こんにちは。管理人のコンドーです。今日はちょっとおこがましい感じもしますが、マンションの
管理業務を受託されています管理会社さんの評価についてのお話です。
自分のマンションの管理会社さんが、客観的にどれくらいの水準なのかって判断しがたいだろうと思います。しかし、それを何らかの手法で比較したり数値化しないと、自分達の満足度が高いのか低いのかも相対的に分かりませんし、
管理業務の契約先の変更（リプレイス）を検討する際も取っ掛かりの比較軸がなくて困ってしまう、と考えていたところで下記の記事を読みました。これをこのまま採用するかは別問題としても、とても参考になる内容だと思います。
マンション管理センター通信 第254号（2007年02月） P.4 から趣旨が変わらない程度に簡略化して抜粋しました。
有限責任中間法人 首都圏マンション管理士会さんの作成による評価基準との事です。
コレを使用して（あくまで例えですが）『Aが10点、Bが5点、Cが0点』とか配点をして、「満点が150点だから100点以上だと合格！」みたいな使い方もできると思います。
では早速、、、
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01.基幹事務の受託実績 （A：5年以上ある、C：5年未満である）
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マンションの管理業務の実績は、会社の信用および能力の基本的なポイントである。
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02.管理戸数（A：５万戸以上、B：1万戸以上、C：1万戸未満）
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管理戸数の多少は、人材の確保や経営基盤の安定、会社のバックアップ体制などに反映される。
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03.建築士・施管士等の一人当たりの組合数（A：15未満、B：20未満、C：20以上）
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建物・設備の修繕対応や長期修繕計画の作成・見直しについてこれらの人材の活用が反映される。
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04.管理業務主任者一人当たりの組合数（A：7未満、B：10未満、C：10以上）
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管理組合の運営の補助等について、管理業務主任者の一人当たりの組合数が少ないほど、きめ細かい対応が期待される。
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05.事務所（支店・営業所）が30キロ圏内に存在（A：ある、C：ない）
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事務所が遠隔地にあると、日常の管理業務が手薄になる。
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06.休日・夜間における緊急対応窓口が整備されているか（警備会社を除く）（A：ある、C：ない）
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災害・トラブル等の派生時における緊急対応が迅速にできるかどうか、居住者の不安解消の決め手である。
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07.基幹事務（3つ）の受託の内容（A：3つとも直接受託、B：1つは再委託、C：２つは再委託）
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管理会社の事務処理能力の最も重要なチェックポイントである。
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08.管理業務委託契約書の内容（A：標準委託契約書に準拠、C：準拠していない）
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管理会社の管理業務に対する基本的な姿勢が問われるものである。
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09.管理会社の過去３年間の決算（A：3年黒字、B：1〜2年黒字、C：3年赤字）
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管理会社の倒産による管理組合のリスクを避けるための必要なチェック項目である。
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10.会計報告書の管理組合への提出サイクル（A：毎月、B：2〜3ヶ月ごと、C：3ヶ月以上）
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会計報告書の提出が遅いと、管理費等の未納対策にも遅れを取る子なる。また、管理会社が収納禁を一部流用している可能性がある。（社）高層住宅管理業協会では、会員会社に対し毎月の報告を指導している。
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11.管理費等の3ヶ月以上の未収戸率（A：2.0％未満、B：4.0％未満、C：4.0％以上）
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管理費等の未納率には、管理会社の日頃の督促事務の対応が反映される場合が多い。
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12.理事会・総会の運営補助が適切になされているか（A：ある、C：ない）
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理事会や総会の議題選出や議事録の作成などへの積極的な協力、新任の役員に対する助言などが組合運営にとって重要である。
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13.管理組合・居住者からの意見・苦情の情報の共有化（A：ある、C：ない）
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他のマンションでのトラブル発生原因や対応策は、自分が担当しているマンションについても参考になる情報である。社内のホームページ等で情報公開されていることが重要である。
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14.最低年一回、満足度調査の実施（A：ある、C：ない）
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受託左記の管理組合の評価を委託業務の改善に反映する努力をしているかどうかの、チェックポイントの一つである。
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15.（社）高層住宅管理業協会への加入（A：ある、C：ない）
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協会の加入には資格審査があり、また保証機構の保証も受けられる。ちなみに現在の加入会社は約500社である。
結構、詳しい項目の設定だと思います。とても面白く読ませていただきました。そして、私も自分のマンションの管理会社さんがA・B・Cのどこに当たるのか分からない項目がありました。「御社は直近の三期で赤字は何期ありますか？」みたいな担当者さんに聞くのもためらわれるような設問もありますし。
この貴重な記事を引用するだけで充分かとも思うのですが、私自身ならこの項目に対してどこを重視するかという感想を述べますと、、、
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01.基幹事務の受託実績 （A：5年以上ある、C：5年未満である）
