東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

○赤羽委員　公明党の赤羽一嘉でございます。
　私は、八年前の阪神・淡路大震災の折に、震度七の激震が襲いました神戸市東灘区のマンションに住んでおりまして、あのときの経験を通して、実は、マンションの建てかえというものは遠い将来いつかは来るだろうと。コンクリートは六十年ぐらいもつということでありますから、まだまだ先の話と思っていたマンションの建てかえ、または大規模修繕というものが、現実のものとして一挙に大量に起こった。いまだに、そのときのルールづくりが明確でないがために、まだ裁判で争われている例もある。そういった混乱の中で、私たちは二つのことを非常に教訓といたしました。
　一つは、マンションというのは、いかに維持管理が大事なのか、どういうふうに維持管理のレベルを上げていくのか。もう一つは、大変なダメージを受けた場合、また、老朽化といっても、相当な老朽化になると思いますが、そのときに大規模修繕にするのか、または建てかえをするのか、そういった合意形成または合意形成後の段取りを進めていく枠組みをどのようにつくっていくのか。こういったことを問題点としながら、我が党もマンション問題研究会というものを設立して、そして二〇〇〇年十二月にマンション管理適正化法、そして通常国会にマンション建替え円滑化法、そしてこの臨時国会で区分所有法の二十年ぶりの改正がなされるということは、私も阪神・淡路大震災のマンション居住者の被災者の一人として、感慨深いものがあるわけでございます。
　この中身、もう委員会でも随分質疑、議論を繰り返しておりますが、まず質問の前に、私の考えを一点申し上げておきたいのは、今回の区分所有法で建てかえの決議要件が五分の四以上の賛成ということになった。このことについて、要するに少数派に対する保護はと、こういったことが指摘され、それはもちろん当然なことでありますが、私の阪神大震災の経験からいいますと、あれだけマンションが被害を受けて、もう半分壊れている、大規模な被害を受けている状況の中であっても、五分の四の合意形成というのは大変難しいものがあった。建てかえをするというのは、やはりそれだけ経済的な要因、大変大きな圧迫になります。生涯で一回の買い物のはずのマンションをもう一度買いかえなければいけないというのは、大変な困難が伴う。
　その中で、私は逆の考えで思うんですが、今後、老朽化という中で建てかえを希望する区分所有者というのは、恐らくほとんどいないんじゃないか。基本的には、やはり大規模修繕、リフォームでやっていこうとするのが当たり前の話だと思います。
　しかし、最終的な区分所有者の希望として、やはりこうなった以上建てかえをしなければいけない、こういう希望者が区分所有者全体の八割以上を占めるという状況というのはどんなものなのか、想像をすることもできないような恐らく大変な状況になるのではないか。そのときに、建てかえをしようという人が五分の四以上いるのにもかかわらず、その人たちの思いが、要求が通らないというのは、これは弱者保護というのももちろん大事でありますし、我が党もすごく真剣に考えておりますが、それ以上に、多数の皆さんの希望が通らないというのは、この民主主義の社会の中でどうなのかな、こういう思いがいたしまして、通常国会からもこういった議論を重ねた中で、今回、区分所有法の建てかえ決議が非常にシンプルに五分の四以上の賛成があるということに絞られ、それから先はやはり私的自治ということにゆだねられるというのは、私は、この改正はよかったのではないかということをまず申し上げておきたいと思うのでございます。
　同じ中で、マンションの現状維持とか原状回復ですね、外壁の補修とか屋上防水、給排水管の定期的な修繕。マンションを維持管理していく、状況をよくしていくためのいわば定期的な大規模修繕の決議要件が、今回、これまでの四分の三以上ということから二分の一以上に要件緩和されたわけでございます。
　私はここでこの前もちょっと質問をしたんですが、大規模修繕といってもやはり相当な金額になる場合がある、そのために修繕積立金というのが積み立てられているわけでございますが、修繕積立金を超えてしまうような定期的な大規模修繕の場合に、やはり負担できない区分所有者というのは出てくると思うのです。そういった方たちはどうなるのか。これについて、前回民事局長の御答弁では、一般論としての御答弁だったと思いますが、究極的には、最悪のケースとしては競売になるというような形の御答弁がありました。
　これについては、私は前回の委員会でも申し上げましたが、やはり何らかの手だてがないと、大規模修繕はやりたい、積立金も積んできた、しかしそれを超える負担が発生する、こういった場合に今のルールではどうなるのか、ちょっとまず局長からもう一度御答弁をいただきたい。局長、よくわかっていると思いますが、よろしくお願いいたします。

