管理人のコンドーです。今回は平成14年11月15日に行われた建物の区分所有等に関する法律及びマンションの
建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案の審議模様（1/4）です。
（マンションの
建替えに際し、売渡請求がなされた場合）
Ｑ．区分所有権及び敷地利用権というのが時価で売買をされるということになるかと思いますが、この時価というのはどのように算出をするのか
Ａ．建てかえができることを前提とした敷地の更地価格から取り壊し費用を引いた分、これが法で言う時価に当たる
Ｑ．時価で買い取ってはもらえるとはいうものの、反対したがために（余裕容積率分などの）本来得られたはずの利益が、得られないということになるのではないか
Ａ．高度利用が可能な敷地であるということになれば、その評価を含めて更地価格が構成される
Ｑ．マンションの建てかえ、災害などの段階になって初めて、その建物が手抜き工事であったなどということがわかる場合、その損失に対してどういう補償、責任をとることになっているのか
Ａ．マンションの所有者が手抜き工事によって被害をこうむるというときには、民法上の損害賠償の請求を行うことが可能でございます。
また、住宅の品質確保の促進等に関する法律、いわゆる品確法に基づき、引き渡された日から十年間瑕疵担保責任を負うということでございます
Ｑ．
建替えの円滑化法、管理の適正化法、改正区分所有法の周知方法は？
Ａ．地方公共団体に相談の窓口をつくり体制の整備を確立しようというのが一点でございます。
二点目は、マンション管理士・建築士たちに専門的な情報提供の体制を整備していただきたいということも指導しております。管理組合にこのマンション管理士に御相談してくださいということも今周知徹底しております。
（その他主要な発言要旨）
・建築後三十年超となるマンションが建築後五十年あたりをピークとして建てかえが行われる、順次建てかえが行われて築後七十年にすべて建てかわるという仮定を置いたとすれば、今後十年間に約五万六千戸の建てかえが見込まれる
・スケルトン・インフィルの住宅ということで、新しい方法で百年住宅にしよう
・劣化をおくらせるということのために、個々の、私は、自助、共助、公助と言っておりますけれども、まず自分で自分の専門範囲をきれいにする、そして次は、管理組合等々でマンション全体の、お隣同士でも共同して品質保持のために努力する、そして、最後は公助で、公もできる範囲で助成する
155 - 衆 - 国土交通委員会法務委員… - 1号
平成14年11月15日
○加藤委員 おはようございます。民主党の加藤公一でございます。
きょうは、国土交通委員会の諸先生方には、連合審査をお受けいただきまして、改めてお礼を申し上げたいと思います。また、きょう、扇大臣が和服でお見えでいらっしゃいまして、私も国土交通関係で質問させていただくというのはなかなかそう機会がございませんので、大変記念になるなと思いまして、うれしく思っています。
短い時間でございますので、早速質疑に入らせていただきます。
今回の区分所有法、そしてマンションの
建替えの円滑化のための法律の改正につきましては、私自身は法務委員会の立場できょうはここに来ておりますけれども、しかし、これは玄人同士の法律論を展開いたしましても余り意味がありませんで、実際に今マンションに住んでいらっしゃる皆さん、あるいはこれからマンションに居住をしようと考えていらっしゃる皆さんに対して、わかりやすい議論をして、法律の趣旨というものを御理解いただかないと意味がないわけでございますので、きょうは、ぜひ、そのわかりやすさに重点を置いて御答弁をいただきたいというふうに冒頭に申し上げておきたいと思います。
まず一つ目でございますけれども、今回、五分の四の多数で建てかえ決議がされるということに法改正されるということになっておりますけれども、この場合に、賛成者の皆さんが反対者の皆さんに、つまり、多数派が少数派に対してということになりますけれども、売り渡し請求ができることになります。そのときに、これは現行法そのままでありますけれども、
区分所有権及び敷地利用権というのが時価で売買をされるということになるかと思いますが、この時価というのはどのように算出をするのかということを確認させていただきたいと思います。
○房村政府参考人 御指摘のように、建てかえ決議がされた場合に、その反対者に対して、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すことが請求できることになっております。
時価といいますと、そのときの価格ということになりますが、この場合、
マンションが建てかえられるのか建てかえができないのかで相当違ってくるわけでございます。
マンションが建てかえできないということになりますと、現在あるマンションの建物の価格と、それから、そういう建てかえできないマンションが上に乗っているということを評価した敷地権の価格、これを合算したものになります。そうしますと、必然的に額としては相当低いものになりますが、この
建てかえ決議による売り渡し請求というのは、建てかえができるという状態になってから行使されるものでございますので、この時価も、当然建てかえができることを前提として評価すべきである、こう理解されております。
この昭和五十八年の改正で入った規定でございますが、その立法担当者等の解説によりますと、建てかえがされることを前提とした区分所有権及び敷地利用権の客観的取引価格、これは、建てかえが実現した場合における建てかえ後の建物及び敷地利用権の価格から建てかえに要する費用を控除した額を基準として算定する、こう解説をされております。
さらに、今申し上げたような基準を具体的に算定する場合に、建物の価格というのは、建物の建築に要する額がございます、それから建てかえに要する費用としては、まさに建物の建築に要する費用と取り壊し費用がございますので、経済的には、結局、
建てかえができることを前提とした敷地の更地価格から取り壊し費用を引いた分、これが法で言う時価に当たる、こう解説されておりまして、実際に下級審等において時価の算定がなされた
裁判例を見ますと、いずれもそのような考え方に立って、建てかえができることを前提とした敷地の更地価格から現在ある建物の取り壊し費用を差し引いたもの、これを時価ということで算出をしている例が多いと承知しております。
