東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。

Q：思ったんですが、古くなって誰もすまなくなったマンションを解体する時、解体ににかかるお金より、敷地の土地代が安いときってどうなるんですか？だれも手をつけないですよね。

A：「スラムになる」と思います。非常に鋭いご質問だと思います・・・

例えば、敷地1,000m2（300坪）で建物が3,000m2の小規模マンションで考えてみます。敷地の坪単価が福島でも安めの20万円/坪だとすると、 土地が6,000万円の価値です。建物の解体費は、2万円/m2だとして6,000万円。これでは差し引きチャラなので事業にはなりません。もっと土地が高いか、解体費を安くあげるかしないと買い手がいません。

実際はマンションが建つような敷地は、もう少し高い地価だと思うのですが、もしかすると地域によっては上記の例に近いマンションもあるかもしれません。

Q：耐震偽装がまた新聞を賑わせていますが、購入者視点では偽装を見抜くことはほぼ不可能と思ってよいですか？

A：購入者視点で偽装を見抜くことは、かなり難しいと思います。結局は建築確認と構造計算書をどこまで信用するかという話になるのですが、今までの実績で（行政・民間の）建築確認機関が信用できない、と思われる場合はご自身で納得いくまで確かめるしか無いです。

しかし、購入前の一般のお客さんに建築確認の副本や構造計算書を渡すディベロッパーは皆無でしょうし、再計算する設計事務所への委託費用も数万どころじゃないコストです。

買うか決める直前の購入者側でタッグを組んで第三者に検査させる手もありそうですが、それって本来の確認機関がやらないといけない仕事＝完了検査なんですよね。皮肉な話です。

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再Q：なるほど。やはり敷居が高いですね。神様頼みにならざるをえないと、、、戸建ての場合は、耐震チェックするサービスが数万〜十数万であると聞きます。それもどこまで信用できるやらですね。

再A：確かに木造200m2位の戸建てでしたら、図面からの計算・施工のチェック共に第三者的なチェックが有効に機能すると思います。現場監督さんに「すじかいのビスが足りないよー」とか言えますし、施主もそれで安心できると思います。

ただもっと規模の大きなマンションは、自分の目で安心できるまでの投資は難しいです。本来はそれを建築確認機関と工事監理者（建築士）が担保するはずなのですが、そこの信頼が揺らいでしまった今、買主は本当に「神様頼み」と思われるでしょうね。我々業界の人間がこれから信頼を回復しなくてはなりません。建物が完成した後の仕上げや下地はいくらでも検査できるし直しようもありますが、命を守る箱の部分（構造）の問題ですものね。

今年はかなりの暖冬ですが、ここ数日は私の住む地域も雪が積もったりして、やっと冬も本番という感じになってきました。こんばんは、コタツが欲しい管理人のコンドーです。今日は以前にコメント欄に頂いたご質問について回答します。

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Ｑ：マンション管理士って何する人なんですか？

Ａ：『管理組合の運営やマンションの管理の援助を行う人です。』


マンション管理士とは、マンションに住む方々や管理組合と呼ばれるマンションの所有者の皆さんの団体のサポート役です。具体的には、大規模修繕の内容の検討から、マンション内でのペット飼育のルール決めまでなんでもやります。
法的な定義では、『マンションの管理の適正化の推進に関する法律』（いわゆる適正化法）によって、

　　マンション管理士：

登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務（他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。）とする者をいう。

と定義されています。マンションの所有者＆住人側の立場に立ったコンサルタントみたいな人を指しているようです。

でも、実はマンション管理士じゃないとできない仕事というのは無いのです。国家資格的にいうと、独占業務（建築士じゃないと建物の設計ができないとか）が無いってやつです。ですので、実際にマンション管理士さんが何の役に立つかって話になると、それぞれのマンション管理士さん個人の能力＝得意とする分野に依るところが大きいのです。

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もちろん試験を合格して登録されてますから、マンションの法律、マンション管理、建物についての専門的な知識は期待できます。そのマンションに関するオールマイティーな知識の上に、さらにこんな突っ込んだ実務の経験が有るとか、他に持っている専門性（資格）があるとかが相乗効果を発揮して、管理組合を強力にサポートするのが理想だと思います。

