東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

今日は、前回（大規模修繕の契約方法。デザインビルド方式にしてみませんか。（1/3））に続いて、大規模改修工事の契約手法の提案をいたします。

私が思うことですが、改修工事というのは多くの工種の集合体です。外壁改修を例に採ると、モルタルやタイルの浮きの調査、下地の洗浄や下地処理、左官工事やタイル工事、部位によってはエポキシ樹脂の注入といった工種ですが、それぞれの規模は小さいものです。

それでも、小さい工種が集まった大規模改修工事の工事規模は数千万であったり、数億であることも珍しくありませんので、工事を請負う元請の建設会社は名の通ったゼネコンであることもあります。しかし、多くの場合、各工種を担う下請さんは地元の小さい施工業者がメインだったりします。

つまり、発注側に、施工方法をきちんと理解し熱意を持って工事をサポートする技術者がいれば、請負契約を結ぶ対象となる施工業者は、地元にも多くあるのです。ネームバリューが無くとも信頼できる施工者と契約できれば、工事金額が大きくても良い改修工事ができると、私は考えます。

契約交渉への参加者が多くなるということは、それだけ多くの技術提案や、妥当な工事金額への収斂も見込めます。

それでは、その契約を結ぶための具体的な仕組みとして、デザインビルド方式（仮称）について述べます。

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デザインビルド方式とは、ヨーロッパや韓国の公共事業で実績のある契約手法です。

工場等といった、デザイン性を求められない建物で多く採用されていて、設計・施工を施工者が一括して請負う方法です。日本でも地方自治体のごみ焼却工場などの環境施設の契約で採用される例があります。

発注者側（管理組合側）が要求する性能や仕様を提示して、具体的なところは応札する企業に選定を任せる、というのが大筋です。工事の目的や大枠は守ってもらうけれど、細かい施工方法や材料の選定は施工者側の提案をもらうことで、工事の完成度を上げ、余分なコストをカットすることを意図しています。

大規模改修工事は、既存の防水や外装の復旧や更新がメインであり、意匠的なデザイン性を求めることは少ないため、このデザインビルドを導入できると考えます。

しかし、契約前に事業者の提案をよく検討しないと、「安かろう、悪かろう」の工事なってしまう危険があります。また、同じく契約前に、工事の施工方法や仕様材料についても詰めておかないと、（一部の業者さんだけだと思いますが、）いざ現場ではやられ放題という恐れもあります。

デザインビルド方式での採用では、
　・受発注側双方で、契約前に工事の内容を確定すること
　・受注側がしっかり施工すること
　・発注側が施工をきちんとチェックすること
がポイントです。

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（補足）
このデザインビルドというのは、日本では従来からある契約手法である「仕様書発注（性能発注）」と「プロポーザル（又は簡易コンペ）」とのいいとこ取り、です。その二つの契約手法を分析すると、

仕様書発注（性能発注）は、発注側の要求する水準を入札前に提示する仕様書に盛り込み、それを満たすことを条件として応札者が価格競争する競争入札方法です。入札時はあくまで価格競争だけであり、技術提案などは行われません。

仕様書発注（性能発注）の特徴は、
　・価格競争が行われる。
　・設計図書を作る費用を抑制できる。
　・発注後の変更が柔軟。
　・工事のチェックを相当しっかりしてないと、現場ではやられ放題。
といったことが挙げられます。

続いて、プロポーザル（簡易コンペ）は、発注側の要求する水準を募集要項に盛り込み、事業者はそれを満たす案を提示してプロポーザルに参加する方式です。契約価額は、その中で最優秀案に選ばれた事業者と発注者が交渉して決め、もし価格交渉が決裂した場合は次点の事業者と価格交渉します。発注者は、すでに最優秀者のプランに一番魅力を感じていますので、価格交渉のイニシアチブは事業者側にあると言えます。

プロポーザル（簡易コンペ）の特徴は、
　・価格競争が無い。
　・事業者の持つ技術の中から、最新の提案を受けられる。
　・参加する側に計画の費用がかかる→応募者が減る。
　・その分の経費が契約価額にのせられる。
といったことが挙げられます。

デザインビルド方式は、仕様書発注方式の特徴から「発注者の手間の最小化」と「価格競争」を採用し、プロポーザル方式の特徴から「技術提案」を採用した、いいとこ取りの契約方式です。

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それでは 最後 に、デザインビルド方式を採用する場合の注意点について述べます。

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皆さんこんにちは。とある額が大きい工事の契約手法について、シンクタンクの方とけんかしたことのある管理人のコンドーです。皆さんのマンションでは、外壁タイルの大規模修繕工事や屋上防水の改修工事をどのように契約されているでしょうか？

