東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

福島県福島市在住のマンション管理士が書いてます。管理費の節約・修繕積立金の不足・理事会・リプレイス。マンションは快適ですが、未解決の問題も山積みです。文章が長くて申し訳ないです。

居住用のマンションの一室でSOHOはできますか？ 

Q：私の住むマンションは規約に「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」とありますが、これは住戸内でのSOHO等をも禁じる規定ですか？

A：静かなものであるなど、共同の利益に反しないSOHOなら可能と考えられています。

「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」という規約の条項は、標準管理規約にも定められた文言です。

標準管理規約には、国土交通省による解説となる「コメント」なるものがあり、その中で「住宅として使用は、専ら居住者の生活があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」（マンション標準管理規約第１２条関係コメント）と解説されています。

そうするとどの辺りから「平穏」とみなされないかの判断になります。以下に裁判になった例をご紹介します。


（横浜地裁平成６年９月９日判決）
「専有部分を本来の住居以外の目的に使用すること」を禁じたマンションにて、住宅を保育室に転用し（居住を伴わない）、幼児による騒音等が著しい等の理由から、管理組合が提訴した事件があります。

裁判所は、「マンションでは、相互に居住者の生活空間が密接しており、騒音、振動、周期等についてはそれぞれが発生源になりうる関係上、相互に我慢し合うということが必要であるが、一定の受忍限度を超える場合には法（区分所有法）６条１項の『共同の利益』に反することとなる。」

「住民らの被害は、�〕鳥�が遊んで飛び跳ねるために生ずる振動、騒音が階下に伝わること、（以下３項目省略）等、住民らに対する被害・影響は決して少なくない。保育されている幼児の人数、保育される幼児が毎日同じではないこと等からすれば、大家族の家庭や幼児を持つ通常の家庭生活に伴うものと同視することはできない。」

正確には判例をご覧頂きたいのですが、上記のように裁判所は原告・管理組合の主張をほぼ全面的に認めています。なお、マンション内での居住を伴う塾、音楽教室等については、規模・出入りする人数・営業時間などによって個別具体的に検討する必要があると思います。
[ 2007/10/20 06:03 ] 寄せられたQ&A | TB(0) | CM(2)

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ご無沙汰しています。

はっきり記憶していないんですが・・・

建築基準法（だったかな？）で、住居と事務所・店舗などと
構造的な基準が違っていたのではないでしょうか？

まぁ　居住しながら　なら　大丈夫なんでしょうかね。
（比率が住居が大・居間の一室のみ事務所）
よくわかりませんが・・・

取り留めのないコメントでごめんなさい。
[ 2007/10/20 17:28 ] [ 編集 ]
>>みつえもん様
こちらこそご無沙汰していました。更新が滞っていて失礼しました。いつもコメントありがとうございます。私もどきっとしたので、少々調べていて返信が遅れました。

早速ですが、前提として小規模のマンションだと色々な波及がありそうでしたので、元々のマンションが中層以上で相応の規模（1500m2位でしょうか）であったとして、建基法の定義における「事務所」や「物販店」である場合として建築基準法上で検討してみました。

ご意見頂いた通り、同じく建基法の中でも、構造計算上では「住宅の居室」と「店舗の売り場」や「事務室」の積載荷重を較べると、「店舗の売り場」や「事務室」の方が実況に応じて計算しない場合は値が大きいので、厳密には構造計算の数値に変化がでてきます。勘としては店舗が小さい面積であれば影響はなさそうですし、小規模の店舗という実況に応じて計算すればクリアできるであろうと思いますが、相当タイトに構造設計している場合などの可能性も考えれば、影響が全く無いとは言えないです。

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以下長々と失礼します。建基法のその他の条項でも調べてみました。

用途地域上の制限としては、事務所や店舗の部分が住居部分の1/2未満、かつ50m2以下であれば、マンションが建つ用途地域であれば制限を受けることは無いようです。

また、用途が「事務所」であれば特殊建築物に該当しないので、規模によらず確認申請も不要で、建物内装の仕様への新たな制限も無いようです。「物販店」の場合は特殊建築物に該当する（店舗部分の面積100m2を超える）場合、用途変更による確認申請が必要になりそうですが、一般的なマンションであれば内装の仕様への新たな制限は無いようです。

ただ複雑な法令ですので、上記の内容で全てを網羅していると自信を持って言えないのが恐縮です。複数の住戸で小規模な物販店がいくつもある場合（合計で100m2超の場合）など、どう扱うのか不明なところもあるので、私も機会を見つけて特定行政庁に教えてもらいに行こうと思います。

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続いて、他法令も思いつく範囲で調べてみました。

消防法では、消防法別表の区分では共同住宅が（５）−ロですが、物販店が（４）、事務所が（１５）、複合用途防火対象物（１６）−イ、（１６）−ロとなっていまして、追加される用途が共同住宅の従属的な部分を構成すると判断されずに、これらに該当する場合はどうやらかなり色々ありそうです。

詳細な条件等は省きますが、カーテン等が防炎防火対象物の指定を受けることから始まり、スプリンクラー設備の設置あたりは該当するケースもありそうです。しかし、何といっても従属的な部分を構成すると判断されるか否かなので、個別事案ごとに消防当局へ確認するのが無難でしょう。

新バリアフリー法では、共同住宅・事務所共に特定建築物なので課せられる努力義務は同じで、一方の店舗は特定建築物であると共に特別特定建築物でもあるのですが、店舗の規模は2,000m2以上から基準適合義務が生じますので、新バリアフリー法上の制限は変化しない場合が排他的です。

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頂いたコメントに対して自分の課題として長々と書いてしまい恐縮ですが、SOHOへの部分的な用途変更に関しての私の判断をまとめると、、、

建築基準法上の問題は、テクニック的にというと表現が悪いですが、解決できるケースが多そうです。

消防法については、従属的な部分を構成すると判断されるかが一番気になるところですが、その判断によっては消防用設備が必要になる可能性もあります。消防の建物関係の部署の判断は、（生命の安全上重要な消防活動を担うためと思いますが、）往々にしてシビアですので、用途変更・リフォーム等の申請の際には、規模や用途、店舗等となる部分の設置階を含めて消防署等へ事前相談をしておけば安全側の対応だと思います。

経験的な話になりますが、さらに消防法関連では、区分所有法上の専有部分内の制限が中心となりますので、テナントビルでのテナント内の消防法不備のケースと同様に、マンション内での責任区分という面で、建物の防火管理者がどのように関われるかという事に一抹の不安があります。

最後に区分所有法に戻りますが、不特定多数の出入りする性格である店舗への部分的な用途変更は、共同の利益や受忍限度という面から、積極的には許容されないであろうと思われることを特筆します。

（コメント頂いた範囲外のことまで本当に長々と失礼しました。後日再編集して記事にさせてもらうかもしれません。）
[ 2007/10/21 18:49 ] [ 編集 ]
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