○加藤委員 なかなか国会の議論というのは立体的じゃないものですから、ここでホワイトボードでも使って議論するともう少しわかりやすいと常々思っているんですが。
法律用語じゃなくて、もう少し雑駁な議論で確認をさせていただきたいんですが、私が何を心配しているかというと、この少数者の方、つまり建てかえに反対をしている皆さんというのは、建てかえ自体にノーと言っているのではなくて、これはもちろん全員じゃありませんけれども、
本当は、もう少し資金があれば、建てかえに参加をして、そこに住み続けたいけれども、残念ながら、その自己資金が不足をしているがゆえにそれに参加できない、こういうことも往々にしてあるのではないかと思うわけですね。
仮に、そのときに、その建てかえに必要な自己資金というものを投じることができれば、建てかえがされて、これもすべてじゃありませんけれども、特に昭和三十年代、四十年代にできた公団の集合住宅などの場合は、非常に建ぺい率、容積率に余裕を持って建てている場合が多うございますから、再開発をすると、当然のことながら、より余裕を持って、つまり、戸数がふやせる。そうすると、建築資金の一部はその余裕分の売却益である程度賄うことが可能になるわけです。そうなると、建てかえに参加をした方というのは、その売却益で、本来自分が払うべき建設費の一部が充当されるけれども、建てかえに参加しなかった人たち、この人たちにはその分が補てんされないということになってしまうんじゃないか。そうなると、
反対したがゆえに、もちろん時価で買い取ってはもらえるとはいうものの、本来であれば、少しの自己資金があればその利益を得られたはずのものが、得られないということになるのではないかということを私は実は心配をしているわけであります。
それが、今おっしゃった更地の価格というところに反映をされているというふうに考えていいのかどうか、ここを確認させていただきたい。
○房村政府参考人 一般的に、土地の評価の場合には、そこにどのような建物が建てられるかということを念頭に置いて評価されるわけでございますので、その上に建てかえ不可能なマンションがある場合には、それは当然敷地の価格としては非常に低いものになりますが、
そういう高度利用が可能な敷地であるということになれば、当然その更地価格は非常に高くなるわけでありまして、まさにおっしゃるようなものを含めたものが更地価格ということで評価されるというぐあいに理解しております。
○加藤委員 更地の価格が、つまり、建てかわったことを前提にというよりは、建てかえられるからその土地の値段が高く評価されるんだ、それを基準にするんだとおっしゃっているのか、それとも、高く土地の値段が評価されるだけではなくて、実際に建てかえた場合には、そこから、要するに、その更地価格から引かれる建設、解体の自己資金相当額ですか、その部分の額が、建てかえに参加した人の方が実際に小さくなってしまうことはないのかということなんですよ。
つまり、再開発をすれば、まあこれはちょっと法律用語で再開発と言っていいのかどうかわかりませんが、建てかえたときに、実際にあるコストがかかって建てかえが進みますね。それで、余剰の部分を売却したとすると、その売却というのは、コストで割り算するだけじゃなくて、当然付加価値が上がっているから利潤がとれるわけですよね。それは、近隣の新規のマンション売買と市場価格で整合性がとれる範囲で恐らく値段はつけられるでしょうから、そこは利益がとれるはずですね。すると、それが建設資金に充当されるわけですよね。そうすると、単に――ちょっと済みません、静かにしてもらえませんか、申しわけないですけれども。ちょっと、委員長。
○久保委員長 済みません、ちょっと私語を慎んでください。
○加藤委員 いいですか。更地の価格が高く算定をされるというのは、あくまでも土地の値段だけの話じゃないですか。それは、
容積率が今度目いっぱい建てられるから今までよりも土地の値段を高く算定するんですといっても、その土地の値段が近隣の更地の価格より大幅に高くなるということじゃないですよね。わかりますか、言っている意味。
単に土地単体の価格として見ているのか、それとも、そこに建物が建ったときに、事業としてやれば、そこはマンションを建てれば利潤がとれるわけだから、その分が建設資金に充てられるわけですよね、建てかえをするということは。その分はどうなるのかということなんです。
きのう、実は房村さんの部下の方にお話を伺ったときには、いや、それもその更地価格という中に包含されるんだというお話だったんで、ああ、それなら質疑もスムーズでいいですねというお話だったんですが、そうじゃないとなると少し説明をしていただかなきゃいけないので、そこを教えていただきたいんです。
○房村政府参考人 いや、なかなか説明が難しいんですが、申し上げたように、土地の評価というのは、その土地がどう利用されるかということを反映して評価額が定まってまいりますので、建てかえをできない場合と、建てかえが可能になる、しかも建てかえとして非常に高度利用が可能になるという場合では、それぞれ評価額は当然違ってくるわけでございます。
現実に相当の高度利用が可能になるということであれば、そういう高度利用可能なものとして土地の評価額が上がってくる。それがまさに、建てかえによる利益といいますか、そういうものとして反映されているわけでございます。
例えば、その余剰分を処分してしまうということがあり得るわけでございますが、現段階での評価される土地の更地価格というのは処分前のものでございますので、当然それは買い取り請求の時価にあらわれてくる。ですから、最終的には、第三者に転売をされて、それが建築費用等に充当されるといたしましても、その前提としての更地価格に基づいて算定される時価にはその更地全体が入っているわけでございますので、基本的に、
その建てかえによるメリットがあらわれた更地価格は、売り渡し請求を受けるものについても当然に及んでいるというぐあいに理解できると思っております。