今回は3回に渡って改修工事の契約方式について考えます。初回は従来の契約方法を取り上げ、 次回 は私がベストと思う契約方法をご提案します。

マンションの改修工事において、契約する方法は次のいづれかが主です。
1、管理会社が見積書を持ってきたのに決める。
2、管理会社の見積書と、他社の相見積りを比較して決める。
3、建築士が設計図書を作って入札にかける。
4、管理組合でゼネコンに見積依頼して決める。

それぞれに長所短所がありますので、順に説明します。

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1、管理会社が見積書を持ってきたのに決める場合
　（長所）
　　・管理組合の手間が全くかかりません。
　（短所）
　　・工事金額が（多くの場合）割高です。
　　・見積書で選択している施工方法が適切とは限りません。

　この方法は、多くのマンション管理組合で採られていると思います。管理組合の作業量がほとんど無く、手配する（＆バックマージンを取る）管理会社も手間がかからず、少額の修繕工事ではいいのかもしれません。

　ただ、ご理解いただきたいのは、あくまで工事を契約し成果を受け取るのは管理組合ということです。工事金額が割高であったり、施工方法の選定が不適当であっても、契約した内容である以上は管理組合側の発注者責任は問われます。

　さらに物騒な話で恐縮ですが、管理会社が手配する見積書というのもやっかいなものです。市場単価より1〜3割は割高という例は相当数あります。

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2、管理会社の見積書と、相見積りを比較して決める場合
　（長所）
　　・管理組合の手間がかなり軽減されます。
　　・コスト比較をしているので、工事金額に妥当さを感じられます。
　（短所）
　　・相見積をする側とタッグを組んでいる可能性があります。
　　・見積書で選択している施工方法が適切とは限りません。

　この方法は、1の方法の改善型です。「管理会社の見積書だけで決めるのは検討不足ではないか」との意見は、組合員の方からよく出る意見です。多く見られる方法として、当初の見積書と同じ項目で他社が相見積りするとどれくらいの見積金額になるか比較します。

　この場合でも、相見積の手配を管理会社が主導すると1と同じ状況が予想されます。実際に私も、受注予定の会社が他者の相見積書を作っている現場を見たことがあります。ちょっと高めの金額を入れて作成し、社判だけ押してもらうんだそうです。

　1と同様に充分な注意が必要な契約方法です。

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3、建築士が設計図書を作って入札にかける場合
　（長所）
　　・妥当な工事金額を想定した上で入札を実施できます。
　　・入札に参加する会社を管理組合で選択できます。
　　・入札なので、最安の応札会社と契約できます。
　（短所）
　　・設計事務所を選定する・工事で入札する手間がかかります。
　　・最新技術や商品が採用されにくいです。
　　・設計図書を作る費用と期間が必要です。

　この方法は、公共工事みたいな方式です。マンションの役員や修繕委員会の方の知り合いの設計事務所に、改修設計と入札を委託する方法です。一般的には、施工に際して同じ設計事務所の工事監理を伴います。

　私は本来が建設業界の者ですので、自分達の存在意義を否定するような発言はしたくないのですが、しかし、この方法にも欠点があります。

　一つは、設計事務所の選定が適切にできるか難しいところです。改修工事の設計に長けた設計事務所というのは結構少なく感じています。少なく無い例ですが、設計事務所が受注予定の施工会社に設計の協力をかなりさせているケースもあります。

　二つ目は、最新技術や商品が採用されにくいことです。設計図書を作る時に、ある程度は材料や施工方法を規定します。採用する材料を入手できる会社や、その施工ができる会社が複数見込める中から選択し、そこを金額的に競争してもらう訳です。

　新築工事では有効だった手法ですが、一方で、改修工事は現場ごとにそれぞれ特異なものです。しかも、改修工事用の建材や施工技術は、それらのメーカーが毎年のように改良を重ねていますので、設計事務所の選択も必ずしも適切とは限りません。

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4、管理組合でゼネコンに見積依頼して決める場合

　（長所）
　　・依頼する会社を管理組合が決められます。
　（短所）
　　・見積金額が妥当かの判断が必要です。

　もしかすると、これも1と同じくらい多い方法だと思います。お付き合いのある施工会社との契約ですので、請負側も誠意を持って施工することと思いますが、1と同様の注意が必要です。

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　続いて、 次回 は私の思うベストな方法について述べたいと思います。