○房村政府参考人　御指摘のように、大規模修繕は、今回、四分の三から二分の一にという改正をいたしました。その趣旨は、もう御指摘いただいたとおり、マンションにとって、これを長もちさせるためには大規模修繕が必要だ、それが現在四分の三という非常に重い決議をしなければ本来必要な修繕ができない、こういうことからこれを二分の一に軽減したものでございます。
　もちろん、そういう建物全体の維持に必要な費用でございますので、この大規模修繕にかかりました費用というものは、それぞれの区分所有者の方々がその持ち分に応じて負担をしていただくということになります。
　場合によると払えない場合が出るのではないかという御指摘でございます。確かにそういう懸念もございますが、通常の大規模修繕というもので、例えば外壁塗装工事であるとか屋上防水工事であるとか給排水管工事であるとかというものが念頭に置かれて、これをある程度の年数ごとに計画的に行っていくわけでありますが、そのかかる費用としては、大体高いものでも一戸当たり数十万ということになっております。また、当然修繕積立金もありまして、それで賄っていくのが原則でございますので、仮に修繕積立金で賄えない場合というものがあるとしても、その額は、一戸当たりについて見ればさらに少額になるのではないか。
　この負担でございますが、これは同じマンションの区分所有者で構成されている管理組合との間でもございますので、分割支払いにするとか、それはそれなりの適切な解決が図られて、理論的にはもちろん区分所有の競売ということもあり得るわけですが、その額と区分所有の額とを比較いたしますと、そのようなところまで進むということは通常はないのではないかというぐあいに考えているところでございます。

○赤羽委員　多分、極端な事例ということでの前回の御答弁だったと思うんですが、ですから私は、この二分の一緩和のその前提として、その総額が修繕積立金の額におさまる場合はというふうなことを一項目つけた方がよりよかったのではないか、こういう御指摘をさせていただいたところでございますし、そういったことで基本的には運用していただきたいと思いますが、仮に、少額というのは、額が大きい少ないというのは、非常に主観的なというか、局長の場合少額かもしれないけれども、私にとっては多額だということも十分あるわけでありまして、なかなかそういったことは難しいのですが、負担ができないから、分割にしても何とか融資を受けなきゃいけない。国土交通省、住宅金融公庫の中に、リバースモーゲージ制度を活用した融資制度、マンション建てかえの強い味方、こういう制度もつくられましたけれども、こういったことはこの大規模修繕においては活用できるのか、対象となるのかどうか確認させていただき、この制度以外にもバックアップするような支援制度があるのかどうか、御答弁いただきたいと思います。

○松野政府参考人　大規模な修繕に積立金を超える費用がかかるという場合に、不足額の調達の必要性が出てまいります。この場合には、住宅金融公庫によりますマンションの共用部分リフォームに対する融資制度がございます。これを活用していただきたいと思います。
　それ以外の助成制度というお尋ねでございますが、一般的な修繕ですと、今申し上げましたような融資制度、公庫の融資制度を使っていただくということですけれども、それとあわせて、耐震改修をやるというようなことがあったときは、優良建築物整備事業というような、耐震改修に対する補助制度もございます。そういうことが活用できるケースもあろうかと思います。

○赤羽委員　十月三十日に経済財政諮問会議が発表されました構造改革を加速するための総合対応策の中に、実はいろいろなメニューがあるんですね、バリアフリー化のまちづくりを進めるんだとか。その中に、マンション建替え円滑化法並びに区分所有法の改正が構造改革の加速策、民需活用の加速策になるというような発表があったわけですが、これは私はちょっと筋が違うんじゃないかなと。今回の法改正というのは、あくまで土俵ができることであって、この法改正によってマンションの建てかえが進むということは現実にはあり得ないんじゃないか、建てかえとか大規模修繕のときの土俵づくりにすぎない、私はそう思うわけなんです。
　しかし、そういった流れの中で、このデフレの中で実際建てかえをするといっても、先ほどから言いましたが、経済的な負担ということを考えますと、区分所有権を担保にして融資を受けられるという話がありますが、地価がこれだけ下落してマンションの価値もこれだけ下がっていて、どれだけ区分所有権を担保に融資を受けることが実効性を伴うのか。
　それと、この前の答弁でも、住宅金融公庫に都市居住再生融資ですか、こういうものがあると言われていましたが、そもそも住宅金融公庫というのは将来なくなっていくという話の中で、民間だけの金融機関になってこういったことが、同じようなものが措置されるのかどうか。制度はできたけれども、ルールは決まったけれども、現実に経済的な支援制度がないがゆえに、この法律改正をしたものの実効性が何もなかったというのでは余りにも寂しいなと思いますので、この点について、よろしく。

○松野政府参考人　まず、共用部分のリフォームにつきまして、デフレの中で担保価値は下がっているのではないかというお話でございます。
　この制度は、実は共用部分を担保にするということ自体が余り実務的でないということもありまして、無担保で融資できるという制度にしてございます。そういう制度でございますので、ぜひ活用していただきたいと思います。
　それから、住宅金融公庫がいずれ廃止されて独立行政法人に切りかわるということが閣議決定をされておりますが、こうした公庫の融資制度そのものが将来どうなるか、都市再生融資も含めてどうなるかというお尋ねでございますが、その辺につきましては、将来、独立行政法人が設立されますが、金融公庫の従来担ってきた機能が民間のローンでどれだけ担える状況になっているかということを踏まえてその時点で判断するということになっておりまして、それはその時点で改めて全体の情勢を見るということになっております。