○加藤委員 何でこれを聞いたかというと、売り渡し請求のときの売買の時価にもし仮にそれが入らないとするのであれば、別の何かサポートをしてさしあげないといけない。言い方を変えれば、わずか自己資金があれば建てかえに参加したいという人のために何か融資をしてさしあげれば、その方がそこに住み続けられたり、あるいは、でき上がった後にそこを売却して借金を返して、また別に移り住むということもできるわけですから、どっちかの道しかないと思うんですよね。これが入っているのか、それともそのサポートをするのか。
別にこの法案に私自身が反対をしているわけではなくて、建てかえをしたいという集合住宅の皆さんが円滑に事が運ぶということは是なんですよ。ただ、それで多少なりとも条件を緩やかにするということであれば、その少数派の皆さんに対してやはり権利を保護してあげるというのが我々の仕事だというふうに思うものですから、その人たちが気の毒な状態にならないように、どうなのかということをちょっと確認させていただきました。
両大臣に伺いますが、今の私が申し上げたこと、それから局長の答弁で理解にずれはないというふうに確信をしたとして、イエスかノーかだけ、それでよろしゅうございますか。
○扇国務大臣 実際にわかりやすくということですから、わかりやすく言いますと、土地があって、そして余剰があって、ゆとりがあるからこれを売りましょうといった場合もあります。
例えば、現実的にわかりやすい例をとりますと、あるマンションがございまして、これは公団でもいいです、その隣に高層ビルが建ちます、補償金をとります、その補償金はどう分配するか、あるいは建て直すときの預金にするかということは、その管理組合によって、合意によって、配分するかあるいは建てかえ用に回すかというのは、それぞれの管理組合で協議して決めるというのが原則でございます。今おっしゃったように、余剰の土地を売ってどうするか、これは新築費用にするのか、あるいは全員に分配するのか、これは各組合、そのための組合でございますし、
どっちが得かということも、管理士に、五千人以上いますから、御相談いただいて、どっちがいいか、おとりになるのはそれぞれのマンションの管理組合の合意でございます。
○森山国務大臣 先生の御疑問の点につきましては、政府参考人から申し上げたとおりでございまして、そのように確認させていただきたいと思います。
○加藤委員 法務省の御答弁に法務大臣が確認をしていただきましたのでよしとしますが、扇大臣がおっしゃったことは土地の部分であって、建てかえた後の余剰分を売買して充当するという話とはちょっと違うと思います。大臣のおっしゃったことはおっしゃったことでわかりますが、ちょっと私の議論とは違いますが、時間がないので先に行きたいと思います。（扇国務大臣「わかりやすくということですので」と呼ぶ）ありがとうございます。わかりやすい御答弁は願うところでございますので。
それで、この法案が仮に成立をしたとしたときに、では、どの程度建てかえが進んでいくのか。これは何も促進をするものではないというふうにおっしゃってはいますけれども、現実の問題として建てかえが進む方向に行くわけでありまして、どのくらいそれが進むとお考えになっていらっしゃるでしょうか。
○松野政府参考人 お答えいたします。
今後、三十年超の古いマンションが急増するわけでございますが、それに伴って建てかえのニーズも増加すると思います。
それで、現在のマンションストックのうち、そのどの程度が、いつの時期に建てかえを選択して、今後の建てかえの事業量になるか、これは予測するのは大変難しいのですが、
建築後三十年超となるマンションが建築後五十年あたりをピークとして建てかえが行われる、順次建てかえが行われて築後七十年にすべて建てかわるという仮定を置いたとすれば、今後十年間に約五万六千戸の建てかえが見込まれるのではないかと考えております。
○加藤委員 ぜひその点はやっていただかなければいけないことだと思いますので、また今後、そこは御期待をしたいと思うんです。
いずれにしても、マンションの建てかえがどんどん進んだときに、環境の問題も出てくるし、あるいはコストの問題も出てくるし、何でもかんでもどんどん建てかえていけばいいという話ではなくて、当然、建物の長寿命化ということも日本もそろそろ考えなければいけない時期かと思うんですが、マンション自体、建物自体の寿命を延ばすということについてどのような施策を講じようとお考えか、教えていただきたいと思います。
○扇国務大臣 今局長が答えましたように、産廃ということを考えますと、当然、今加藤議員がお示しのように、いかにあるものを長もちさせるか、これがもう大前提になってまいります。
そういう意味では、今いろいろな技術的な開発が進みまして、公団が今実行しておりますけれども、百年住宅という、言葉で言うと大変、本当かなと思うような、百年住宅を建築するということですけれども、これも
スケルトン・インフィルの住宅ということで、新しい方法で百年住宅にしようということでやっております。
それからもう一つは、二十一世紀の世紀の交代とともに、今までつくった公団住宅等々にバリアフリー化ができていないという問題がございます。そういう意味でも、まず高齢化社会に対して、でき得るものはバリアフリー化しよう、廊下が少し広くできないか、あるいは、手すりをつけられないかというようなことにも助成を行っていって、そして、老齢化社会の、お住まいになっている皆さんの利便性というものも図っていきたい、そう考えております。
少なくとも、耐久性の高いマンションを供給されるようにということで、今のスケルトン・インフィルの住宅というものを進めていきたい。
それから、一定のマンションに対する助成。これは、皆さん方に少しでも助成ができないかということで、二十一世紀都市居住緊急促進事業、こう銘打って、老朽化を防ぐためのものに対しての助成を行っております。
また、住宅金融公庫の基準において耐久性に配慮するということでの、これも住宅金融公庫の基準を緩和しておりますので、それも使用できると思います。
また、住宅品確法、これも法案として通していただきまして、この住宅がいかに品質を維持できるかということで、この品確法に基づいて住宅の品確の表示制度、これを行っております。皆さん、これは品確法に適していますよという表示をすることによって、皆さんが安心して住んでいただくということも、これは実行しております。
それをして