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こんにちは。お金の話ばっかりしている管理人のコンドーです。今日も申し訳ありませんが、機械式駐車場でかかるお金について考えていました。
目下、私の機械式駐車場に関する疑問は、
・管理業者への委託金額や維持コストがどれくらいか？
・どんな改修工事が必要か？ ・改修は長期修繕計画に盛り込まれているか？
・費用の負担に不公平感は無いか？
・費用の拠出は将来的にも可能な額で設定されているか？
といったところでした。それを途中まで調べましたのでご報告です。

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まず、建設コストを調べました。　(財)東京都道路整備保全公社　駐車場の種類とその特徴　では、次の数字が挙げられていました。
・平面駐車場　30万円/1台
・自走式（プレハブ式）　60-70万円/1台
・自走式（建物式）　100-150万円/1台
・機械式（垂直循環式）　300-350万円/1台
・機械式（多層循環式）　300-400万円/1台
・機械式（エレベータ式）　170-300万円/1台
・機械式（多段式）　100-150万円/1台

、、、イメージで、平面駐車場が一番建設コストが安いというのは思っていましたが、自走式駐車場と循環式の機械式駐車場にこれほどの開きがあるとは思っていませんでした。やはり敷地を高密度に利用する循環式の機械式駐車場は高額なのですね。機械式駐車場の中では、垂直循環式も多層循環式もそんなに値段が変わらないのも意外でした。

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続いて維持コストです。
・平面駐車場　0万円/1台・年
・自走式（プレハブ）　1万円/1台・年
・自走式（建物式）　1万円/1台・年
・機械式（垂直循環）　10万円/1台・年
・機械式（多層循環）　10万円/1台・年
・機械式（エレベータ式）　10万円/1台・年
・機械式（多段式）　7万円/1台・年

これも自走式と機械式では結構な開きがある結果となりました。平面駐車場と自走式駐車場は、ほとんど日常的な維持コストはかからないと見て良さそうですが、総じて機械式駐車場は維持コストは見込む必要がありますね。

上記も同じリンク先の数字です。図もあって大変見やすいのでありがたい資料です。さらに各方式の発生音や出庫時間などのメリット・デメリットも挙げてますので大変参考になりました。感謝です。

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続いて、委託費用ですが、これも参照サイトでの定義が「維持管理費は、保守・点検費用、保険料（建物、機械）、電力量を想定したものです。」となっていましたので、きっと上記の　維持コストx台数　が年間の委託費用と近いと思いますが、皆さんいかがですか？

例えば、収容規模を30台とすると、
・平面駐車場　0万円/年
・自走式（プレハブ）　30万円/年
・自走式（建物式）　30万円/年
・機械式（垂直循環）　300万円/年
・機械式（多層循環）　300万円/年
・機械式（エレベータ式）　300万円/年
・機械式（多段式）　210万円/年
といったところでしょうか。自走式は実際は車路の電気代くらいでしょうから、こんなにかからないと思います。また機械式でも電力量は管理組合で直接負担することが多いと思いますので、その分委託契約は安い数字でしょう。

もし、「そんな数字は全然遠いぜ」という方がいらっしゃったら、ご一報頂けるとありがたいです。是非よろしくお願いします。

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そしてここまで準備したところで、駐車場の費用の負担に移りたいと思います。

駐車場使用料は、上記のコストを回収するだけではなく、駐車していること自体の対価をプラスしますので、近隣の相場次第です。ですので、一般的にこれくらいの数字が正しいとは言えないのですが、最近見つけたマンションの広告から例を挙げて比較してみます。

Aマンション（福島市内、機械式・多段式、3層）・・・1階が9,000円、2階6,000円、3階3,000円
Bマンション（福島市内、平面・露天）・・・1万円/月

どちらのマンションも近隣の相場が「平面の露天駐車場で月1万円」で共通しているので比較しました。Aマンションの方は、近隣の露天が1万円だけど、1階は屋根付きだし敷地内の分のメリットが大きいですから、居住者の皆さんは使いたいと思うでしょう。さらに2階・3階はちょっと出し入れが不便だけど、近隣の相場よりだいぶ安いから借り手は多いと思います。
Bマンションは近隣の相場と一緒だけど、近い敷地内だということで借り手はいるのでしょうね。維持費のかからない平面駐車場だから、値下げ希望の声が出そうな気もしますが。

この2例を挙げるとAマンションはお得で、Bマンションは割高で損な印象を私も持つのですが、どうなのか試算してみます。Aマンションは上記サイトから維持コストとして（30台なら）210万円/年かかるはずです。計算すると駐車場収入は（1階：10台*0.9万*12ヶ月=108万円、2階：10*0.6*12=72、3階：10*0.3*12=36）と合計で216万円となり、上記の参照サイトの数字とちょうど合っちゃいましたね。
一方、Bマンションの30台*1万*12ヶ月=360万円は、実際は数万円しか維持にかかってないでしょうから、残りはきっと管理費に充てられているのでしょう。もしも残りが修繕積立金に充てられていたら、Bマンションの財政は相当優秀だと思います。