○赤羽委員　時間も限られてきておりますのでもう最後にしたいと思いますが、今回の法改正はできましたが、マンション問題というのは、まだまだ、耐震補強をどうしていくのかとか、先ほど大臣の答弁にもありましたスケルトン・インフィル住宅化促進というか、百年マンションを目指してどのような形にしていくのかとか、相談窓口をどう充実していくのかとか、実態では、やらなければいけないことはたくさんあると思います。
　この区分所有法につきましても、団地式の建物の一括建てかえ決議要件も各棟三分の二にしたというのは、実はこれは、それを進めるためにということなんでしょうけれども、ここについてもいろいろ御意見があるところでありまして、今回はこういう改正をいたしますが、現実のものとして出てくるのはこれからだと思うんですね。そのときにおいて、現場の皆さん、全国のマンション管理組合の連合会とか、本当にまじめに取り組まれているところもたくさんあると思いますので、今回の改正にとどまらず、現場の皆さんの声を聞いてよりよいものにしていっていただきたいということを強く念願し、増田副大臣にきょうは質問通告もしていてちょっと質問できなかったんですが、その部分だけ、今回の区分所有法の改正にとどまらない今後のことについて簡単に御決意をいただいて、質問を終わらせていただきたいと思います。

（続く）

○加藤委員　おはようございます。民主党の加藤公一でございます。
　きょうは、国土交通委員会の諸先生方には、連合審査をお受けいただきまして、改めてお礼を申し上げたいと思います。また、きょう、扇大臣が和服でお見えでいらっしゃいまして、私も国土交通関係で質問させていただくというのはなかなかそう機会がございませんので、大変記念になるなと思いまして、うれしく思っています。
　短い時間でございますので、早速質疑に入らせていただきます。
　今回の区分所有法、そしてマンションの建替えの円滑化のための法律の改正につきましては、私自身は法務委員会の立場できょうはここに来ておりますけれども、しかし、これは玄人同士の法律論を展開いたしましても余り意味がありませんで、実際に今マンションに住んでいらっしゃる皆さん、あるいはこれからマンションに居住をしようと考えていらっしゃる皆さんに対して、わかりやすい議論をして、法律の趣旨というものを御理解いただかないと意味がないわけでございますので、きょうは、ぜひ、そのわかりやすさに重点を置いて御答弁をいただきたいというふうに冒頭に申し上げておきたいと思います。
　まず一つ目でございますけれども、今回、五分の四の多数で建てかえ決議がされるということに法改正されるということになっておりますけれども、この場合に、賛成者の皆さんが反対者の皆さんに、つまり、多数派が少数派に対してということになりますけれども、売り渡し請求ができることになります。そのときに、これは現行法そのままでありますけれども、区分所有権及び敷地利用権というのが時価で売買をされるということになるかと思いますが、この時価というのはどのように算出をするのかということを確認させていただきたいと思います。

○房村政府参考人　御指摘のように、建てかえ決議がされた場合に、その反対者に対して、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すことが請求できることになっております。
　時価といいますと、そのときの価格ということになりますが、この場合、マンションが建てかえられるのか建てかえができないのかで相当違ってくるわけでございます。マンションが建てかえできないということになりますと、現在あるマンションの建物の価格と、それから、そういう建てかえできないマンションが上に乗っているということを評価した敷地権の価格、これを合算したものになります。そうしますと、必然的に額としては相当低いものになりますが、この建てかえ決議による売り渡し請求というのは、建てかえができるという状態になってから行使されるものでございますので、この時価も、当然建てかえができることを前提として評価すべきである、こう理解されております。
　この昭和五十八年の改正で入った規定でございますが、その立法担当者等の解説によりますと、建てかえがされることを前提とした区分所有権及び敷地利用権の客観的取引価格、これは、建てかえが実現した場合における建てかえ後の建物及び敷地利用権の価格から建てかえに要する費用を控除した額を基準として算定する、こう解説をされております。
　さらに、今申し上げたような基準を具体的に算定する場合に、建物の価格というのは、建物の建築に要する額がございます、それから建てかえに要する費用としては、まさに建物の建築に要する費用と取り壊し費用がございますので、経済的には、結局、建てかえができることを前提とした敷地の更地価格から取り壊し費用を引いた分、これが法で言う時価に当たる、こう解説されておりまして、実際に下級審等において時価の算定がなされた裁判例を見ますと、いずれもそのような考え方に立って、建てかえができることを前提とした敷地の更地価格から現在ある建物の取り壊し費用を差し引いたもの、これを時価ということで算出をしている例が多いと承知しております。

○加藤委員　なかなか国会の議論というのは立体的じゃないものですから、ここでホワイトボードでも使って議論するともう少しわかりやすいと常々思っているんですが。
　法律用語じゃなくて、もう少し雑駁な議論で確認をさせていただきたいんですが、私が何を心配しているかというと、この少数者の方、つまり建てかえに反対をしている皆さんというのは、建てかえ自体にノーと言っているのではなくて、これはもちろん全員じゃありませんけれども、本当は、もう少し資金があれば、建てかえに参加をして、そこに住み続けたいけれども、残念ながら、その自己資金が不足をしているがゆえにそれに参加できない、こういうことも往々にしてあるのではないかと思うわけですね。
　仮に、そのときに、その建てかえに必要な自己資金というものを投じることができれば、建てかえがされて、これもすべてじゃありませんけれども、特に昭和三十年代、四十年代にできた公団の集合住宅などの場合は、非常に建ぺい率、容積率に余裕を持って建てている場合が多うございますから、再開発をすると、当然のことながら、より余裕を持って、つまり、戸数がふやせる。そうすると、建築資金の一部はその余裕分の売却益である程度賄うことが可能になるわけです。そうなると、建てかえに参加をした方というのは、その売却益で、本来自分が払うべき建設費の一部が充当されるけれども、建てかえに参加しなかった人たち、この人たちにはその分が補てんされないということになってしまうんじゃないか。そうなると、反対したがゆえに、もちろん時価で買い取ってはもらえるとはいうものの、本来であれば、少しの自己資金があればその利益を得られたはずのものが、得られないということになるのではないかということを私は実は心配をしているわけであります。
　それが、今おっしゃった更地の価格というところに反映をされているというふうに考えていいのかどうか、ここを確認させていただきたい。