劣化をおくらせるということのために、個々の、私は、自助、共助、公助と言っておりますけれども、まず自分で自分の専門範囲をきれいにする、そして次は、管理組合等々でマンション全体の、お隣同士でも共同して品質保持のために努力する、そして、最後は公助で、私たちも公的にできる範囲で助成をしていこうという、三段階をとっております。
○加藤委員 実際には、マンションが売り買いされる市場原理の中で、長もち住宅が皆さんに支持されるかどうかというところがポイントなんですが、ぜひ進めていただきたい点だと思いますので、今後に期待をしたいと思います。
ただ、そうした住宅を今後つくっていくにせよ、今あるものについて、ただ建てかえだけ進めればいいということではなくて、今既にある住宅も再生をさせることによって延命化できるわけでございますので、この点もぜひお願いをしておきたいと思います。
それから、次のテーマに行きます。
こうしたマンションの建てかえのとき、あるいは、不幸にして災害などが発生をして、その段階になって初めて、その建物が手抜き工事であったなどということがわかる場合も実はあるわけでありまして、阪神・淡路大震災のときに、直後に私も関西へ行ったことがございますけれども、そんな話も聞きました。
これについては、その損失に対してどういう補償があるのか、あるいは、どういう責任をとることになっているのか、教えていただきたいと思います。
○松野政府参考人 お答えいたします。
まず、一般的に、
マンションの所有者が手抜き工事によって被害をこうむるというときには、民法上の損害賠償の請求を行うことが可能でございます。
また、平成十二年四月一日に施行いたしました住宅の品質確保の促進等に関する法律、いわゆる品確法に基づきまして、売買契約が締結され、分譲された新築マンションに関しましては、基礎、柱等の構造耐力上主要な部分、基本構造の部分、または屋根、外壁等、雨水の浸入を防止する部分につきまして、引き渡された日から十年間瑕疵担保責任を負うということでございます。
新築マンションの所有者は、もし問題があった場合には、この瑕疵担保責任を追及して損害賠償請求を行うことが可能となっております。
〔久保委員長退席、佐藤（剛）委員長代理着席〕
○加藤委員 そうした場合なんですが、今、
最長でも二十年ですよね。それでもわからないことというのも実はあるんじゃないか。今申し上げたように、不幸にして災害によって建物が損傷したり倒壊をしたりして発覚をするとか、あるいは建てかえのときに初めてわかるなどということもあるわけでありまして、それは、建てかえのときにわかっても、この建物、五十年事故がなかったからよかったね、そういう話なのかという疑問が当然出てくるわけであります。
そうした見えないところで手抜き工事がされないような施策として、どんな手だてをお考えか、これは大臣にお答えをいただきたいと思います。
○松野政府参考人 地震があったときに初めて基礎などに問題があったことがわかるということがあり得るわけでございます。阪神・淡路大震災でも、基礎工事などの施工不良が原因とされる建築物の被害が見られたところでございます。
この教訓を踏まえまして、平成十年に建築基準法を改正いたしました。基礎工事など、地方公共団体が指定しました建築工事の工程の検査に合格するまでは次の工程に進むことができないという中間検査制度を創設いたしました。
また、先ほど申し上げました、住宅の品質確保法を制定いたしまして、住宅性能表示制度を創設いたしました。この中で、新築マンションの場合は、建設住宅性能評価書、これは建設後の評価をいたしますが、交付するまでに、基礎工事など、原則として四回以上の中間検査を行うということにしております。
これらの制度は、いずれも、基礎工事など見えない部分の手抜き防止に大変大きな効果を発揮するものでございまして、今後とも、マンションの安全性の確保に全力で取り組んでまいりたいと考えております。
○加藤委員 ぜひその点、厳しくお願いをしたいと思います。実際に買われる皆さんからすると、一生に一度の大変大きな買い物のはずでありまして、ぜひそこをお願いしたい。
では、最後に一問、伺います。
マンションを買われる方が、何十年かそこに住んでいらっしゃって、その後、建物が老朽化をして、建てかえをしなければいけないかもしれない。そのときに、では、どういうルールにのっとって建てかえがされるのだろうかということ。つまり、今回議論をされているような法律について、果たして、どの程度理解をした上でそのマンションを買っていらっしゃるかというと、実はここに大きな疑問がございまして、私自身は不動産の売買というのは一切したことがないのでよくわかりませんが、買う前の段階で何十年か先のルールというものを認識しているのかどうかというと、ちょっと疑問だと思います。
せっかくここで議論をして法律を変えて、場合によっては円滑に建てかえが進むようにしようと言っている中、そのルールを何にも知らないで買ってしまって、何十年かたったらまたトラブルが発生するというのでは意味がありませんので、それは、
知らないで買ったやつが悪いと言ってしまえばそれまでかもしれませんが、そんな不親切な話はないわけですから、事前に、購入をされる場合に、こうした将来の建てかえに関するルールについても何がしか御説明をいただく、あるいは別の方法で何か周知徹底を図るということが重要ではないかと思うんですけれども、扇大臣に伺いたいと思います。御所見をお聞かせください。
○扇国務大臣 御存じのとおり、築三十年のマンションというのは全国で今十二万戸、しかも十年後にはこれが百万戸になるという大変大きな需要と、あるいは不安感を持っていらっしゃると言っても過言ではないと思うんです。けれども、皆さん方の御協力のおかげで、ことしの通常国会のときにマンションの
建替え円滑化法を通していただきました。今回は、このマンション円滑化法にプラスアルファして区分所有法及びマンション
建替え円滑化法の改正ということで、これでやっと車の両輪がそろって、きちんとした建てかえのルールが確立されたと私は認識しておりますし、また、御審議の過程ではそのようになっていると思います。
ただ、今後は、今おっしゃったように、その周知徹底をどうするのか、多くの皆さん方に不安を与えないためにどうするのかというのが今の御質問でございますので、私たちは、今後、あらゆる地方公共団体等公的な機関を利用しまして、お互いに、