そこで全ての方面に万能なマンション管理士がいれば一番良いのですが、残念ながら多分いないです。もしいたとしても、きっとその人に何かを委託したり顧問契約を結ぶとすごく高額になるでしょう。常識的に考えて、弁護士だったらマンション管理士の仕事はしないでしょうし。

ですので、苦手な分野やその人自身だけでは制限がある業務は、マンション管理士は専門家や資格者と協同します。その場合にもマンション管理士は管理組合の最初と最後の窓口になるべきです。なぜなら、マンション管理士のマンションに関するオールマイティーさを活かして、各専門家の考えを個々のマンションへの最適解に総括する役割が重要だと思うからです。

例えば私が得意な分野は建物の工事に関すること（企画・設計・契約・施工）ですが、その中でも消防設備はどっちかというと苦手（知識が少ない）です。簡単な事例ですが、年に2回の消防設備を点検しようとする時に、私は専門業者さんから見積りを取ったり設備系の設計事務所と相談したりするでしょう。しかし、それをそのまま理事会や管理組合に持っていくのでは私の存在価値がありません。ここで私に期待されるのは、その点検にあわせてマンション内の消防設備や防災系の建築設備の使い方を住民にアピールしたり、あやしい噂のある部屋をそれとなくチェックする提案をしたり、個々のマンションの特性に合わせたコーディネートをすることだと思います。

もう一例を挙げると、動物の飼育が禁止されている規約なのに実態的に守っていない住民がいる場合を想定します。その人に対して管理組合が法的措置を検討している場合、マンション管理士は法律職ではありませんので訴訟やらの手続きの委任はお受けできません。でも、いつも協力いただいている弁護士を紹介することもできますし、一般的な解決策として『今のペットは一代限りで容認しますが、今後は規約を遵守しましょう』と協定を結ぶような一般解が多いこともご説明できるでしょう。

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それでは、私自身が考えるマンション管理士の理想像についてお話いたします。

一言で言うなら、マンションに関しての『ワンストップサービス』でありたいです。マンションに関して、困ったら＆困る前にとりあえず一番最初に声を掛けられる位置にいたいです。

一般にはマンションの管理業者（マンション管理会社）さんがその立場にあると思われていますが、管理組合と管理業者の間には実は埋められない深い溝があるのです。というのも管理業者さんは、、、
　・熱心な管理組合ほど手間がかかり、管理会社には悪いお客さんである。
　・所有者間・占有者間といった専有部の問題には立ち入らない。
　・管理業者のフロントさんは、一般的に専門的な知識を持ってない。
　・フロントさんは転勤するまでの付き合い。
　・何といっても管理組合と利益が相反する。
なのです。

話を戻しまして、私が（現時点で思いつく）マンション管理士としてやるべき仕事を列挙します。

　（管理・運営面）
　・マンション内の苦情を総合的にお受けする（役員さんの過度な負担を無くす）。
　・理事会へ毎回同席して、議題の問題点を解きほぐす。
　・理事会の議事録に解説や資料を付けて、マンションの皆さんに広報する。
　・総会の案内に議案の主旨の解説を添付する。
　・役員さんが代わっても、継続中の議題を途切れさせない。
　・マンション管理に熱心な人も浮かないように受け止めて、意見を代弁する。
　・一つのマンション内に留まらない問題は行政などに働きかける。

　（資産面）
　・管理組合の財政がさらに健全化する方策を寝る。
　・改修の企画・設計・契約・工事をリーズナブルに公平に行う。
　・将来の問題（修繕積立金の不足とか）を未然に防ぐ方策を練る。
　・資産価値が上がる・利回りが上がる仕掛けを考える。

　つまりは、
　・マンションにもっと心地よく住める・所有できる方策を練る人。
でありたいです。

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最後に、私が勉強させて頂いているマンション管理士関係のサイトさんにトラックバックしましたことをご報告します。マンション管理士の業務にご興味のある方に是非ご覧頂きたいです。

あと、当記事は皆さんからのツッコミや再質問をお待ちしておりますので、お気軽にコメントいただけたら幸いです。