○房村政府参考人　一般的に、土地の評価の場合には、そこにどのような建物が建てられるかということを念頭に置いて評価されるわけでございますので、その上に建てかえ不可能なマンションがある場合には、それは当然敷地の価格としては非常に低いものになりますが、そういう高度利用が可能な敷地であるということになれば、当然その更地価格は非常に高くなるわけでありまして、まさにおっしゃるようなものを含めたものが更地価格ということで評価されるというぐあいに理解しております。

○加藤委員　更地の価格が、つまり、建てかわったことを前提にというよりは、建てかえられるからその土地の値段が高く評価されるんだ、それを基準にするんだとおっしゃっているのか、それとも、高く土地の値段が評価されるだけではなくて、実際に建てかえた場合には、そこから、要するに、その更地価格から引かれる建設、解体の自己資金相当額ですか、その部分の額が、建てかえに参加した人の方が実際に小さくなってしまうことはないのかということなんですよ。
　つまり、再開発をすれば、まあこれはちょっと法律用語で再開発と言っていいのかどうかわかりませんが、建てかえたときに、実際にあるコストがかかって建てかえが進みますね。それで、余剰の部分を売却したとすると、その売却というのは、コストで割り算するだけじゃなくて、当然付加価値が上がっているから利潤がとれるわけですよね。それは、近隣の新規のマンション売買と市場価格で整合性がとれる範囲で恐らく値段はつけられるでしょうから、そこは利益がとれるはずですね。すると、それが建設資金に充当されるわけですよね。そうすると、単に――ちょっと済みません、静かにしてもらえませんか、申しわけないですけれども。ちょっと、委員長。

○久保委員長　済みません、ちょっと私語を慎んでください。

○加藤委員　いいですか。更地の価格が高く算定をされるというのは、あくまでも土地の値段だけの話じゃないですか。それは、容積率が今度目いっぱい建てられるから今までよりも土地の値段を高く算定するんですといっても、その土地の値段が近隣の更地の価格より大幅に高くなるということじゃないですよね。わかりますか、言っている意味。
　単に土地単体の価格として見ているのか、それとも、そこに建物が建ったときに、事業としてやれば、そこはマンションを建てれば利潤がとれるわけだから、その分が建設資金に充てられるわけですよね、建てかえをするということは。その分はどうなるのかということなんです。
　きのう、実は房村さんの部下の方にお話を伺ったときには、いや、それもその更地価格という中に包含されるんだというお話だったんで、ああ、それなら質疑もスムーズでいいですねというお話だったんですが、そうじゃないとなると少し説明をしていただかなきゃいけないので、そこを教えていただきたいんです。

○房村政府参考人　いや、なかなか説明が難しいんですが、申し上げたように、土地の評価というのは、その土地がどう利用されるかということを反映して評価額が定まってまいりますので、建てかえをできない場合と、建てかえが可能になる、しかも建てかえとして非常に高度利用が可能になるという場合では、それぞれ評価額は当然違ってくるわけでございます。
　現実に相当の高度利用が可能になるということであれば、そういう高度利用可能なものとして土地の評価額が上がってくる。それがまさに、建てかえによる利益といいますか、そういうものとして反映されているわけでございます。
　例えば、その余剰分を処分してしまうということがあり得るわけでございますが、現段階での評価される土地の更地価格というのは処分前のものでございますので、当然それは買い取り請求の時価にあらわれてくる。ですから、最終的には、第三者に転売をされて、それが建築費用等に充当されるといたしましても、その前提としての更地価格に基づいて算定される時価にはその更地全体が入っているわけでございますので、基本的に、その建てかえによるメリットがあらわれた更地価格は、売り渡し請求を受けるものについても当然に及んでいるというぐあいに理解できると思っております。

○加藤委員　何でこれを聞いたかというと、売り渡し請求のときの売買の時価にもし仮にそれが入らないとするのであれば、別の何かサポートをしてさしあげないといけない。言い方を変えれば、わずか自己資金があれば建てかえに参加したいという人のために何か融資をしてさしあげれば、その方がそこに住み続けられたり、あるいは、でき上がった後にそこを売却して借金を返して、また別に移り住むということもできるわけですから、どっちかの道しかないと思うんですよね。これが入っているのか、それともそのサポートをするのか。
　別にこの法案に私自身が反対をしているわけではなくて、建てかえをしたいという集合住宅の皆さんが円滑に事が運ぶということは是なんですよ。ただ、それで多少なりとも条件を緩やかにするということであれば、その少数派の皆さんに対してやはり権利を保護してあげるというのが我々の仕事だというふうに思うものですから、その人たちが気の毒な状態にならないように、どうなのかということをちょっと確認させていただきました。
　両大臣に伺いますが、今の私が申し上げたこと、それから局長の答弁で理解にずれはないというふうに確信をしたとして、イエスかノーかだけ、それでよろしゅうございますか。