地方公共団体にも相談の窓口をつくりましょうということで、まず窓口をつくって、インターネットの活用をして、そして皆さん方の御質問に答える、また、御存じのとおり、一般の方には直接情報提供という体制の整備を確立しようというのが一点でございます。
二点目は、先ほども私ちらっと申しましたけれども、全国に約五千人のマンション管理士がいらっしゃいます、そしてまた約三十万人の建築士という専門家がいらっしゃいますので、その人たちに専門的な情報提供の体制を整備していただきたいということも指導しておりますので、あらゆるところで皆さんの御相談ができるように、しかも、
管理組合にこのマンション管理士に御相談してくださいということも今周知徹底しておりますので、今回そういう法案を通していただくと建てかえを円滑に行うというための両輪がそろったということで、あとは周知徹底だと認識をしておりますので、今申しました二点の方法で周知徹底を図っていきたいと思っております。
○加藤委員 時間ですから終わりますが、ぜひ、買われる方に、その前の段階で、新築であろうが中古住宅であろうが、買われる前の段階で、これは知っていると知っていないとでは後の問題が大きく変わってくると思いますので、その広報、周知徹底だけは厳しくお願いをしたいと思います。
終わります。ありがとうございました。
（続く）
○加藤委員 おはようございます。民主党の加藤公一でございます。
きょうは、国土交通委員会の諸先生方には、連合審査をお受けいただきまして、改めてお礼を申し上げたいと思います。また、きょう、扇大臣が和服でお見えでいらっしゃいまして、私も国土交通関係で質問させていただくというのはなかなかそう機会がございませんので、大変記念になるなと思いまして、うれしく思っています。
短い時間でございますので、早速質疑に入らせていただきます。
今回の区分所有法、そしてマンションの
建替えの円滑化のための法律の改正につきましては、私自身は法務委員会の立場できょうはここに来ておりますけれども、しかし、これは玄人同士の法律論を展開いたしましても余り意味がありませんで、実際に今マンションに住んでいらっしゃる皆さん、あるいはこれからマンションに居住をしようと考えていらっしゃる皆さんに対して、わかりやすい議論をして、法律の趣旨というものを御理解いただかないと意味がないわけでございますので、きょうは、ぜひ、そのわかりやすさに重点を置いて御答弁をいただきたいというふうに冒頭に申し上げておきたいと思います。
まず一つ目でございますけれども、今回、五分の四の多数で建てかえ決議がされるということに法改正されるということになっておりますけれども、この場合に、賛成者の皆さんが反対者の皆さんに、つまり、多数派が少数派に対してということになりますけれども、売り渡し請求ができることになります。そのときに、これは現行法そのままでありますけれども、
区分所有権及び敷地利用権というのが時価で売買をされるということになるかと思いますが、この時価というのはどのように算出をするのかということを確認させていただきたいと思います。
○房村政府参考人 御指摘のように、建てかえ決議がされた場合に、その反対者に対して、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すことが請求できることになっております。
時価といいますと、そのときの価格ということになりますが、この場合、
マンションが建てかえられるのか建てかえができないのかで相当違ってくるわけでございます。
マンションが建てかえできないということになりますと、現在あるマンションの建物の価格と、それから、そういう建てかえできないマンションが上に乗っているということを評価した敷地権の価格、これを合算したものになります。そうしますと、必然的に額としては相当低いものになりますが、この
建てかえ決議による売り渡し請求というのは、建てかえができるという状態になってから行使されるものでございますので、この時価も、当然建てかえができることを前提として評価すべきである、こう理解されております。
この昭和五十八年の改正で入った規定でございますが、その立法担当者等の解説によりますと、建てかえがされることを前提とした区分所有権及び敷地利用権の客観的取引価格、これは、建てかえが実現した場合における建てかえ後の建物及び敷地利用権の価格から建てかえに要する費用を控除した額を基準として算定する、こう解説をされております。
さらに、今申し上げたような基準を具体的に算定する場合に、建物の価格というのは、建物の建築に要する額がございます、それから建てかえに要する費用としては、まさに建物の建築に要する費用と取り壊し費用がございますので、経済的には、結局、
建てかえができることを前提とした敷地の更地価格から取り壊し費用を引いた分、これが法で言う時価に当たる、こう解説されておりまして、実際に下級審等において時価の算定がなされた
裁判例を見ますと、いずれもそのような考え方に立って、建てかえができることを前提とした敷地の更地価格から現在ある建物の取り壊し費用を差し引いたもの、これを時価ということで算出をしている例が多いと承知しております。
○加藤委員 なかなか国会の議論というのは立体的じゃないものですから、ここでホワイトボードでも使って議論するともう少しわかりやすいと常々思っているんですが。
法律用語じゃなくて、もう少し雑駁な議論で確認をさせていただきたいんですが、私が何を心配しているかというと、この少数者の方、つまり建てかえに反対をしている皆さんというのは、建てかえ自体にノーと言っているのではなくて、これはもちろん全員じゃありませんけれども、
本当は、もう少し資金があれば、建てかえに参加をして、そこに住み続けたいけれども、残念ながら、その自己資金が不足をしているがゆえにそれに参加できない、こういうことも往々にしてあるのではないかと思うわけですね。
仮に、そのときに、その建てかえに必要な自己資金というものを投じることができれば、建てかえがされて、これもすべてじゃありませんけれども、特に昭和三十年代、四十年代にできた公団の集合住宅などの場合は、非常に建ぺい率、容積率に余裕を持って建てている場合が多うございますから、再開発をすると、当然のことながら、より余裕を持って、つまり、戸数がふやせる。そうすると、建築資金の一部はその余裕分の売却益である程度賄うことが可能になるわけです。そうなると、建てかえに参加をした方というのは、その売却益で、本来自分が払うべき建設費の一部が充当されるけれども、建てかえに参加しなかった人たち、この人たちにはその分が補てんされないということになってしまうんじゃないか。そうなると、
