東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

こんにちは、マンションリフォームの匠こと管理人のコンドーです。今日は気分を変えてマンションの住戸のリフォームについてです。

私は数年前からマンションの競売に参加していまして、マンションをリフォームして住む事や、リフォームして売る事に興味があります。最近の社会情勢によって、建築・住宅業界でもスクラップ＆ビルドより既存ストックの活用を声高に訴えることが増えてきましたが、マンションやテナントビルにおいてもコンバージョンや大規模なリフォームがクローズアップされています。

私自身もリフォームには興味を持っているところなので、本日は中古マンションの取得を中心テーマにした本のご紹介です。

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こんにちは。管理人のコンドーです。今回は参考書の紹介です。
この本は、マンション管理士・マンション管理組合の元締めのような「マンション管理センター」の本です。amazonのレビューによると『総会の開催通知や議事録など、書式・文書例が豊富』とのことで、規範的に使えると思い買いました。

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マンション管理組合の運営

amazonでの商品の説明
これからマンション管理の実務に携わる人のために、現場に即した実務知識を重要な内容に絞り、書式を豊富に掲載して体系化。マンション管理組合の業務、総会の開催、設立の手続きなど、管理組合の運営について詳しく解説。

目次
第1章 マンションとは
　　　　(マンションとは分譲マンション問題の背景 ほか)
第2章 マンション管理組合の業務
　　　　(管理組合の業務とは何か管理対象物件の範囲はどのようにして決めたら良いか ほか)
第3章 総会(集会)について
　　　　(総会の重要性通常総会開催の手順 ほか)
第4章 管理組合の設立の進め方
　　　　(新規入居マンションの管理組合設立分譲後相当経年したマンションの管理組合設立の進め方 ほか)

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（読書感想）

まさに「マンション管理の実務に携わる人のため」の本です。管理組合の、設立から運営、総会（集会）の進め方、引継ぎ、といった実務的な手順が理解出来ます。

自主管理を検討している管理組合では、この本があると管理組合の運営の骨格を捉えやすいのではないでしょうか。また、マンション管理会社の管理業務主任者の方や、フロントの皆さんはご存知の内容かもしれませんが、プロの方のテキスト的な本としても使えそうです。ただ、管理業務を委託されている一般的なマンションの役員の方々には、堅い内容と思われるかもしれません。

それでは逐条解説です。

「第1章 マンションとは」
この章では、10ページ程度で現在の分譲マンション問題の背景、区分所有法の改正の経過、マンション管理は管理組合が主体であること、をさらっと解説しています。

「第2章 マンション管理組合の業務」
続いて、管理組合の業務の解説です。管理組合と自治会の性格の違いから始まって、法律上・管理規約上に定められた管理組合の業務の解説があります。後半には、管理費や修繕積立金の違いの説明、共用部分の保険の付保、配水管の清掃といった具体的な維持管理の内容が述べられてます。

「第3章 総会(集会)について」
この本をお買い求めになる方の多くは、この章に期待されてのことと思います。総会の開催の手順として、２ヶ月前から始めるスケジュール例や、総会出席票の整理までの準備段階から始まります。続いて、総会当日の進行、議事録のとり方が説明されます。

第3章の後半は様式集です。総会開催の通知から出席票・議決権行使書、議案書から議案例が掲載されています。議案例では、経過報告・決算報告・監査報告・予算案・役員選任といった一般的な議案が例示されています。

「第4章 管理組合の設立の進め方」
私も第3章を期待してこの本を買ったのですが、この第4章も面白い内容でした。新築ではないマンションで、管理組合を設立しようとする時にも参考に出来るような手順が解説されています。設立総会の通知文・設立総会の次第・議案の様式が例示され、設立総会の進行について述べられています。

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当ブログにご訪問の皆様へ
マンション管理に関する本で、「この本が面白い」や「人柱になってこの本を読んで欲しい」というような、書籍や参考書のご推薦がありましたら是非教えてください。よろしくお願いいたします。

こんにちは。高層にすら住んだことの無い管理人のコンドーです。東北地方でも福島県内でも、『超』高層といわれるマンションはほとんど無いのですが、最近はちらほらと見られるようになってきました。今回はそんな超高層マンションの最上階に住んでいる方の体験記をご紹介します。