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これは、長くやってるからどう、とかいう事じゃなくて技術の蓄積という観点から重視されるのかなと思います。
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02.管理戸数（A：５万戸以上、B：1万戸以上、C：1万戸未満）
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マンションの管理業って、地元の不動産会社のような小さい会社でも良質なサービスを提供しているところはあると思うので、この項目は配点を抑えたい印象を持ちました。何となく自分の理想では、地方都市の地元密着の管理会社かいいなっていうのがあるので偏見かもしれません。管理会社の大手さんで、常に評価が素晴らしいってところを知らないからかもしれないです。
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03.建築士・施管士等の一人当たりの組合数（A：15未満、B：20未満、C：20以上）
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これは大事だと思います。激しく同意をするのですが、実際に管理会社さんに建築士さんや建築施工管理技士さんっているのでしょうか？よく分かりませんけど本社にしかいなそうな想像をしてしまいます。それでどうやって長期修繕計画を作ったり、小修繕の見積りを指示したりしてるのかとも思いますから、ある程度は抱えていらっしゃるのかもしれません。全然いなかったりして。
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04.管理業務主任者一人当たりの組合数（A：7未満、B：10未満、C：10以上）
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法的には管理業務主任者一人当たりの管理組合数の上限は30なのですが、それじゃ多すぎるということなのでしょうね。私のマンションでも、最初の頃は管理業務主任者の方とお二人で恐らく管理業務主任者じゃないと思われる方がいらしてたのですが、最近は管理業務主任者さんが欠席気味でその方がお一人で来てるようです。しかし残念ながら基本的なマンション管理の知識も怪しいんで困ります。とても気さくで人が良い方なのですが。
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05.事務所（支店・営業所）が30キロ圏内に存在（A：ある、C：ない）
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06.休日・夜間における緊急対応窓口が整備されているか（警備会社を除く）（A：ある、C：ない）
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これら二つの項目は内容が近いものでして、全くおっしゃる通りでしょうね。マンションの居住に関する漠然とした不安って、管理会社が距離的に近いことで心理的にもサポートされると思います。トラブルで急遽お越しいただかなくてはならない時も、隣県から100kmとかだったら来てもらえないような事もあると思います。
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07.基幹事務（3つ）の受託の内容（A：3つとも直接受託、B：1つは再委託、C：２つは再委託）
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この項目は僕は重視していないです。仕事も価格もリーズナブルできっちりやってくだされば再委託は問題ないと思うのですが、甘い意見かもしれないです。
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08.管理業務委託契約書の内容（A：標準委託契約書に準拠、C：準拠していない）
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これは管理会社の『管理業務に対する認識』を計るのに良いチェックポイントでしょう。世の中が「こういう方向にフェアにやっていこうよ」という時に旧体前の契約書をお使いになっていたらちょっと首を傾げます。
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09.管理会社の過去３年間の決算（A：3年黒字、B：1〜2年黒字、C：3年赤字）
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管理費等の保全という意味から重視されるのでしょう。会社が損するほど管理組合にメリットがあるからOK、という訳では無いのでしょうね。
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10.会計報告書の管理組合への提出サイクル（A：毎月、B：2〜3ヶ月ごと、C：3ヶ月以上）
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『（社）高層住宅管理業協会では、会員会社に対し毎月の報告を指導している。』これは初めて知りました。確かに3ヶ月目に来た報告書で、すでに三ヶ月目の滞納があったらがっかりですね。しかも管理業務委託契約書で「管理費の滞納への督促は三ヶ月を限度とする」なんてなってたら超脱力します。
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11.管理費等の3ヶ月以上の未収戸率（A：2.0％未満、B：4.0％未満、C：4.0％以上）
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これはとても大事な評価項目だと思うのですが、こういうデータって聞けば教えていただけるのでしょうか？さらに正確もしくは正直に教えていただけるのか、そこが不安ですが今度思い切って聞いてみます。
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12.理事会・総会の運営補助が適切になされているか（A：ある、C：ない）
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残念なことですが基本的な項目なのに、これが適切にされていないケースが多いのでしょう。しかしこの評価は主観的にならざるを得ないのが難しいところです。
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13.管理組合・居住者からの意見・苦情の情報の共有化（A：ある、C：ない）
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『社内のホームページ等で情報公開されていることが重要である。』コメント内の言葉でして誤植なのかもしれないですが、『ホームページで公開』はプライバシーの保護的にどうなんでしょう、されると困るかも。社内ネットワークでの情報共有と蓄積、という事を指していらっしゃるなら賛同するところです。
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14.最低年一回、満足度調査の実施（A：ある、C：ない）
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良い項目だと思います。こんな素敵なアンケートをやってらっしゃる管理会社さんって実在するのですか？もしあったら教えていただきたいです。とても羨ましい話です。
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15.（社）高層住宅管理業協会への加入（A：ある、C：ない）
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『保証機構の保証』の財政基盤はいづれお話したいと思っていますので割愛しますが、私はそんなに重視しない項目です。あくまでも『仕事きっちり』であれば所属団体とかは気にしない性格なんです。
長々と失礼しました。評価項目の批評をしたかったわけではなく、評価軸に対する自分の考えを述べたかったのです。その辺の趣旨を汲み取っていただけるとありがたいです。