反対したがゆえに、もちろん時価で買い取ってはもらえるとはいうものの、本来であれば、少しの自己資金があればその利益を得られたはずのものが、得られないということになるのではないかということを私は実は心配をしているわけであります。
それが、今おっしゃった更地の価格というところに反映をされているというふうに考えていいのかどうか、ここを確認させていただきたい。
○房村政府参考人 一般的に、土地の評価の場合には、そこにどのような建物が建てられるかということを念頭に置いて評価されるわけでございますので、その上に建てかえ不可能なマンションがある場合には、それは当然敷地の価格としては非常に低いものになりますが、
そういう高度利用が可能な敷地であるということになれば、当然その更地価格は非常に高くなるわけでありまして、まさにおっしゃるようなものを含めたものが更地価格ということで評価されるというぐあいに理解しております。
○加藤委員 更地の価格が、つまり、建てかわったことを前提にというよりは、建てかえられるからその土地の値段が高く評価されるんだ、それを基準にするんだとおっしゃっているのか、それとも、高く土地の値段が評価されるだけではなくて、実際に建てかえた場合には、そこから、要するに、その更地価格から引かれる建設、解体の自己資金相当額ですか、その部分の額が、建てかえに参加した人の方が実際に小さくなってしまうことはないのかということなんですよ。
つまり、再開発をすれば、まあこれはちょっと法律用語で再開発と言っていいのかどうかわかりませんが、建てかえたときに、実際にあるコストがかかって建てかえが進みますね。それで、余剰の部分を売却したとすると、その売却というのは、コストで割り算するだけじゃなくて、当然付加価値が上がっているから利潤がとれるわけですよね。それは、近隣の新規のマンション売買と市場価格で整合性がとれる範囲で恐らく値段はつけられるでしょうから、そこは利益がとれるはずですね。すると、それが建設資金に充当されるわけですよね。そうすると、単に――ちょっと済みません、静かにしてもらえませんか、申しわけないですけれども。ちょっと、委員長。
○久保委員長 済みません、ちょっと私語を慎んでください。
○加藤委員 いいですか。更地の価格が高く算定をされるというのは、あくまでも土地の値段だけの話じゃないですか。それは、
容積率が今度目いっぱい建てられるから今までよりも土地の値段を高く算定するんですといっても、その土地の値段が近隣の更地の価格より大幅に高くなるということじゃないですよね。わかりますか、言っている意味。
単に土地単体の価格として見ているのか、それとも、そこに建物が建ったときに、事業としてやれば、そこはマンションを建てれば利潤がとれるわけだから、その分が建設資金に充てられるわけですよね、建てかえをするということは。その分はどうなるのかということなんです。
きのう、実は房村さんの部下の方にお話を伺ったときには、いや、それもその更地価格という中に包含されるんだというお話だったんで、ああ、それなら質疑もスムーズでいいですねというお話だったんですが、そうじゃないとなると少し説明をしていただかなきゃいけないので、そこを教えていただきたいんです。
○房村政府参考人 いや、なかなか説明が難しいんですが、申し上げたように、土地の評価というのは、その土地がどう利用されるかということを反映して評価額が定まってまいりますので、建てかえをできない場合と、建てかえが可能になる、しかも建てかえとして非常に高度利用が可能になるという場合では、それぞれ評価額は当然違ってくるわけでございます。
現実に相当の高度利用が可能になるということであれば、そういう高度利用可能なものとして土地の評価額が上がってくる。それがまさに、建てかえによる利益といいますか、そういうものとして反映されているわけでございます。
例えば、その余剰分を処分してしまうということがあり得るわけでございますが、現段階での評価される土地の更地価格というのは処分前のものでございますので、当然それは買い取り請求の時価にあらわれてくる。ですから、最終的には、第三者に転売をされて、それが建築費用等に充当されるといたしましても、その前提としての更地価格に基づいて算定される時価にはその更地全体が入っているわけでございますので、基本的に、
その建てかえによるメリットがあらわれた更地価格は、売り渡し請求を受けるものについても当然に及んでいるというぐあいに理解できると思っております。
○加藤委員 何でこれを聞いたかというと、売り渡し請求のときの売買の時価にもし仮にそれが入らないとするのであれば、別の何かサポートをしてさしあげないといけない。言い方を変えれば、わずか自己資金があれば建てかえに参加したいという人のために何か融資をしてさしあげれば、その方がそこに住み続けられたり、あるいは、でき上がった後にそこを売却して借金を返して、また別に移り住むということもできるわけですから、どっちかの道しかないと思うんですよね。これが入っているのか、それともそのサポートをするのか。
別にこの法案に私自身が反対をしているわけではなくて、建てかえをしたいという集合住宅の皆さんが円滑に事が運ぶということは是なんですよ。ただ、それで多少なりとも条件を緩やかにするということであれば、その少数派の皆さんに対してやはり権利を保護してあげるというのが我々の仕事だというふうに思うものですから、その人たちが気の毒な状態にならないように、どうなのかということをちょっと確認させていただきました。
両大臣に伺いますが、今の私が申し上げたこと、それから局長の答弁で理解にずれはないというふうに確信をしたとして、イエスかノーかだけ、それでよろしゅうございますか。
○扇国務大臣 実際にわかりやすくということですから、わかりやすく言いますと、土地があって、そして余剰があって、ゆとりがあるからこれを売りましょうといった場合もあります。
