台・年

これも自走式と機械式では結構な開きがある結果となりました。平面駐車場と自走式駐車場は、ほとんど日常的な維持コストはかからないと見て良さそうですが、総じて機械式駐車場は維持コストは見込む必要がありますね。

上記も同じリンク先の数字です。図もあって大変見やすいのでありがたい資料です。さらに各方式の発生音や出庫時間などのメリット・デメリットも挙げてますので大変参考になりました。感謝です。

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続いて、委託費用ですが、これも参照サイトでの定義が「維持管理費は、保守・点検費用、保険料（建物、機械）、電力量を想定したものです。」となっていましたので、きっと上記の　維持コストx台数　が年間の委託費用と近いと思いますが、皆さんいかがですか？

例えば、収容規模を30台とすると、
・平面駐車場　0万円/年
・自走式（プレハブ）　30万円/年
・自走式（建物式）　30万円/年
・機械式（垂直循環）　300万円/年
・機械式（多層循環）　300万円/年
・機械式（エレベータ式）　300万円/年
・機械式（多段式）　210万円/年
といったところでしょうか。自走式は実際は車路の電気代くらいでしょうから、こんなにかからないと思います。また機械式でも電力量は管理組合で直接負担することが多いと思いますので、その分委託契約は安い数字でしょう。

もし、「そんな数字は全然遠いぜ」という方がいらっしゃったら、ご一報頂けるとありがたいです。是非よろしくお願いします。

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そしてここまで準備したところで、駐車場の費用の負担に移りたいと思います。

駐車場使用料は、上記のコストを回収するだけではなく、駐車していること自体の対価をプラスしますので、近隣の相場次第です。ですので、一般的にこれくらいの数字が正しいとは言えないのですが、最近見つけたマンションの広告から例を挙げて比較してみます。

Aマンション（福島市内、機械式・多段式、3層）・・・1階が9,000円、2階6,000円、3階3,000円
Bマンション（福島市内、平面・露天）・・・1万円/月

どちらのマンションも近隣の相場が「平面の露天駐車場で月1万円」で共通しているので比較しました。Aマンションの方は、近隣の露天が1万円だけど、1階は屋根付きだし敷地内の分のメリットが大きいですから、居住者の皆さんは使いたいと思うでしょう。さらに2階・3階はちょっと出し入れが不便だけど、近隣の相場よりだいぶ安いから借り手は多いと思います。
Bマンションは近隣の相場と一緒だけど、近い敷地内だということで借り手はいるのでしょうね。維持費のかからない平面駐車場だから、値下げ希望の声が出そうな気もしますが。

この2例を挙げるとAマンションはお得で、Bマンションは割高で損な印象を私も持つのですが、どうなのか試算してみます。Aマンションは上記サイトから維持コストとして（30台なら）210万円/年かかるはずです。計算すると駐車場収入は（1階：10台*0.9万*12ヶ月=108万円、2階：10*0.6*12=72、3階：10*0.3*12=36）と合計で216万円となり、上記の参照サイトの数字とちょうど合っちゃいましたね。
一方、Bマンションの30台*1万*12ヶ月=360万円は、実際は数万円しか維持にかかってないでしょうから、残りはきっと管理費に充てられているのでしょう。もしも残りが修繕積立金に充てられていたら、Bマンションの財政は相当優秀だと思います。

話がここで終われれば、非常に平和な結末で嬉しいのですが、Aマンションには悲しいお知らせがあります。それは、機械式駐車場が避けて通れない『機械の更新費用』の負担が考慮されていないことです。

上記のサイトの数字では、多段式の建設コストが100-150万円でしたから、安いほうで見積もっても30台で3,000万円がかかります。そして 機械式駐車場の耐用年数は、法定耐用年数で15年だけどメンテナンスが良ければ25-30年だとか、この辺りで言われてます。今度も有利な30年持ったとして、その後も同じように駐車場を使い続けたい場合は、最低でも1台あたり年に3.3万・月に3,000円弱の積み立てが必要なはずです。さらには駐車場の金属部分の塗装なども見込まれます。とすると先ほどのAマンションの月の駐車場使用料は、、、この先に不安を感じます。

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ウェブサイトを色々見ていますと、もっと楽観できる意見や逆に悲観する意見もありますので、参照URLを貼っておきます。

NIKKEI NET　マンションの駐車場問題
NIKKEI NET　敷地内駐車場が無料となるカラクリとは？
YOMIURI ONLINE　マンションのエレベーターや立体駐車場は長期修繕計画に入れなくていいのでしょうか
分譲マンションの駐車場増設相談窓口
機械式駐車場ってどうですか＠マンション掲示板

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上記サイトからの一部抜粋です。

一般的な機械式駐車場の場合で説明します。
・維持メンテナンス費用約２〜３千円
・２０年後の建替え費用月約２千円
くらいが一般的らしいです。合計５０００円ですよね。平均で、これだけ料金取っていれば駐車場の料金（受益者負担）で駐車場維持できるわけです。

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参考までに、機械式駐車場（地上１、地下１）５７組で
・電気制御部品の交換がで約１８０万円。
・軸受け交換が約４５０万円。
他にも、かかったかもしれませんが、手元に資料が無いので。

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素人なりにネット上の情報から考えてみる。
参考にするのは、財団法人「東京都道路整備保全公社」のページ http://www.tmpc.or.jp/manual/manual03.html
・多くのマンションで採用されている多段式の機械式駐車場の場合： １台当たりの建設コスト：100〜150万円、
・維持管理費：7万円／台・年
（注）維持管理費は、保守・点検費用、保険料（建物、機械）、電力量を想定したもの、
・法定耐用年数は15年（ただし雨ざらしでなく適切な維持管理を行っていれば25〜30年持つという情報もあり）
最もシビアに見て、建設コスト150万円、法定耐用年数15年の使用 とした場合、15年間の維持管理費7万円×15年＝105万円。
150万＋105万＝255万円。
255万÷15年＝17万円。
つまり１台当たり年間17万円程度（月額14,000〜15,000）、
この辺が厳し目に見た場合の採算ラインだろうか。

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（工事費の例）機械式駐車場塗装工事　57基（地下ピット式２段式114台）
工事費総計　1840万円

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国土交通省が５年に１度行うマンション総合調査（平成15年）によると、駐車場収入の使途（複数回答）は管理費57.2％、修繕積立金55.0％、その他6.0％という結果が出ている。説明するまでもないが、管理費とはマンション共用施設の保守維持費や管理業者への委託料、また、修繕積立金とは計画的あるいは不測の事故などによる修繕費用のことだ。このことから分かるように、名目上は駐車場使用料と呼んでも、実際は管理費や修繕積立金（以下「管理費等」とする）に充当されているわけだ。つまり、管理会計上の仕訳が異なるだけで、その性格（使途）は管理費等そのものなのだ。
駐車場収入の使途（複数回答可）
管理費 修繕積立金 その他
57.2％ 55.0％ 6.0％

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駐車場使用料を無料にできるのは、本来であれば「駐車場使用料」という名目で毎月徴収すべき金銭を、あらかじめ管理費等に上乗せして回収してしまえばいいだけだ。たとえば、駐車場使用料が有料の管理組合で、以下の収入があるとする。
・駐車場収入：50万円　　管理費収入：100万円　　修繕積立金収入：100万円
この内訳を
・駐車場収入：ゼロ　　管理費収入：140万円　　修繕積立金収入：110万円
と振り分ければ、組合としての収入総額は250万円で変わらないにもかかわらず、駐車場を無料にできる。