話がここで終われれば、非常に平和な結末で嬉しいのですが、Aマンションには悲しいお知らせがあります。それは、機械式駐車場が避けて通れない『機械の更新費用』の負担が考慮されていないことです。

上記のサイトの数字では、多段式の建設コストが100-150万円でしたから、安いほうで見積もっても30台で3,000万円がかかります。そして 機械式駐車場の耐用年数は、法定耐用年数で15年だけどメンテナンスが良ければ25-30年だとか、この辺りで言われてます。今度も有利な30年持ったとして、その後も同じように駐車場を使い続けたい場合は、最低でも1台あたり年に3.3万・月に3,000円弱の積み立てが必要なはずです。さらには駐車場の金属部分の塗装なども見込まれます。とすると先ほどのAマンションの月の駐車場使用料は、、、この先に不安を感じます。

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ウェブサイトを色々見ていますと、もっと楽観できる意見や逆に悲観する意見もありますので、参照URLを貼っておきます。

NIKKEI NET　マンションの駐車場問題
NIKKEI NET　敷地内駐車場が無料となるカラクリとは？
YOMIURI ONLINE　マンションのエレベーターや立体駐車場は長期修繕計画に入れなくていいのでしょうか
分譲マンションの駐車場増設相談窓口
機械式駐車場ってどうですか＠マンション掲示板

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上記サイトからの一部抜粋です。

一般的な機械式駐車場の場合で説明します。
・維持メンテナンス費用約２〜３千円
・２０年後の建替え費用月約２千円
くらいが一般的らしいです。合計５０００円ですよね。平均で、これだけ料金取っていれば駐車場の料金（受益者負担）で駐車場維持できるわけです。

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参考までに、機械式駐車場（地上１、地下１）５７組で
・電気制御部品の交換がで約１８０万円。
・軸受け交換が約４５０万円。
他にも、かかったかもしれませんが、手元に資料が無いので。

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素人なりにネット上の情報から考えてみる。
参考にするのは、財団法人「東京都道路整備保全公社」のページ http://www.tmpc.or.jp/manual/manual03.html
・多くのマンションで採用されている多段式の機械式駐車場の場合： １台当たりの建設コスト：100〜150万円、
・維持管理費：7万円／台・年
（注）維持管理費は、保守・点検費用、保険料（建物、機械）、電力量を想定したもの、
・法定耐用年数は15年（ただし雨ざらしでなく適切な維持管理を行っていれば25〜30年持つという情報もあり）
最もシビアに見て、建設コスト150万円、法定耐用年数15年の使用 とした場合、15年間の維持管理費7万円×15年＝105万円。
150万＋105万＝255万円。
255万÷15年＝17万円。
つまり１台当たり年間17万円程度（月額14,000〜15,000）、
この辺が厳し目に見た場合の採算ラインだろうか。

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（工事費の例）機械式駐車場塗装工事　57基（地下ピット式２段式114台）
工事費総計　1840万円

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国土交通省が５年に１度行うマンション総合調査（平成15年）によると、駐車場収入の使途（複数回答）は管理費57.2％、修繕積立金55.0％、その他6.0％という結果が出ている。説明するまでもないが、管理費とはマンション共用施設の保守維持費や管理業者への委託料、また、修繕積立金とは計画的あるいは不測の事故などによる修繕費用のことだ。このことから分かるように、名目上は駐車場使用料と呼んでも、実際は管理費や修繕積立金（以下「管理費等」とする）に充当されているわけだ。つまり、管理会計上の仕訳が異なるだけで、その性格（使途）は管理費等そのものなのだ。
駐車場収入の使途（複数回答可）
管理費 修繕積立金 その他
57.2％ 55.0％ 6.0％

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駐車場使用料を無料にできるのは、本来であれば「駐車場使用料」という名目で毎月徴収すべき金銭を、あらかじめ管理費等に上乗せして回収してしまえばいいだけだ。たとえば、駐車場使用料が有料の管理組合で、以下の収入があるとする。
・駐車場収入：50万円　　管理費収入：100万円　　修繕積立金収入：100万円
この内訳を
・駐車場収入：ゼロ　　管理費収入：140万円　　修繕積立金収入：110万円
と振り分ければ、組合としての収入総額は250万円で変わらないにもかかわらず、駐車場を無料にできる。