例えば、現実的にわかりやすい例をとりますと、あるマンションがございまして、これは公団でもいいです、その隣に高層ビルが建ちます、補償金をとります、その補償金はどう分配するか、あるいは建て直すときの預金にするかということは、その管理組合によって、合意によって、配分するかあるいは建てかえ用に回すかというのは、それぞれの管理組合で協議して決めるというのが原則でございます。今おっしゃったように、余剰の土地を売ってどうするか、これは新築費用にするのか、あるいは全員に分配するのか、これは各組合、そのための組合でございますし、
どっちが得かということも、管理士に、五千人以上いますから、御相談いただいて、どっちがいいか、おとりになるのはそれぞれのマンションの管理組合の合意でございます。
○森山国務大臣 先生の御疑問の点につきましては、政府参考人から申し上げたとおりでございまして、そのように確認させていただきたいと思います。
○加藤委員 法務省の御答弁に法務大臣が確認をしていただきましたのでよしとしますが、扇大臣がおっしゃったことは土地の部分であって、建てかえた後の余剰分を売買して充当するという話とはちょっと違うと思います。大臣のおっしゃったことはおっしゃったことでわかりますが、ちょっと私の議論とは違いますが、時間がないので先に行きたいと思います。（扇国務大臣「わかりやすくということですので」と呼ぶ）ありがとうございます。わかりやすい御答弁は願うところでございますので。
それで、この法案が仮に成立をしたとしたときに、では、どの程度建てかえが進んでいくのか。これは何も促進をするものではないというふうにおっしゃってはいますけれども、現実の問題として建てかえが進む方向に行くわけでありまして、どのくらいそれが進むとお考えになっていらっしゃるでしょうか。
○松野政府参考人 お答えいたします。
今後、三十年超の古いマンションが急増するわけでございますが、それに伴って建てかえのニーズも増加すると思います。
それで、現在のマンションストックのうち、そのどの程度が、いつの時期に建てかえを選択して、今後の建てかえの事業量になるか、これは予測するのは大変難しいのですが、
建築後三十年超となるマンションが建築後五十年あたりをピークとして建てかえが行われる、順次建てかえが行われて築後七十年にすべて建てかわるという仮定を置いたとすれば、今後十年間に約五万六千戸の建てかえが見込まれるのではないかと考えております。
○加藤委員 ぜひその点はやっていただかなければいけないことだと思いますので、また今後、そこは御期待をしたいと思うんです。
いずれにしても、マンションの建てかえがどんどん進んだときに、環境の問題も出てくるし、あるいはコストの問題も出てくるし、何でもかんでもどんどん建てかえていけばいいという話ではなくて、当然、建物の長寿命化ということも日本もそろそろ考えなければいけない時期かと思うんですが、マンション自体、建物自体の寿命を延ばすということについてどのような施策を講じようとお考えか、教えていただきたいと思います。
○扇国務大臣 今局長が答えましたように、産廃ということを考えますと、当然、今加藤議員がお示しのように、いかにあるものを長もちさせるか、これがもう大前提になってまいります。
そういう意味では、今いろいろな技術的な開発が進みまして、公団が今実行しておりますけれども、百年住宅という、言葉で言うと大変、本当かなと思うような、百年住宅を建築するということですけれども、これも
スケルトン・インフィルの住宅ということで、新しい方法で百年住宅にしようということでやっております。
それからもう一つは、二十一世紀の世紀の交代とともに、今までつくった公団住宅等々にバリアフリー化ができていないという問題がございます。そういう意味でも、まず高齢化社会に対して、でき得るものはバリアフリー化しよう、廊下が少し広くできないか、あるいは、手すりをつけられないかというようなことにも助成を行っていって、そして、老齢化社会の、お住まいになっている皆さんの利便性というものも図っていきたい、そう考えております。
少なくとも、耐久性の高いマンションを供給されるようにということで、今のスケルトン・インフィルの住宅というものを進めていきたい。
それから、一定のマンションに対する助成。これは、皆さん方に少しでも助成ができないかということで、二十一世紀都市居住緊急促進事業、こう銘打って、老朽化を防ぐためのものに対しての助成を行っております。
また、住宅金融公庫の基準において耐久性に配慮するということでの、これも住宅金融公庫の基準を緩和しておりますので、それも使用できると思います。
また、住宅品確法、これも法案として通していただきまして、この住宅がいかに品質を維持できるかということで、この品確法に基づいて住宅の品確の表示制度、これを行っております。皆さん、これは品確法に適していますよという表示をすることによって、皆さんが安心して住んでいただくということも、これは実行しております。
それをして
劣化をおくらせるということのために、個々の、私は、自助、共助、公助と言っておりますけれども、まず自分で自分の専門範囲をきれいにする、そして次は、管理組合等々でマンション全体の、お隣同士でも共同して品質保持のために努力する、そして、最後は公助で、私たちも公的にできる範囲で助成をしていこうという、三段階をとっております。
○加藤委員 実際には、マンションが売り買いされる市場原理の中で、長もち住宅が皆さんに支持されるかどうかというところがポイントなんですが、ぜひ進めていただきたい点だと思いますので、今後に期待をしたいと思います。
ただ、そうした住宅を今後つくっていくにせよ、今あるものについて、ただ建てかえだけ進めればいいということではなくて、今既にある住宅も再生をさせることによって延命化できるわけでございますので、この点もぜひお願いをしておきたいと思います。
それから、次のテーマに行きます。
こうしたマンションの建てかえのとき、あるいは、不幸にして災害などが発生をして、その段階になって初めて、その建物が手抜き工事であったなどということがわかる場合も実はあるわけでありまして、阪神・淡路大震災のときに、直後に私も関西へ行ったことがございますけれども、そんな話も聞きました。
これについては、その損失に対してどういう補償があるのか、あるいは、どういう責任をとることになっているのか、教えていただきたいと思います。