○扇国務大臣　実際にわかりやすくということですから、わかりやすく言いますと、土地があって、そして余剰があって、ゆとりがあるからこれを売りましょうといった場合もあります。
　例えば、現実的にわかりやすい例をとりますと、あるマンションがございまして、これは公団でもいいです、その隣に高層ビルが建ちます、補償金をとります、その補償金はどう分配するか、あるいは建て直すときの預金にするかということは、その管理組合によって、合意によって、配分するかあるいは建てかえ用に回すかというのは、それぞれの管理組合で協議して決めるというのが原則でございます。今おっしゃったように、余剰の土地を売ってどうするか、これは新築費用にするのか、あるいは全員に分配するのか、これは各組合、そのための組合でございますし、どっちが得かということも、管理士に、五千人以上いますから、御相談いただいて、どっちがいいか、おとりになるのはそれぞれのマンションの管理組合の合意でございます。

○森山国務大臣　先生の御疑問の点につきましては、政府参考人から申し上げたとおりでございまして、そのように確認させていただきたいと思います。

○加藤委員　法務省の御答弁に法務大臣が確認をしていただきましたのでよしとしますが、扇大臣がおっしゃったことは土地の部分であって、建てかえた後の余剰分を売買して充当するという話とはちょっと違うと思います。大臣のおっしゃったことはおっしゃったことでわかりますが、ちょっと私の議論とは違いますが、時間がないので先に行きたいと思います。（扇国務大臣「わかりやすくということですので」と呼ぶ）ありがとうございます。わかりやすい御答弁は願うところでございますので。
　それで、この法案が仮に成立をしたとしたときに、では、どの程度建てかえが進んでいくのか。これは何も促進をするものではないというふうにおっしゃってはいますけれども、現実の問題として建てかえが進む方向に行くわけでありまして、どのくらいそれが進むとお考えになっていらっしゃるでしょうか。

○松野政府参考人　お答えいたします。
　今後、三十年超の古いマンションが急増するわけでございますが、それに伴って建てかえのニーズも増加すると思います。
　それで、現在のマンションストックのうち、そのどの程度が、いつの時期に建てかえを選択して、今後の建てかえの事業量になるか、これは予測するのは大変難しいのですが、建築後三十年超となるマンションが建築後五十年あたりをピークとして建てかえが行われる、順次建てかえが行われて築後七十年にすべて建てかわるという仮定を置いたとすれば、今後十年間に約五万六千戸の建てかえが見込まれるのではないかと考えております。



○加藤委員　ぜひその点はやっていただかなければいけないことだと思いますので、また今後、そこは御期待をしたいと思うんです。
　いずれにしても、マンションの建てかえがどんどん進んだときに、環境の問題も出てくるし、あるいはコストの問題も出てくるし、何でもかんでもどんどん建てかえていけばいいという話ではなくて、当然、建物の長寿命化ということも日本もそろそろ考えなければいけない時期かと思うんですが、マンション自体、建物自体の寿命を延ばすということについてどのような施策を講じようとお考えか、教えていただきたいと思います。

○扇国務大臣　今局長が答えましたように、産廃ということを考えますと、当然、今加藤議員がお示しのように、いかにあるものを長もちさせるか、これがもう大前提になってまいります。
　そういう意味では、今いろいろな技術的な開発が進みまして、公団が今実行しておりますけれども、百年住宅という、言葉で言うと大変、本当かなと思うような、百年住宅を建築するということですけれども、これもスケルトン・インフィルの住宅ということで、新しい方法で百年住宅にしようということでやっております。
　それからもう一つは、二十一世紀の世紀の交代とともに、今までつくった公団住宅等々にバリアフリー化ができていないという問題がございます。そういう意味でも、まず高齢化社会に対して、でき得るものはバリアフリー化しよう、廊下が少し広くできないか、あるいは、手すりをつけられないかというようなことにも助成を行っていって、そして、老齢化社会の、お住まいになっている皆さんの利便性というものも図っていきたい、そう考えております。
　少なくとも、耐久性の高いマンションを供給されるようにということで、今のスケルトン・インフィルの住宅というものを進めていきたい。
　それから、一定のマンションに対する助成。これは、皆さん方に少しでも助成ができないかということで、二十一世紀都市居住緊急促進事業、こう銘打って、老朽化を防ぐためのものに対しての助成を行っております。
　また、住宅金融公庫の基準において耐久性に配慮するということでの、これも住宅金融公庫の基準を緩和しておりますので、それも使用できると思います。
　また、住宅品確法、これも法案として通していただきまして、この住宅がいかに品質を維持できるかということで、この品確法に基づいて住宅の品確の表示制度、これを行っております。皆さん、これは品確法に適していますよという表示をすることによって、皆さんが安心して住んでいただくということも、これは実行しております。
　それをして劣化をおくらせるということのために、個々の、私は、自助、共助、公助と言っておりますけれども、まず自分で自分の専門範囲をきれいにする、そして次は、管理組合等々でマンション全体の、お隣同士でも共同して品質保持のために努力する、そして、最後は公助で、私たちも公的にできる範囲で助成をしていこうという、三段階をとっております。