もちろん超高層とまでいかなくとも、10階建や15階建であれば、この辺の戸建てが中心の地域では周辺の住まいより標高が高いです。そういう場所、例えば地上50m（14階位でしょうか）に住んでいると「景色や夜景がきれいでしょう」とか「地震の時には結構揺れるでしょ？」といったことを周囲の方に言われてらっしゃるのではないかと思うのですが、この本の著者はもっと高い所（20階）に住んでます。その世界は是非教えていただかねばならないと思い本を手に取りました。

ちなみに建築基準法では「超高層」とは60mを超える建物と定義していて（建築基準法施行令第36条第3項）、階数でいうとだいたい17〜18階以上の建物のことです。構造計算は国土交通大臣の認定が必要になる建物です。一般的にマンションに限らないで超高層ビルというと、地上100m以上のビルを指すというご意見もあります。

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超高層マンション、暮らしてみれば…

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（感想）
東京でも初期に建てられたという28階建ての超高層マンションの20階に住む児童文学作家が執筆されています。著者は建築や構造に詳しい方ではないので、建物的な鋭い考察のようなものは見受けられないのですが、マンションの高層階に住んでいる方の心境の理解に役立ちます。

超高層に住むことの魅力として主張されていることは全編を通して一貫していて、何といっても眺望であるようです。窓の向こうの遮るものの無い景色に降りしきる雪、自分の為だけのような夕日、街中の花火大会が見える生活。やはりそこが魅力だそうです。私も憧れます。

私も以前に自分のマンションの最上階にお邪魔したことがあります。季節が春だったので、眼下に川べりの桜が見えましてそれはそれは感動ものでした。

一方で困った事として紹介されているのは強風です。バルコニーに洗濯物を干さないよう促す館内放送が流れるほどというのは驚きです。さらにバルコニーでのガーデニングを試みるも強風によって植物が思ったように育ってくれない、とか。

続いて、高層階に住むことに起因する精神的な悪影響も挙げられています。よく言われることですが外出が億劫なために運動不足になることはやはり著者も実感されているそうで、運動不足解消の健康グッズがたまるそうです。もう一つは新鮮な情報でしたが、お年寄りには高層に住むことはどうも精神的な負担があるようで、慣れるまでの期間は動悸や不安感のようなストレスのケアが要るようです。

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ここからは私の意見ですが、超高層に住む価値にはステイタスという心理も働いていると思います。以前、様々な価格帯のマンションのモデルルームに同時期に行った時のことですが、その中では安目のマンションの販売会社の方に言われたことで覚えています。それは「高いマンションの低層に住むより、同じ値段なら安いマンションの高層に住んだ方が気持ち良いんじゃないですか？」というもので、なるほどそういうものかと思いました。（一応断りを入れておきますが、私見ではそうは思いません。理由は価格帯も生活環境の要因と思うからですが、長くなるので別の機会にします。）

もう一つ超高層マンションに住むとして気になる事は、普通の高さのマンションより経費がかかる可能性についてです。例を挙げると、高さ31mを超える建築物には、原則、非常用の昇降機（エレベーター）の設置義務があり（建築基準法第34条2項）、この非常用エレベーターのコストも気になります。さらに、この非常用エレベーターの乗降ロビーというのは、仕様が一般のものより手が込んでいることも多少のコストアップにつながっていると思います。

さらに31mを超える建物は、原則、機械換気設備や空気調和設備のための中央管理室が必要です（建築基準法施行令第20条の2、第一項第二号）。これは設備自体の規模が大掛かりになって、当初のコストや維持コストがかさむ気がする事を意味するだけではなく、その中央管理室に常時勤務する人の人件費にも派生します。

さらに、超高層では免震構造や制振構造といった高度な技術を採用しているケースが多いと思うのですが、それらは地震のエネルギーを吸収するオイルダンパーや、特殊なエキスパンションジョイントや、ボールベアリングのような転がり支承や、積層ゴムに鉛の入ったダンパーやらを複雑に使用しています。それらの点検費用も相場が分からないので不安もあります。

確かに、高グレードな建物は地震時の被害が少なくて結果的には低コストになるということも考えられるので、この辺はフェアに比較しないと判断できません。しかし自分だったら、超高層マンションの低層部分に住む選択は今のところメリットが分からないので絶対しないです。もちろん超高層階にはぜひ住んでみたいです。