○松野政府参考人 お答えいたします。
まず、一般的に、
マンションの所有者が手抜き工事によって被害をこうむるというときには、民法上の損害賠償の請求を行うことが可能でございます。
また、平成十二年四月一日に施行いたしました住宅の品質確保の促進等に関する法律、いわゆる品確法に基づきまして、売買契約が締結され、分譲された新築マンションに関しましては、基礎、柱等の構造耐力上主要な部分、基本構造の部分、または屋根、外壁等、雨水の浸入を防止する部分につきまして、引き渡された日から十年間瑕疵担保責任を負うということでございます。
新築マンションの所有者は、もし問題があった場合には、この瑕疵担保責任を追及して損害賠償請求を行うことが可能となっております。
〔久保委員長退席、佐藤（剛）委員長代理着席〕
○加藤委員 そうした場合なんですが、今、
最長でも二十年ですよね。それでもわからないことというのも実はあるんじゃないか。今申し上げたように、不幸にして災害によって建物が損傷したり倒壊をしたりして発覚をするとか、あるいは建てかえのときに初めてわかるなどということもあるわけでありまして、それは、建てかえのときにわかっても、この建物、五十年事故がなかったからよかったね、そういう話なのかという疑問が当然出てくるわけであります。
そうした見えないところで手抜き工事がされないような施策として、どんな手だてをお考えか、これは大臣にお答えをいただきたいと思います。
○松野政府参考人 地震があったときに初めて基礎などに問題があったことがわかるということがあり得るわけでございます。阪神・淡路大震災でも、基礎工事などの施工不良が原因とされる建築物の被害が見られたところでございます。
この教訓を踏まえまして、平成十年に建築基準法を改正いたしました。基礎工事など、地方公共団体が指定しました建築工事の工程の検査に合格するまでは次の工程に進むことができないという中間検査制度を創設いたしました。
また、先ほど申し上げました、住宅の品質確保法を制定いたしまして、住宅性能表示制度を創設いたしました。この中で、新築マンションの場合は、建設住宅性能評価書、これは建設後の評価をいたしますが、交付するまでに、基礎工事など、原則として四回以上の中間検査を行うということにしております。
これらの制度は、いずれも、基礎工事など見えない部分の手抜き防止に大変大きな効果を発揮するものでございまして、今後とも、マンションの安全性の確保に全力で取り組んでまいりたいと考えております。
○加藤委員 ぜひその点、厳しくお願いをしたいと思います。実際に買われる皆さんからすると、一生に一度の大変大きな買い物のはずでありまして、ぜひそこをお願いしたい。
では、最後に一問、伺います。
マンションを買われる方が、何十年かそこに住んでいらっしゃって、その後、建物が老朽化をして、建てかえをしなければいけないかもしれない。そのときに、では、どういうルールにのっとって建てかえがされるのだろうかということ。つまり、今回議論をされているような法律について、果たして、どの程度理解をした上でそのマンションを買っていらっしゃるかというと、実はここに大きな疑問がございまして、私自身は不動産の売買というのは一切したことがないのでよくわかりませんが、買う前の段階で何十年か先のルールというものを認識しているのかどうかというと、ちょっと疑問だと思います。
せっかくここで議論をして法律を変えて、場合によっては円滑に建てかえが進むようにしようと言っている中、そのルールを何にも知らないで買ってしまって、何十年かたったらまたトラブルが発生するというのでは意味がありませんので、それは、
知らないで買ったやつが悪いと言ってしまえばそれまでかもしれませんが、そんな不親切な話はないわけですから、事前に、購入をされる場合に、こうした将来の建てかえに関するルールについても何がしか御説明をいただく、あるいは別の方法で何か周知徹底を図るということが重要ではないかと思うんですけれども、扇大臣に伺いたいと思います。御所見をお聞かせください。
○扇国務大臣 御存じのとおり、築三十年のマンションというのは全国で今十二万戸、しかも十年後にはこれが百万戸になるという大変大きな需要と、あるいは不安感を持っていらっしゃると言っても過言ではないと思うんです。けれども、皆さん方の御協力のおかげで、ことしの通常国会のときにマンションの
建替え円滑化法を通していただきました。今回は、このマンション円滑化法にプラスアルファして区分所有法及びマンション
建替え円滑化法の改正ということで、これでやっと車の両輪がそろって、きちんとした建てかえのルールが確立されたと私は認識しておりますし、また、御審議の過程ではそのようになっていると思います。
ただ、今後は、今おっしゃったように、その周知徹底をどうするのか、多くの皆さん方に不安を与えないためにどうするのかというのが今の御質問でございますので、私たちは、今後、あらゆる地方公共団体等公的な機関を利用しまして、お互いに、
地方公共団体にも相談の窓口をつくりましょうということで、まず窓口をつくって、インターネットの活用をして、そして皆さん方の御質問に答える、また、御存じのとおり、一般の方には直接情報提供という体制の整備を確立しようというのが一点でございます。
二点目は、先ほども私ちらっと申しましたけれども、全国に約五千人のマンション管理士がいらっしゃいます、そしてまた約三十万人の建築士という専門家がいらっしゃいますので、その人たちに専門的な情報提供の体制を整備していただきたいということも指導しておりますので、あらゆるところで皆さんの御相談ができるように、しかも、
管理組合にこのマンション管理士に御相談してくださいということも今周知徹底しておりますので、今回そういう法案を通していただくと建てかえを円滑に行うというための両輪がそろったということで、あとは周知徹底だと認識をしておりますので、今申しました二点の方法で周知徹底を図っていきたいと思っております。
○加藤委員 時間ですから終わりますが、ぜひ、買われる方に、その前の段階で、新築であろうが中古住宅であろうが、買われる前の段階で、これは知っていると知っていないとでは後の問題が大きく変わってくると思いますので、その広報、周知徹底だけは厳しくお願いをしたいと思います。
終わります。ありがとうございました。
（続く）