東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

皆さんこんにちは。とある額が大きい工事の契約手法について、シンクタンクの方とけんかしたことのある管理人のコンドーです。皆さんのマンションでは、外壁タイルの大規模修繕工事や屋上防水の改修工事をどのように契約されているでしょうか？

今回は3回に渡って改修工事の契約方式について考えます。初回は従来の契約方法を取り上げ、 次回 は私がベストと思う契約方法をご提案します。

マンションの改修工事において、契約する方法は次のいづれかが主です。
1、管理会社が見積書を持ってきたのに決める。
2、管理会社の見積書と、他社の相見積りを比較して決める。
3、建築士が設計図書を作って入札にかける。
4、管理組合でゼネコンに見積依頼して決める。

それぞれに長所短所がありますので、順に説明します。

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1、管理会社が見積書を持ってきたのに決める場合
　（長所）
　　・管理組合の手間が全くかかりません。
　（短所）
　　・工事金額が（多くの場合）割高です。
　　・見積書で選択している施工方法が適切とは限りません。

　この方法は、多くのマンション管理組合で採られていると思います。管理組合の作業量がほとんど無く、手配する（＆バックマージンを取る）管理会社も手間がかからず、少額の修繕工事ではいいのかもしれません。

　ただ、ご理解いただきたいのは、あくまで工事を契約し成果を受け取るのは管理組合ということです。工事金額が割高であったり、施工方法の選定が不適当であっても、契約した内容である以上は管理組合側の発注者責任は問われます。

　さらに物騒な話で恐縮ですが、管理会社が手配する見積書というのもやっかいなものです。市場単価より1〜3割は割高という例は相当数あります。

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2、管理会社の見積書と、相見積りを比較して決める場合
　（長所）
　　・管理組合の手間がかなり軽減されます。
　　・コスト比較をしているので、工事金額に妥当さを感じられます。
　（短所）
　　・相見積をする側とタッグを組んでいる可能性があります。
　　・見積書で選択している施工方法が適切とは限りません。

　この方法は、1の方法の改善型です。「管理会社の見積書だけで決めるのは検討不足ではないか」との意見は、組合員の方からよく出る意見です。多く見られる方法として、当初の見積書と同じ項目で他社が相見積りするとどれくらいの見積金額になるか比較します。

　この場合でも、相見積の手配を管理会社が主導すると1と同じ状況が予想されます。実際に私も、受注予定の会社が他者の相見積書を作っている現場を見たことがあります。ちょっと高めの金額を入れて作成し、社判だけ押してもらうんだそうです。

　1と同様に充分な注意が必要な契約方法です。

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3、建築士が設計図書を作って入札にかける場合
　（長所）
　　・妥当な工事金額を想定した上で入札を実施できます。
　　・入札に参加する会社を管理組合で選択できます。
　　・入札なので、最安の応札会社と契約できます。
　（短所）
　　・設計事務所を選定する・工事で入札する手間がかかります。
　　・最新技術や商品が採用されにくいです。
　　・設計図書を作る費用と期間が必要です。

　この方法は、公共工事みたいな方式です。マンションの役員や修繕委員会の方の知り合いの設計事務所に、改修設計と入札を委託する方法です。一般的には、施工に際して同じ設計事務所の工事監理を伴います。

　私は本来が建設業界の者ですので、自分達の存在意義を否定するような発言はしたくないのですが、しかし、この方法にも欠点があります。

　一つは、設計事務所の選定が適切にできるか難しいところです。改修工事の設計に長けた設計事務所というのは結構少なく感じています。少なく無い例ですが、設計事務所が受注予定の施工会社に設計の協力をかなりさせているケースもあります。

　二つ目は、最新技術や商品が採用されにくいことです。設計図書を作る時に、ある程度は材料や施工方法を規定します。採用する材料を入手できる会社や、その施工ができる会社が複数見込める中から選択し、そこを金額的に競争してもらう訳です。

　新築工事では有効だった手法ですが、一方で、改修工事は現場ごとにそれぞれ特異なものです。しかも、改修工事用の建材や施工技術は、それらのメーカーが毎年のように改良を重ねていますので、設計事務所の選択も必ずしも適切とは限りません。

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4、管理組合でゼネコンに見積依頼して決める場合

　（長所）
　　・依頼する会社を管理組合が決められます。
　（短所）
　　・見積金額が妥当かの判断が必要です。

　もしかすると、これも1と同じくらい多い方法だと思います。お付き合いのある施工会社との契約ですので、請負側も誠意を持って施工することと思いますが、1と同様の注意が必要です。

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　続いて、 次回 は私の思うベストな方法について述べたいと思います。

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