○加藤委員　実際には、マンションが売り買いされる市場原理の中で、長もち住宅が皆さんに支持されるかどうかというところがポイントなんですが、ぜひ進めていただきたい点だと思いますので、今後に期待をしたいと思います。
　ただ、そうした住宅を今後つくっていくにせよ、今あるものについて、ただ建てかえだけ進めればいいということではなくて、今既にある住宅も再生をさせることによって延命化できるわけでございますので、この点もぜひお願いをしておきたいと思います。
　それから、次のテーマに行きます。
　こうしたマンションの建てかえのとき、あるいは、不幸にして災害などが発生をして、その段階になって初めて、その建物が手抜き工事であったなどということがわかる場合も実はあるわけでありまして、阪神・淡路大震災のときに、直後に私も関西へ行ったことがございますけれども、そんな話も聞きました。
　これについては、その損失に対してどういう補償があるのか、あるいは、どういう責任をとることになっているのか、教えていただきたいと思います。



○松野政府参考人　お答えいたします。
　まず、一般的に、マンションの所有者が手抜き工事によって被害をこうむるというときには、民法上の損害賠償の請求を行うことが可能でございます。
　また、平成十二年四月一日に施行いたしました住宅の品質確保の促進等に関する法律、いわゆる品確法に基づきまして、売買契約が締結され、分譲された新築マンションに関しましては、基礎、柱等の構造耐力上主要な部分、基本構造の部分、または屋根、外壁等、雨水の浸入を防止する部分につきまして、引き渡された日から十年間瑕疵担保責任を負うということでございます。新築マンションの所有者は、もし問題があった場合には、この瑕疵担保責任を追及して損害賠償請求を行うことが可能となっております。
　　　　〔久保委員長退席、佐藤（剛）委員長代理着席〕

○加藤委員　そうした場合なんですが、今、最長でも二十年ですよね。それでもわからないことというのも実はあるんじゃないか。今申し上げたように、不幸にして災害によって建物が損傷したり倒壊をしたりして発覚をするとか、あるいは建てかえのときに初めてわかるなどということもあるわけでありまして、それは、建てかえのときにわかっても、この建物、五十年事故がなかったからよかったね、そういう話なのかという疑問が当然出てくるわけであります。
　そうした見えないところで手抜き工事がされないような施策として、どんな手だてをお考えか、これは大臣にお答えをいただきたいと思います。

○松野政府参考人　地震があったときに初めて基礎などに問題があったことがわかるということがあり得るわけでございます。阪神・淡路大震災でも、基礎工事などの施工不良が原因とされる建築物の被害が見られたところでございます。
　この教訓を踏まえまして、平成十年に建築基準法を改正いたしました。基礎工事など、地方公共団体が指定しました建築工事の工程の検査に合格するまでは次の工程に進むことができないという中間検査制度を創設いたしました。
　また、先ほど申し上げました、住宅の品質確保法を制定いたしまして、住宅性能表示制度を創設いたしました。この中で、新築マンションの場合は、建設住宅性能評価書、これは建設後の評価をいたしますが、交付するまでに、基礎工事など、原則として四回以上の中間検査を行うということにしております。
　これらの制度は、いずれも、基礎工事など見えない部分の手抜き防止に大変大きな効果を発揮するものでございまして、今後とも、マンションの安全性の確保に全力で取り組んでまいりたいと考えております。

○加藤委員　ぜひその点、厳しくお願いをしたいと思います。実際に買われる皆さんからすると、一生に一度の大変大きな買い物のはずでありまして、ぜひそこをお願いしたい。
　では、最後に一問、伺います。
　マンションを買われる方が、何十年かそこに住んでいらっしゃって、その後、建物が老朽化をして、建てかえをしなければいけないかもしれない。そのときに、では、どういうルールにのっとって建てかえがされるのだろうかということ。つまり、今回議論をされているような法律について、果たして、どの程度理解をした上でそのマンションを買っていらっしゃるかというと、実はここに大きな疑問がございまして、私自身は不動産の売買というのは一切したことがないのでよくわかりませんが、買う前の段階で何十年か先のルールというものを認識しているのかどうかというと、ちょっと疑問だと思います。
　せっかくここで議論をして法律を変えて、場合によっては円滑に建てかえが進むようにしようと言っている中、そのルールを何にも知らないで買ってしまって、何十年かたったらまたトラブルが発生するというのでは意味がありませんので、それは、知らないで買ったやつが悪いと言ってしまえばそれまでかもしれませんが、そんな不親切な話はないわけですから、事前に、購入をされる場合に、こうした将来の建てかえに関するルールについても何がしか御説明をいただく、あるいは別の方法で何か周知徹底を図るということが重要ではないかと思うんですけれども、扇大臣に伺いたいと思います。御所見をお聞かせください。

○扇国務大臣　御存じのとおり、築三十年のマンションというのは全国で今十二万戸、しかも十年後にはこれが百万戸になるという大変大きな需要と、あるいは不安感を持っていらっしゃると言っても過言ではないと思うんです。けれども、皆さん方の御協力のおかげで、ことしの通常国会のときにマンションの建替え円滑化法を通していただきました。今回は、このマンション円滑化法にプラスアルファして区分所有法及びマンション建替え円滑化法の改正ということで、これでやっと車の両輪がそろって、きちんとした建てかえのルールが確立されたと私は認識しておりますし、また、御審議の過程ではそのようになっていると思います。
　ただ、今後は、今おっしゃったように、その周知徹底をどうするのか、多くの皆さん方に不安を与えないためにどうするのかというのが今の御質問でございますので、私たちは、今後、あらゆる地方公共団体等公的な機関を利用しまして、お互いに、地方公共団体にも相談の窓口をつくりましょうということで、まず窓口をつくって、インターネットの活用をして、そして皆さん方の御質問に答える、また、御存じのとおり、一般の方には直接情報提供という体制の整備を確立しようというのが一点でございます。
　二点目は、先ほども私ちらっと申しましたけれども、全国に約五千人のマンション管理士がいらっしゃいます、そしてまた約三十万人の建築士という専門家がいらっしゃいますので、その人たちに専門的な情報提供の体制を整備していただきたいということも指導しておりますので、あらゆるところで皆さんの御相談ができるように、しかも、管理組合にこのマンション管理士に御相談してくださいということも今周知徹底しておりますので、今回そういう法案を通していただくと建てかえを円滑に行うというための両輪がそろったということで、あとは周知徹底だと認識をしておりますので、今申しました二点の方法で周知徹底を図っていきたいと思っております。

○加藤委員　時間ですから終わりますが、ぜひ、買われる方に、その前の段階で、新築であろうが中古住宅であろうが、買われる前の段階で、これは知っていると知っていないとでは後の問題が大きく変わってくると思いますので、その広報、周知徹底だけは厳しくお願いをしたいと思います。
　終わります。ありがとうございました。

（続く）

（中略）

○大口委員　次に、マンションと信託制度についてお伺いしたいと思います。
　信託法の改正案に盛り込まれている自己信託をマンション管理組合の資金管理に活用したり、あるいはマンション一棟丸ごと信託財産とするなど、分譲マンション管理の分野において信託の活用が可能ではないか、こう考えられます。それぞれのメリットなども含めて、国土交通省としての考えをお伺いしたい。
　それから、分譲マンションにおいて、各区分所有権を一の受託者に信託した場合、当該マンションの所有者は受託者のみとなります。一方、当該マンションの真の所有者は受益者たる居住者であり、その態様は明らかに区分所有物に類似している、このような信託建物において区分所有権は適用されないと解釈してよいのか。それと、居住用の分譲マンションの区分所有権を信託した場合において、受益者たる居住者が取得する信託受益権をマンション一室及び共有部分の利用権と解釈することは可能なのか、これについては法務省にお伺いしたいと思います。

○和泉政府参考人　お答え申し上げます。
　まず、分譲マンション管理組合の財産でございます管理費や修繕積立金等の金銭を保全するために、信託の持つ倒産隔離機能を活用することが考えられるわけでございます。
　例えば、管理費等が管理業者の口座へ一時管理されたとき、その間に管理業者が倒産した場合といったトラブルがあるわけでございますが、組合財産が信託財産とされておれば、きちっと保全されるということになるわけでございます。このような手法は、現行の信託法においても活用可能でございますが、マンション管理適正化法においては、管理業者による組合財産の管理について信託を想定していないといったことがございますので、現在、関連業界とも協力して検討を開始しているところでございます。また、自己信託が解禁されれば、信託コストの低減、あるいは手続の簡素化が図られ、利便性が向上するものと考えております。
　次に、御指摘の分譲マンションの共有部分と専有部分を丸ごと信託するということが考えられます。分譲マンションの居住者の高齢化、あるいは分譲マンションの賃貸化が進む中で、管理組合がみずからではマンションの適切な維持管理のために十分な機能を果たせないということも想定されるわけでございまして、あらかじめマンションのすべての区分所有権及び共有部分の所有権を一の受託者に信託しておけば、受託者責任に基づきまして、マンションの適切な維持管理が図られるものと期待されます。
　いずれにしましても、今や国民の約一割が居住する分譲マンションについて、長期にわたって適切に維持管理していくために、信託の活用を含めてどのような手法が一番適切か、しっかりと検討してまいりたいと考えております。

○寺田政府参考人　今おっしゃいましたようなマンションの区分所有権、敷地利用権の全体を一つの信託会社に信託するということになりますと、あたかも区分所有権が全体で一つの所有者になってしまいますので、区分所有権でなくなってしまうという御疑念が生ずるかもわかりませんが、区分所有法上は、そういうことであっても区分所有関係に影響を及ぼさないということでございます。
　また、おっしゃるような形での信託が行われた場合の受益権というのは、これは実際の信託を見てみないとわかりませんが、概念的に申し上げますと、信託財産の利用権、信託契約終了後の区分所有権、敷地利用権の受領権、こういったものが受益権とみなされるのではないかなというように考えます。

○大口委員　以上で終わります。ありがとうございました。

○七条委員長　次に、柴山昌彦君。

○柴山委員　自由民主党の柴山昌彦でございます。
　信託法に関しては、今、大口委員からお話がございましたとおり、制定されてから八十年以上実質的な改正がされなかった法律でありまして、それを今回のような形で大変ドラスチックに大幅な改正を加えるということですので、ぜひ慎重に審議をしたいというように思っております。大口委員から御質問がありました事項については、できるだけ重複を避けながら質問を進めていきたいと思いますので、よろしくお願いいたします。
　まず最初に、大変その弊害が懸念をされております信託宣言、いわゆる自己信託の問題点についてお伺いしたいと思います。
　今、大口委員から御質問がありましたとおり、これに関して、さまざまな将来の可能性というか有益性については指摘をされているとおりだと思います。証券化ビジネスの拡大ですとか、あるいは事業再編において必ずしも法人格、その権利主体を交代する必要がない、あるいは最後に御指摘がされたマンション管理等において有効活用できるのではないか、さまざまな指摘がされております。
　ただ、実際にこの信託宣言を導入しているアメリカで果たしてこれがきちんと活用されているのかどうかということについて、例えば二〇〇五年十一月二十一日付の「金融財政事情」、こちらの方に紹介をされているところによりますと、アメリカでは、個人の相続ですとか贈与の手段として信託宣言は活用されているけれども、ビジネス分野においては決して一般的には活用されていないという指摘がされています。信託宣言を利用した公的機関であるファニーメイの住宅ローン、こちらの債権流動化というようなものを除いては余り活用されていないというようにも指摘をされていると思います。
　ですから、今申し上げたようなさまざまなメリットは、別の、例えば営業譲渡ですとか、あるいは企業担保を利用しての資金調達とか、あるいはマンション管理についてももう少し管理組合について柔軟な制度をつくっていくとか、そういう代替的な手段でカバーできるのではないかという指摘も恐らくされるところだと思うのですが、この外国との比較、あるいはその代替手段との関係、こういうものについて、冒頭、ぜひ御説明をいただきたいと思います。

○長勢国務大臣　外国の自己信託について、どういうことになっておるかというお尋ねだと思います。詳細、また必要があれば事務方から答弁をさせますが、先生も相当勉強されておられるようで、先生の方が詳しいのかもしれませんが、答弁をさせていただきます。
　今おっしゃいましたように、海外においても自己信託というのは認められておるわけで、例えばアメリカでは、アメリカの統一信託法典においても、信託の設定方法の一つとして明示をされております。
　アメリカで具体的な自己信託の例としては、今もお話がありましたファニーメイが住宅ローンの証券化で信託宣言をする場合とか、あるいは銀行の預金者が、その預金につき、みずからを他人のための受託者である旨の信託宣言をすることによって預貯金信託をする場合、債務者が債務を支払うためにみずからの特定の財産を信託財産として自分で受託者になる場合等が挙げられます。ちょっと日本では余り例のない、少ない例だと思います。
　また、イギリスでもアメリカと同様のものが認められておるというふうに承知をいたしております。
　なお、ドイツ及びフランスには信託制度がございませんので、こういう自己信託というものもございませんが、ＥＵにおける取り組みとしては、一九九九年一月に欧州信託法の権威者が集まってつくりました欧州信託法基本原理におきまして、自己信託による信託の設定も認められておるというふうに承知をいたしております。
　必要があれば、詳細は事務方から答弁をさせます。

○寺田政府参考人　先ほど申しましたように、この制度はもともと英米法の制度でございまして、英米においては、今大臣が御説明申し上げましたような利用形態というのが一応考えられておるわけでございます。
　ただ、委員も御指摘のように、アメリカにおいて、ではこれが全面的にビジネスに利用されているかといいますと、これもまた、一部、債権の流動化には利用されておりますけれども、それは総合的な評価としてはまだまだこれからだという御意見も当然あるわけでございます。我が国でも、とりわけ同じように債権流動化にこれを利用したいという声があるわけでございますけれども、そういう意味では、この自己信託というのはこれからの制度だ、利用面においてはこれからの制度だということにもなるわけであります。
　ただ、大臣が申し上げました三つの例のうちの後の二つ、つまり、だれかのために資金を預かっているという状態は一般に広く見られることであります。ある種の会費というのを幹事さんが預かっている、こういうものをどういう権利関係に置くのが適当かというと、おっしゃるとおり、いろいろな代替手段と申しますか、法律で賄えることもあるわけであります。現にそういうときは民法上の寄託がされているというような形になるわけでありますけれども、そうした場合に、では私の債権者にそれが差し押さえられないのが正当なのかどうかということは常に悩むところであります。
　そういった意味で、こういう新しい選択肢が民事上もできるということはそれなりに意義のあることだと思いますし、それが商事上、事業上も利用される場面があるということも、これも否定しがたいところでございますので、私どもとしては、できるだけ弊害防止措置というのを考えた上でこれを利用に供するというのが正しい姿勢ではないかなと考えているわけでございます。

（後略）